近期，寶龍商業(09909.HK)頻繁獲得管理層增持。根據香港聯交所資料顯示，2021年10月5日至10月8日期間，寶龍商業獲其執行董事、董事會主席兼控股股東許華芳以每股平均價17.1港元增持公司20萬股，總金額約342萬港元；同一時期，寶龍商業亦獲其執行董事兼總裁陳德力以每股平均價格17.09港元增持公司10萬股，總金額約170萬港元。

在市場持續動盪的背景下，管理層的密集增持對外界釋放了積極信號，體現了對寶龍商業未來長期業績的充足信心以及公司發展的高度看好，不妨就此進行討論。

一、控股股東增持底氣：佔據優質賽道，頭部公司彰顯先發優勢

步入三季度，物管行業的熱點正在發生變化，由上市熱潮轉向了併購熱潮。從收購標的類型來看，商業物業已然成為各大物企爭相佈局的熱門賽道之一。

結合市場觀點來看，商業運營賽道作為承擔各類居民消費的重要載體，在“雙循環”和消費升級的大趨勢下，有望受益於消費繁榮以及經濟增長的紅利。與此同時，相較於住宅物業，商業物業往往對應更高的溢價能力和收益水平。因此，各大物企紛紛將商業物業作為重點發展板塊，商業物業的收併購持續升温。據不完全統計，今年以來，素有“物管一哥”之稱的碧桂園服務已先後收購了6家商管子公司。

由此看到，市場正在給予商業運營賽道越來越多的關注，在這樣的背景之下，深耕商管賽道十餘年的寶龍商業值得更多的矚目，其所形成的先發優勢勢必將不斷拉大公司與追趕者的差距。

經過多年長期的品牌建設，寶龍商業積累了豐富的項目資源，可以貢獻長期穩定的運營管理收入。體現在數據上，寶龍商業 2021 上半年實現營業收入 11.71 億元，同比增長 34.8%，顯著高於2018年至2020年26.5%的複合年增長率；實現歸母核心淨利潤2.31億元，同比增長59.4%，維持在較高水平。

同時看到，憑藉着強大的經營口碑和品牌影響力，寶龍商業的第三方拓展穩步推進。截至2021年上半年，寶龍商業實現新增第三方拓展面積30萬，因此其完成全年50萬新增第三方拓展面積是大概率事件。

筆者認為，收併購浪潮下，商管賽道的格局加速顯現，寶龍商業的先發優勢也將被放大，通過沉澱多年的商管經驗持續夯實自身的行業地位，進而形成強者恆強的馬太效應。

二、規模擴張，經營提升，穩定釋放優良業績

按照2021年中期規劃，寶龍商業的商業項目將在下半年集中開業。據瞭解，寶龍商業在今年下半年計劃集中新開業項目18個，包括10個寶龍廣場、3個寶龍天地、5個寶龍星匯，業績將快速放量，為後續增長奠定基礎。

目前，寶龍商業擁有完善的五大品牌矩陣產品，包括寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍天地、寶龍星匯。筆者判斷，成熟且可複製的產品線具備較強的輸出適應能力，將助力公司在第三方外拓市場上具備競爭優勢，為規模快速擴張提供充足的驅動力。

與此同時，在規模擴張的基礎上，寶龍商業持續提升運營效率，從而釋放更大商業價值。可以看到，近年來寶龍商業旗下項目整體出租率明顯提升。截止2021年6月，公司在運營商場的平均出租率提升至92.3%，創下歷史新高。且從橫向對比來看，寶龍商業出租率的提升幅度高於同業公司，並呈現出加速改善的趨勢。延續着這一趨勢，下半年出租率達93％以上的目標大概率是可以完成的。

站在中長期角度，寶龍商業的業績有望加速進入爆發增長階段，一方面是由於開業速度快增量大，另一方面是因存量商場中，成熟商場內生增長穩定，同時運營效率的持續提升，或將催化公司業績的增長。

小結

在經歷了物業板塊整體的下跌後，寶龍商業的估值已經具備相當的吸引力，並且公司也陸續回購認可價值。同時注意到近期多家機構及券商對寶龍表示看好，其中中金表示，寶龍商業正在經歷質變，整體收入有望在未來3-5年實現30%以上覆合年化增長，利潤複合年化增長保持在40%以上，對寶龍商業在未來3至5年穩定釋放優良業績具備較強信心。據此認為，寶龍商業值得長期關注。