四季度以來，受到寬信用政策預期邊際走強和融資渠道有望寬鬆等多方面利好消息的提振，港股市場的內房股板塊出現了兩次觸底反彈行情。
（內房股板塊 來源：富途牛牛）
對此，市場普遍認為，儘管短期態勢難有明顯轉變，供需仍存下行風險，但公開表態方面都在引導以穩為主的預期，如超短融、中票等債券發行提速，以及支持信用債、海外債發行等一系列信號均在緩解過度悲觀的市場情緒，地產板塊將逐步迴歸健康、平穩、可持續的發展軌跡。
對於房地產企業來説，新常態下的行業競爭，不是比拼速度的短跑賽，而是比拼耐力的長跑賽。因此房企須吿別過去高速、粗放的快增長，轉向穩健、高質量的發展模式。
在這之中，近年來穩居千億房企陣營的融信中國，在應對複雜多變的市場環境時表現出良好的增長韌性和“長跑型”發展潛力，為我們提供了一個不錯的觀察樣本。下文將結合市場環境以及公司近期更新的經營動態，就此作進一步的探討。
一、三大標籤註釋堅實基本面，融信中國彰顯高質量發展成色
筆者認為，穩定的去化能力，向好的財務表現以及優質的產品力均是融信中國對高質量發展模式的註解：
1） 經營穩健：市場降温下銷售表現優於行業
在剛剛過去的10月份，克而瑞研究中心發佈了《全國商品住房百城庫存月報》。月報顯示，不同能級城市分化加劇，差異化行情顯著。儘管一二線成交熱度略有轉淡，去化週期亦有增長，但整體庫存風險相對較小，而三四線城市則面臨着一定的去化壓力。從數據來看，一線去化週期為 11.88個月，二線去化週期為14.92個月，均顯著小於三四線城市18.56個月的去化周，這一分化趨勢正越來越清晰。
值得關注的是，在四個一線城市中，得益於供應集中放量帶動成交回升，上海為唯一去化週期同環比齊降的城市，去化週期降為5.24個月，顯著低於去年同期。而融信的上海項目——海納印象，也在年初出現了首開即罄的火爆現象，獲得上海市嘉定區上半年銷售套數、面積及金額三項冠軍。
當前，“去化率”和“回款率”成為房企提及最多的關鍵詞，其原因便在於整體銷售理想將對結算業績有一定支撐，也就意味着房企的安全性更具保障，尤其是面對着愈加明顯的去化差異。
對於融信中國而言，高度聚焦市場波動相對較小的一二線城市，疊加全渠道的多元營銷路徑，為其奠定了銷售端的基礎優勢。根據公司11月份通訊顯示，截至2021年10月31日，融信中國累計合約銷售額約1355.3億元，同比增長約18.0%，合約銷售面積約633.9萬平米，同比增長約20.1%。
從行業整體情況來看，據克而瑞數據統計，融信中國合約銷售規模排名在行業中位列第24名。且值得注意的是，融信中國今年前10個月的合約銷售增速及目標完成率分別為18%和85%，同時期百強企業的合約銷售增速及目標完成率均值分別為 16%和76.3%，對比來看，融信中國表現出了優於行業平均的水準。
2）財務安全：持續鞏固財務優勢，增厚安全邊際
在保持業務穩步發展的同時，融信中國亦在不斷夯實其財務基本面。
放在行業大背景下，自去年8月份“三道紅線”設立以來，融信中國便顯示出優異的財務管控能力。在實現快速降檔後一直穩居綠檔陣營，且在個別指標上持續優化，財務穩健性優勢持續鞏固。
今年上半年，融信資產負債率（剔除預收款）為69.7%，淨負債率為75%，現金短債比為1.09，為後續融資奠定優勢。與此同時，融信中國的財務管控能力也體現對債務結構的優化上，公司一年期以內借款佔比由42.6%降至36.6%。
此外注意到，在21世紀資管研究院10月底發佈的《TOP50房企健康度測評報吿》中，得益於在資本構成、資產質量、盈利能力、融資能力、償債能力五個維度上的出色表現，融信中國被列為財務抗風險能力得分最高的50強房企之一，足見公司出色的財務安全性。
3）產品理念優質：順應時代發展，奉行產品的長期主義
當前房地產市場緩慢進入 “白銀時代”，人們對於品質地產服務和生活方式的需求，倒逼房地產產品“質”的迴歸，提升產品力成為房企的共識。對於產品，融信中國有着獨特且深入的探索與思考。
一方面，基於以人為本、高品質的產品定位，融信形成了“4+1”的全系產品矩陣，覆蓋滿足不同客羣的人居需求。同時，其優質的產品品牌在“金盤獎”、“繆斯設計獎”、“地產設計大獎·中國”、“TITAN房地產大獎”等近期國內外評選中屢獲殊榮，受到市場的一致認可。
另一方面，隨着中國“雙碳”目標的提出，綠色低碳成為社會經濟發展的重要方向。順應這一趨勢，融信中國把握趨勢，以低碳產品為城市綠色更新貢獻智慧。
日前，位於上海閔行區七寶鎮的融信旭輝世紀古美舉辦了一個超低能耗展。據悉，融信旭輝世紀古美是上海首個通過超低能耗方案評審的項目，與上海七寶商務區首個獲得美國綠色建築協會(USGBC)LEED金級&美國WELL金級雙重預認證的融信集團上坤中心，構成了融信在上海的“低碳建築雙璧”。可以看到，融信順應綠色發展，為健康人居探尋新未來，是一眾房企中率先踏入“綠色轉型”的典範。
總結來看，融信中國業績保持穩定，財務基本盤維持健康，且在產品打造上也有着相當好的表現，從三個維度驗證了公司在行業中高質量的經營能力。
二、流動性優勢+城市佈局優勢，“長跑特徵”日漸明晰
對於投資者而言，除了關注已經呈現出的高質量發展樣式，考察公司是否具備在未來保持持續擴大的優勢更為重要。正如前文所提及的，在房地產行業，未來能夠持續創造價值的公司，應該在經營上堅持長跑思維而非依賴短跑衝刺，最終實現長久穩健發展。通過梳理公開資料，筆者發現融信中國的“長跑特徵”已經愈發明顯，具體來看。
其一是流動性良好，助力從容穿越週期。在調控常態化的當下，房地產邏輯從囤地為王轉向現金流健康，疊加今年以來房地產行業不斷髮生信用違約事件，進一步強化了市場對房企資金情況的重視，因此企業管理層與投資者對企業的負債情況及現金流情況都給予了更多的關注。
在這樣的背景下，投資者估值邏輯正發生變化，風險偏好有望快速下降，對企業現金流能力的考察將提高。對於融信中國而言，公司堅持以現金流為導向的運營目標，形成了良好的資金運營實力，可以從以下兩個方面考量：
一是回購票據的實質性舉措，向市場傳遞積極信號的同時，更驗證了融信現金流整體穩健充裕。11月2日，融信發佈公吿稱，自10月20日以來，公司於公開市場回購合計約2345萬美元的部分票據。此外，公吿顯示，從2021年3月份到現在，融信中國2021年度已累計回購優先票據本金額1.12億美元。
二是良好的去化及回款表現，為公司發展貢獻充足的經營現金流。根據2021年中報顯示，融信上半年的銷售回款率達到了84%，去化率亦高達72%，給公司提供穩定可靠的資金支撐。截至2021年6月末，融信現金餘額約321.83億元，較2020年底進一步增長8%，加之公司擁有未使用授信額度高達1089億元。
其二是優質土儲佈局，凸顯長期價值。在外部環境充滿不確定性的情況下，融信中國的待結算資源充裕，成為在地產下半場穩步增長壓艙石。截至2021年6月末，公司合約負債為728.9億元，較去年同比增長15.5%。若以同年中期的兩倍營業收入計算，融信合同負債金額對全年營業收入覆蓋率將遠超100%，伴隨後續竣工的結轉，將帶來業績規模的增長。
事實上，翻看近幾年來的財報，可以發現融信中國的合同負債項一直保持較高的水平，鎖定着未來業績的增長空間，而這也在一定程度上驗證了公司佈局戰略的準確性，即在全國化佈局的基礎上，對已進入的一二線區域採取深化城市深耕的策略。
(來源：公司公吿，格隆彙整理)
據2021年中季報顯示，融信中國已覆蓋至長三角、海峽西岸、長江中游、中原、成渝、大灣區、京津冀、山東半島、西北9大核心城市羣，並深度佈局長三角區域，持續聚焦一二線高能級城市。從總土儲面積來看，其在長三角地區佔比達到67%，在優質一二線城市佔比達82%以上。此外，在“1+N”戰略的持續推動下，2021上半年融信新增土地項目39個，新增土地儲備建築面積約574萬平方米，其中長三角區域的新增土儲佔比達71%。
筆者認為，融信中國現金流保持穩定，財務具備安全性，同時以堅定的投資定力錨定高能級城市的區域佈局，因此公司利潤釋放具有較強的確定性，以上兩點將推動公司長期可持續發展，在行業中積累更深厚的優勢。
小結
本文以融信中國作為觀察樣本，提出相較於其他房企，融信中國的基本面有支撐，具備多維優勢。在市場可能逐步出清、拿地利潤率有一定好轉的情況下，及政策對部分房企槓桿限制放開的背景下，挖掘遠期估值修復的機會顯現。筆者認為，融信的“長跑”特徵已經顯現，能較好地在利潤、規模和槓桿之間找尋到平衡點，因而在長週期估值修復中具備優勢與機會。
