調控週期趨於尾聲，行業格局有望優化

監管對於弱化房地產行業金融屬性決心堅定。房企被動降槓桿，但遭遇市場自發進入下行週期、部分房企信用風險事件暴露引發地方政府預售資金監管趨嚴，行業流動性危機開始蔓延。站在當前時點，本輪始於2020年8月「三線四檔」融資規則的房地產金融政策調控週期，已到尾聲並開始有所改善。但是行業最大的基本面即銷售還在大幅下滑，故我們判斷低信用高負債的房企難以很快走出危機。而對於那些經過本輪大浪淘沙後最終活下來的房企來說，競爭格局將改善，其生命週期也將拉得更長。

2022年行業各核心指標預計延續下滑趨勢，2021Q4~2022Q1將成地產板塊最佳配置窗口

預計2022年銷售面積、新開工面積、投資增速分別爲-5.0%、-5.0%、+1.1%。當前行業政策已經見底，並有所改善，而基本面數據處於繼續下行過程中，尚未進入到恢復期。由於今年上半年增長高基數，明年上半年從數據層面依舊不樂觀，預計到2022年3月開始的「小陽春」銷售可能獲得邊際改善。故2021Q4~2022Q1基本面數據大概率繼續下行，而政策暖意也會較爲明顯，這段時期是配置地產板塊的最佳時期。

本輪行情結構分化特徵將更爲顯著，行情表現上將出現明顯的公司Alpha重於行業Beta的情況，部分優質公司將脫穎而出。

1. 對於開發商板塊，不同房企在本輪政策見底回暖過程中經營目標不同，一進一退之間分化加劇，信用分層特徵更爲明顯。而現有政策框架下，規模掉隊的房企難以東山再起，集中度將往財務穩健房企提升。以上是本輪房地產金融政策框架帶來的與以往最大不同。繼續推薦高信用開發商，尤其是央企。推薦A股：保利發展、招商蛇口、萬科A、金地集團、萬業企業；港股：華潤置地、中國海外發展、龍湖集團、旭輝控股集團、中國金茂。

2. 對於物管板塊，國內房地產規模足夠大，將爲物管行業整體發展提供基本面支撐。重點物企仍處於規模和利潤雙增的黃金髮展期，成長速度遠高於行業，因此將繼續帶來投資機會。但在當前行業變局下，我們認爲關聯開發商因子將成選股首要考慮因素，應當優選高信用開發商相關聯的物企，或弱地產背景而受行業洗牌影響小的物企。推薦A股：招商積餘、新大正；港股：碧桂園服務、旭輝永升服務、保利物業。

3. 對於商業板塊，儘管近期國內社零增速低迷，但品牌購物中心的零售表現顯著好於總體消費增速水平，而奢侈品零售增速更佔優勢。繼續看好頭部零售商業地產商和商管公司的表現。推薦A股：新城控股；港股：華潤置地、龍湖集團、華潤萬象生活、寶龍商業。

風險提示：房地產政策調控超預期；市場下行幅度超預期；疫情反覆導致購物中心運營受不利影響。