瑞銀髮研報指，香港新冠確診數字在3月上旬達到高峯並逐漸下跌，相信商場客流量已見底，本地消費將逐步恢復。假設Omicron疫情在7月前得到控制，預計2022年上半年的香港零售總額或出現低雙位數的下滑。不過，隨着港府派發一萬元電子消費券，相信下半年零售銷售將錄強勁復甦，料將按年增長7%。該行指，儘管新冠疫情嚴重及去年基數較高，但預料2022年香港零售額僅下降0至5%。

瑞銀相信，領展(0823.HK)能抓住尚未完全反映的本地消費復甦，考慮到近期的收購和保守估算的6億元租金優惠，料其每基金單位分派在2021至24年的複合年增長率為5%。該行予恆隆(0010.HK)“買入”評級，以反映內地及本港的潛在消費復甦。同時，該行重申九倉置業(1997.HK)“中性”評級，因為其估值已完全反映當地消費復甦，以及温和的旅客消費復甦。

瑞銀認為，最終的租金減免優惠將取決於租户的銷售額，因為只有當租金與銷售比率降至可持續水平時，租户才會留下來，惟優惠幅度亦會對經營零售租賃業務的地產商構成下行風險。

瑞銀預期，內地與香港通關的時間將由第二季延遲至第四季，其後內地遊客消費復甦或進一步支持香港零售總額增長。惟該行預計到2025年，正常化的香港零售額將僅達到4300億港元，相當於2021至25年的複合年增長率為5%，較2018年的高峯低11%。因為旅遊消費的復甦屬漸進形式，快速增長的海南免税銷售或影響對內地遊客在港過夜消費。同時，從長遠來看，深圳和廣州市中心免税店或會進一步蠶食內地遊客的即日消費。