本文來自格隆匯專欄：中信證券研究，作者：陳聰 張全國 李宗儒

鄭州出台《促進房地產行業良性循環和健康發展的通知》，通知從限貸執行標準，公積金使用，限購範圍，地價款繳納機制，二手網籤規則等諸多領域，支持了房地產市場，鼓勵了改善性需求。我們相信，政策具備示範效應，一個更密集的政策窗口即將開啟，房地產市場銷售將在2022年3月見底，開發企業投資信心有望在二季度逐步恢復。

▍對政策定力應正確理解。

我們認為，堅持房住不炒的政策定力，容易被誤解為持續打壓房地產市場——真正的政策定力，是指推動房地產市場健康發展的定力，即持續開展逆週期調節的定力。我們相信，由於房地產銷售景氣度低，企業投資意願低，信用風險頻發，當前房地產政策的主旋律，當是維穩市場，鼓勵需求。

▍2022年初，市場處於冰點。

我們統計，樣本城市二手房在今年前兩月銷售同比下降34%。1月份，70個城市中二手房房價下降的在2月份仍然達到55個。不少企業盈利能力已經十分有限，不得不壓縮推貨；另一些企業借新還舊遇到困難，以至於被迫明顯減緩投資。行業有限的經營性現金淨迴流，被大量用於項目層面的併購。金融機構大多雨天收傘，行業融資環境並無改善。

▍因城施策，需求側政策具備很大調整空間。

當前首套房認定標準，限購執行標準都處於史上最嚴時期，限購範圍處於史上最大範圍，按揭貸款相較之LPR溢價處於歷史性高位，房地產交易税率仍不低，公積金個貸率有提升空間，貨幣化安置可能帶來的需求仍然不少——總體來看，我們認為我國住房需求限制政策有明顯的放鬆空間。與此同時，因城施策和新房限價，使得這種放鬆很容易成為現實。目前的市場情況，和地方預設政府性基金收入目標達成所需要出現的房地產市場情況差異較大，地方房價上漲壓力又較小，從而使得地方出台政策的可能性大增。更何況，在新房限價可能存在的情況下，新房價格大漲的可能性又很小。我們相信，鄭州的政策並非孤立，未來絕大多數二線城市都有可能參考鄭州政策來穩定樓市，而一線城市的政策也可以對部分條款有所借鑑。

▍對首套房認定標準的變化，如推廣全國，將有可能推動市場走出低谷。

2021年10月份之後，按揭貸款投放就出現了額度足但需求弱的情況。鄭州此次改變首套房認定標準，尤其是對已經還清貸款的居民新購住房認定為首套房的規定，有望顯著刺激改善性置業的需求。我們認為，這一政策如果在全國範圍內逐步推廣，將有助於房地產市場在2022年3月見底。房屋銷售的回暖，預計將對推動項目層面併購，逐步化解信用風險，起到相當積極的作用。

▍風險因素：

我們注意到，鄭州的規定提高了預售的門檻，並繼續強調嚴格預售監管。我們相信，在刺激需求的同時嚴格預售監管是符合地方防風險的根本訴求的。我們相信，即便銷售在二季度回暖，房地產行業信用分化的整體格局也不會出現變化。部分企業仍然面臨償債壓力，很多公司的盈利能力可能明顯下降。

▍政策密集窗口開啟，交易復甦在即。

我們認為，鄭州的政策具有很強的代表性，預計各地跟進的可能性較大，且各地可能在住房需求支持方面還有新的加碼動作。2022年3月或是房地產市場銷售的底部，基本面將在2022年二季度之後逆轉。我們看好中高信用的房地產開發企業，推薦保利發展，萬科，金地集團，華潤置地，龍湖集團，招商蛇口，濱江集團，綠城中國和金科股份。