在“穩”字當頭的房地產市場，房價過快上漲的勢頭已經被遏制，加上官方多次正面發聲，信貸放寬、降準等舉措，房地產邊際改善信號強烈。地產行業或已渡過“至暗時刻”，行業將進入健康平穩、可持續發展的新階段。

當然，在深度調控陣痛期，也有部分房企由於自身經營策略問題，暴露出過去資本無序擴張積累的長期風險隱患，出現資金鍊斷裂、爆雷、交付難題。這為代建行業創造了新的機遇和風口。

一、資本代建長期發展空間廣闊

幫助金融機構進行不良資產處置，協助處理遇困項目，在代建行業被劃歸在資本代建的範疇，相較於商業代建和政府代建，現階段整體的佔比雖小，但未來的空間很大。而當前的宏觀形勢，正在催化資本代建加快發展。

在不良債權的抵押物中，房產和土地佔有絕大部分的份額，如四大不良資產處置公司等自有一套“投融管退”機制，可以將不良資產直接轉賣給房地產公司或其他金融機構，在過去地價、房價上漲預期高的情況下，總能找到買家。

但如今，房地產公司流動性緊張問題已經被擺上枱面，加上房地產去金融化趨勢和整體經濟下行壓力，簡單粗暴的快進快出路子明顯收窄，已經不適用於當前市場。所以金融機構更加註重藉助盤整方式，即主動將不良資產改造良成優質資產，通過市場銷售來最終實現項目變現和正常退出。

儘管金融機構具備資金實力，但往往缺乏房地產開發和項目管理經驗，需要引進專業的房地產開發商進行鍼對性地服務支持，這就為代建公司提供了絕佳的機會。

那麼這一塊的市場究竟有多大？數據顯示，大型AMC（資產管理機構）的涉房類不良資產佔比持續保持在50%左右。以信達和華融為例，2019年兩家公司涉房類重組不良資產佔比分別達到49%、51%，其中，信達收購重組類不良房地產債權資產淨額達到979.74億元，華融收購重組類不良房地產債權資產總額達到1945.76億元，不良房產市場規模之大可見一斑。

2019年信達與華融收購重組類不良債權資產分佈概況

（來源：中金公司）

可以説，資本代建在國內尚仍處於發展的藍海階段，金融機構有充足的動力引入專業的代建方來增加投資渠道並盤活房地產類不良資產，從市場空間和時代價值等多個層面考量，資本代建都具有充足地長期發展空間。

二、代建龍頭深入佈局放大馬太效應

在資本代建領域，國內代建第一股綠城管理控股已經率先取得進展。近期，公司與金融機構簽署多個資產處置遇困類項目，並與頭部資產管理機構推進戰略合作。

具體來看，綠城管理與中糧信託合作了江陰城南項目，該項目此前系江陰恆大華府，屬於典型非標遇困項目。同時，綠城管理還攜手玉林市建築安裝工程公司組成聯合投資體，參與廣西官塘投資發展有限公司破產後的重整計劃。

（合作模式示意圖）

更值得關注的是，綠城管理正與四大AMC之一的東方資產進行戰略合作。據稱，多個涉房類項目已進入商務階段。如果綠城管理能夠把握機會推出有標杆意義的樣本項目，不僅將利於雙方後續的長期深入合作，在積極的產品背書下，綠城管理也更有望與其他AMC公司建立新合作，全面擴大資本代建業務，為公司帶來強勁的增長新引擎。

結合綠城管理此前曾對外提到“公司正基於市場情況主動進行客户結構調整”的情況，可以預見未來資本代建將成為其拓展的重要板塊，公司金融機構客户佔比有望進一步提升，為業務增長提供更大活力。

為什麼是綠城管理？

一方面，作為純粹的輕資產服務提供商，綠城管理以滿足客户需求為核心，在十餘年的發展早已經將業務覆蓋到商業代建、政府代建和資本代建全領域，相較國內其他仍主要以單一類型客户為主的代建服務商，具備更充足的資本代建管理和運營經驗。

另外，出於最大化實現資產價值的考量，金融機構會更傾向與已經建立體系化產品和擁有良好產品溢價的代建商合作。綠城管理的“綠星標準”被奉為行業準則，可以為金融機構提供精細化的柔性代建服務，在品質驅動和品牌效應下，公司的多個代建項目溢價率已超15%，有能力通過開發、銷售及後期運營，協助金融公司實現資產保值增值，滿足金融機構的需求痛點。

綠城管理標準化服務流程示意圖

（來源：天風證券）

隨着金融創新政策及模式地不斷成熟，資本代建正在走向快速發展的新時代。綠城管理加大在資本代建領域的深入佈局，意味着公司業務邊界的再次拓展，利於公司業務規模擴大，加強品牌和產品的市場認可度，將進一步放大馬太效應，持續強化公司營收和利潤表現。