進入 11 月以來,在穩增長和防風險的雙目標下,維護房地產市場的平穩健康發展,保證融資需求的地產政策頻出,寬鬆預期也在進一步醖釀之中,同時近期中央政治局會議對明年房地產工作的定調中提出要“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”,種種信號皆暗示着房地產市場邊際改善顯著,而“良性循環”這一新思路,正是明年房地產調控的重要目標和方向。
另一方面,從房地產板塊股價走勢來看,今年上半年板塊情緒一直低迷,但隨着政策恐慌性釋放結束,目前市場對房地產板塊的悲觀預期也已逐漸釋放,盤面也開始轉向反彈行情。那麼,處於估值底部的房地產板塊是否能在明年真正企穩呢?
(圖片:房地產申萬周k圖,數據來源:choice,格隆彙整理)
不妨讓筆者對今年行業進行一番簡單梳理,並探討一下,備受政策壓制的地產板塊的投資機會。
1、政策不確定性逐漸下降,或將走向良性循環健康發展
短期來看,市場對房地產政策的放鬆預期也導致了近期地產股的反彈行情,考慮到當下房地產行業受到政策面的影響力大,因此更需要密切關注外部環境的變化。
自年初以來,各地房地產市場調控不斷升級。從政策總基調來看,中央對房地產市場調控的核心仍然是維穩,並且堅定不移地貫徹落實“房住不炒”的基調,地產供給側改革持續推進,從融資端、供給端、交易端不斷髮力,如“三道紅線”在融資端抑制房企過快的融資擴張,“集中供地”政策出台降低土地競爭熱度控制房企過快的拿地節奏等。
從樓市層面來看,國家積極落實“房住不炒”政策,調控政策成效顯著。3月,監管部門針對經營貸資金違規流入房地產的問題,加強了監控的力度;之後又有“貸款集中度管理”的政策加持,其同時管理房企的融資規模和購房者的貸款規模;同時在各地政府因城施策下,從新房市場到二手房市場,以維穩的態度,使得樓市降温進入穩定階段。而樓市的降温,也使得房企在資金迴流上受限,整體拿地熱情不高。
事實上,下半年以來,房地產銷售持續下滑,而此時銷售仍然強勁的房企靠的更多是樓盤本身的產品力的吸引力。
(圖表:房地產同比銷售數據 來源:wind,國泰君安研究所)
另一方面,自11月以來,政策層面又開始出現緩和信號,強調良性循環和健康發展,表面房地產大環境有所改善。如11月19日,央行三季度貨幣政策執行報吿中指出,要配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展;12月6日,中共中央政治局會議要求提到,要推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產市場健康發展和良性循環;12月10日,中央經濟工作會議再次指出,要堅持房住不炒和因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
可以肯定的是,調控的終極目標是防範金融風險,促使房地產市場平穩健康發展。從近期政策定調來看,房地產行業最終會去槓桿,並從高槓杆高週轉時代走向高質量發展時代。
在筆者看來,政策收緊時更加考驗房企的現金流運營以及融資能力,具備更好現金流匹配能力和融資能力的房企才更有競爭優勢,掌握核心競爭力對步入後房地產時代來説尤為重要。
2、融資環境改善,利於優質房企債務結構優化
房地產市場既是政策市也是金融市,提及房企的融資能力,不妨從當下房地產融資環境着手分析。
今年受到嚴格監管的影響,部分房企陷入融資困難、銷售不暢等困境,部分房企在高槓杆運轉下其經營風險也逐漸暴露,甚至出現信用違約和個別房企暴雷等事件。從房地產外部融資環境也能看到,由於房企在境外評級屢遭下調,房企外部融資渠道收緊。
然而筆者發現,近期地產金融環境壓力正在逐漸緩解,政策上在融資端已出現稍微放緩。在12月3日,銀保監會提到,要根據各地不同情況,重點滿足首套房、改善性住房按揭需求,合理發放房地產開發貸款、併購貸款,加大保障性租賃住房支持力度等。而房地產開發貸款、併購貸款的緩和意味着金融端融資環境正在得到改善,地產行業在資金鍊上的困境也有望緩解。
從今年的融資處境來看,融資壓力大也使得有融資需求且陷入流動性危機的房企雪上加霜,但也有些房企由於高質量的經營管理獨樹一幟,依舊頑強,並主動“降負”,優化債務結構,尋求高質量發展之路。
同時,筆者注意到,上坤地產(06900.HK)於12月29日發佈公吿稱,其將發行於2023年到期的金額為1.392億美元13.5釐優先票據,此次發行目的是優化公司的債務結構及延長其債務期限。自下半年以來,地產行業美元債市場信心不斷減弱,而當下鮮少房企新發美元債的情況下,上坤地產成功境外發債亦是資本市場對公司的認可,足以見該公司的穩健經營和發展潛力。
財務穩健是當下乃至未來房企競爭需要的優質基因之一。今年銷售下行、按揭收緊、預售監管趨嚴,帶動了企業經營現金流的下降,房企現金流管理顯得尤為重要,健康的資產負債表增強投資者信心同時,也有助於房企安全償還債務,增強房企信用。
3、結語
從行業視角來看,明年地產政策在穩定市場意圖不變,融資環境也會有所改善,但房住不炒基調依舊不變,優質房企需要提高自身的核心競爭力應對行業競爭格局變化。另一方面,當下房地產板塊處於歷史估值底部,從長期投資角度來看,可關注財務表現、總體發展戰略、盈利能力穩健的房企。