近年來，隨着房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”、22城“集中供地”等政策相繼出台，房地產行業整體保持平穩發展，不過房企間的表現分化則愈漸明顯，一眾房企仍然面臨較大的壓力。

而近期，國家對於房地產的政策有了進一步的調整，包括對於土拍地價溢價率的限制、提高拿地利潤率等，此次對土拍政策的補充為房地產行業帶來了好消息。同時，伴隨着上半年落下帷幕，各大房企紛紛交出了不錯的成績單。在多重利好的伴隨下，長期處於情緒低迷狀態的房地產板塊，投資熱情也有了一定的回升，拐點逐漸明晰。

一、營業狀況持續改善，穩健成長可觀

在8月26日，匯景控股(9968.HK)的中期業績也新鮮出爐，那麼不妨藉此機會從中期財報數據出發，來分析一下公司上半年取得的成績，並從中探尋投資機會。

(1)營收維持穩健增長，銷售業績再創新高

營收和銷售是房企非常直觀且重要的指標，能夠直接瞭解到房企目前的經營狀況。中報數據顯示，匯景控股上半年實現營業收入同比增長35.8%；淨利潤同比增長48.2%，淨利率達到了14.7%。同時，匯景控股在銷售方面也取得了不錯的成績。截至6月末，公司合約銷售金額同比增長162%；已交付建築面積同比增長67.2%。銷售取得了大幅增長，同時合約建築面積也較去年提升不少，期內主要交付和推售的項目包括九里灣花園、雁湖生態文旅小鎮、匯景發展環球中心、合肥匯景城市中心等。此外，上半年公司新增土地儲備52.8萬平方米，5個項目，高品質土儲資源的獲取保障了公司未來的穩健發展。

可以看到上半年匯景在業績層面取得了穩步的提升。而具體主要可歸功於公司產品力帶來的價值和城市更新業務板塊價值的釋放，筆者將在後文對這兩方面原因進行具體闡述。

(2)財務狀況持續優化

中央出台了“三道紅線”政策後，各大房企也開始重視起了對融資端的把控，紛紛朝着“綠檔”目標看齊。2020年末，匯景控股憑藉着14%的淨負債率、63%的剔除合同負債後的資產負債率和大於1倍的現金短債比，成功躋身“綠檔”房企。而今年上半年，公司也在持續改善債務指標。中報數據表明，公司的淨負債率降至14%，遠遠低於紅線，可以看到公司始終保持着穩健的財務表現，並且槓桿率持續下降，債務風險也因此有所降低。

同時觀察到，公司在7月份完成了尚未償還的2021年到期的優先票據交換要約，並且於同日根據同步新票據發行額外發行了本金金額為2300萬美元的新票據。在目前融資收緊的情況下，公司依舊保持了資金流的通暢，能夠體現出公司的經營情況是十分良好的。

二、大灣區強勢崛起助力提升成長空間

粵港澳大灣區是目前我國經濟活力最強、開放程度最高的區域之一，在推動國家發展中扮演着重要的角色。國家對大灣區的發展尤為重視，在國家“十四五”規劃綱要中也提及要促進大灣區的協同發展，優化區域內的經濟佈局，縮短城市之間的差距，推進整體區域的發展，這也表明了大灣區的發展步入了下一個新的階段。

經濟的快速增長、產業的升級都將要依賴於土地的開發，而未來伴隨着大灣區的協同發展趨勢，中山、江門、惠州等土地開發程度較低城市的土地資源也將會被動用起來，土地開發的價值也將會大大提升，房地產行業的價值空間也會因此而拓寬。此外，伴隨着區域的成長、城市化的推進，會有更多人進入城市，此時住房問題也勢必會引起重視。在全國兩會也提到要重點解決“大城市住房突出問題”，並首次提出要關注新市民、青年人等羣體的住房困難問題。這也側面強調了“房住不炒”的基調，“穩”也成為了未來房企發展的關鍵字眼。

匯景控股常年立足於大灣區，持續的深耕使得公司在大灣區佈局上有着良好的競爭優勢。公司對於大灣區房地產市場的研究也是非常深入，能夠有目標的獲取區域內具備戰略性、高性價比的地塊。

目前珠三角九市中大部分城市的土地開發程度都超過了國際警戒線(30%)，其中深圳和東莞的開發強度已經超過了50%。那麼在未來，城市更新業務將成為土地供應的主要方式。

從以上方面可以分析出，公司大本營東莞市目前具備着巨大的發展潛力。

首先，東莞的土地開發程度已經非常高了，那麼城市更新的需求也將會持續上漲。而匯景控股在城市更新上可謂是經多見廣，多年的深耕積攢了許多的經驗和聲望，在大灣區享有“城市更新專家”的美譽。公司上半年，佔地面積達77,321平方米的沙田稔州片區項目於上半年完成供地目標；樟木頭寶山項目及虎門新灣項目進展順利，預計年內將完成供地目標。公司上半年簽訂洪梅洪屋渦產城融合城市更新項目前期服務合同，佔地面積約485,300平方米。現時，公司已取得8個項目的前期服務商資格，佔地面積約204萬平方米；另有12個項目正在推進獲取前期服務商，涉及更新單元用地面積約280萬平方米。因此，未來在城市更新項目的普及下，公司的業務增長也將突飛猛進。

其次，就目前我國發展速度來看，東莞作為第一批國家新型城鎮化綜合試點地區，隨着未來經濟化、城鎮化的推進，人口數量也會高速增長，住房剛需也會顯著提升。那麼在公司多年深耕於東莞市的基礎上，紅利也將被逐漸釋放。

三、多元化業務共同推動業績釋放

上半年，匯景控股實行的“以住宅開發為主營業務，以城市更新為核心、文旅康養和科創產業為雙翼”的“一主一核兩翼”戰略正在有效推進，多元化的發展方向更是為公司的成長增添動力。而公司不僅僅侷限於在大灣區發展，在秉承“立足大灣區，深耕東莞”的同時，也將“佈局華南、華中及華東地區”作為發展使命。憑藉着在大灣區發展所積累的經驗和建立的優勢，逐步擴展內陸的市場，物業項目和文旅康養項目也已經擴展至西部地區，其中，湖南衡陽匯景•雁湖生態文旅小鎮項目的打造更加深化了公司的文旅康養業務，進一步的推進了高質量的多元化業務。

上文説到大灣區正處於經濟發展水平加速提高的階段，而科技的進步是推動經濟增長不可或缺的要素。匯景控股對於科技的發展也尤為重視，公司目前佈局了匯景東莞人工智能小鎮及匯景灣區5G智造港項目，在人工智能、創新科技上邁出了重大的一步。其中，公司與東莞市沙田政府達成合作共識，致力於打造涵蓋了人工智能的先進示範平台，並計劃建設人工智能小鎮。

所謂科技改變生活，人工智能對於未來科技發展的影響不言而喻，而人工智能化的小鎮對人們生活水平的提升也絕對不只是一、兩個檔次。因此要想要真正的將小鎮建設完善就一定要具備精湛的技術、強大的技術團隊等，可見公司對於推動科技發展、打造高質量城鎮的決心。而成功建設小鎮不僅能夠對公司的知名度有很好的提升，並且能夠推動我國科技建設，進一步提升中國的國際影響力。

值得一提的是，公司還相繼成立了“浙江大學·匯景人工智能與數字經濟聯合研究中心”和“灣區求是商學院”，致力於打造產學研合作平台，推動產業項目孵化、產業人才的培養。隨着公司在科技層面持續發力，不僅有助於協同主業發展，同時還將有望拓寬新的發展思路，培育新增長極。

小結

匯景控股憑藉着穩健的業績、出色的財務結構、極具潛力的發展空間等因素有望在此次房地產行情中獲得更多投資者關注。並且公司憑藉着自身深耕大灣區的優勢，堅持構建“產、城、人”融合的高品質發展之路。可以預見在未來大灣區不斷髮展下，公司具備朝着成為區域內城市更新的佼佼者的潛力，後續價值還將進入加速釋放期。