2021年8月30日，建發國際集團（HK.1908）召開2021年中期業績發佈會，公司執行董事兼董事會主席莊躍凱先生、執行董事兼行政總裁林偉國先生、財務總監陳詩楠先生、資本市場中心總經理盧金文先生等參與了業績會。
一、公司業績回顧
2021年上半年，公司實現總收入83.96億元，同比增長約240.93%。毛利潤達到10.50億元，同比增長100.43%；權益持有人應占利潤約為3.03億元，同比增長100.65%；基本每股盈利為人民幣25.64分。中期宣派以股代息分紅政策，股息每股1.1港元，對應2020年歸母淨利潤的年度分紅率高達50%。
在保持業績穩步增長的同時，公司同樣注重債務結構的優化，並維持良好的現金流狀況。截至今年6月30日，公司現金短債比為3.12倍，加權平均融資成本為4.48%，較2020年下降50BP，穩健紮實的財務指標為公司後續創造了一個健康、靈活的融資環境。現金方面，截至今年6月30日，公司貨幣現金為337億元，較2020年12月31日增長約20%，充裕的現金足以維持公司後續經營發展。
二、經營情況回顧
1、穩步提升，現金充裕，長期增長路徑清晰
2021年上半年，建發國際集團實現合同銷售金額約人民幣917.09億元，同比增長約256.04%;合同銷售總建築面積約429.97萬平方米，同比增長約175.89%；現金回款約796.74億元，同比增長約200%。
2、積極佈局，穩健擴張，優質土儲為中期業績護航
近年來，建發國際集團在土地擴張方面積極且謹慎。在保持較高速度的同時，除深耕原核心一二線城市外，同時進軍寧波、温州等準二線城市，以及下沉至上饒、宜興、台州、宿遷等非集中供地的三四線城市，通過充分挖掘下沉市場，搶佔三四線城市的市場份額和投資機會，以獲取更優質的土地儲備。
截至2021年6月30日，公司庫存面積達1,809萬平方米，較2020年末增長47%；庫存貨值達3,133億元，較2020年末增長47%；權益比例達75%。從土儲面積和總可售面積來看，公司存量充足，未來業績有保障。
三、業績會問答環節
Q1（1）上半年公司利潤率受到了一些行業影響，後續的結算利潤率和方向，應該是怎樣預期？（2）下半年來看，應該很多民營公司拿地資金等各方面都會比較緊張；在土地獲取及收併購方面，公司有沒有更進一步計劃，使得在後續增長上，能夠更好超越市場?
公司管理層回覆：
（1）中報整體利潤率會比較低，主要由於今年中報正好有涉及四個2018年初拿的項目（太倉、南京等），佔收入比重比較大（約42%），但毛利率較低，拉低了中報總體的利潤率水平。從行業整體情況來看，行業整體的利潤率水平也都不會很高，大部分招拍掛項目的淨利潤率水平大約在6%-9%。
隨着公司的規模效益、品牌優勢、以及區域深耕發揮作用，公司的銷售和管理費用將有較大幅度的下降。但因為近幾年建發國際銷售額有大幅增長，相應的營銷和管理費用有期間的錯配。但只要保持較快增長，當年都會消化一些未來結轉項目的管理和銷售費用。
對項目的判斷，公司不僅從毛利率角度考核，還是從淨利潤率、淨利潤的現金實現程度（不是不良資產）、以及項目週轉角度（例如IRR）來看。預計公司全年淨利潤率將會回到7-8%的水平。
（2）從土地儲備狀況來講，公司從一季度開始，就抓住一些優質的拿地機會，並根據自身銷售去化速度、增長趨勢，對土儲開展有序補充。
上半年，公司加大了東部區域的佈局，特別是在浙江、江西、福建及江蘇等省份，為區域深耕做好了準備，以提升未來的競爭格局。
上半年集中供地的土地確實價格太高，對拿地有較大的影響。例如，杭州、福州城市，公司因為庫存項目均去化完成，考慮到團隊、品牌的維繫，公司進行了適度少量的補充，同時更多采用合作模式。
下半年公司會結合銷售週轉及市場狀況來把握機會，有序進行土儲補充。
Q2：（1）公司如何展望房地產市場後續走勢？如何面對在調控新常態下的新挑戰？（2）公司在產品方面有沒有什麼新的想法？
公司管理層回覆：
（1）現在整個房地產從政策趨緊，建發國際是根據自己的營銷狀態，來確定未來的發展策略。近兩年，公司營業收入大幅度提升，主要得益於營銷做得好，而這背後，保證現金流健康，是公司最關注的首要問題。
對於外界的政策變化，因為公司進入的區域和城市比較多，公司會逐一根據每個地方的政策和市場情況，積極快速地調整自身的經營策略：加大回款，擴大營業規模，從而提升利潤絕對值。對公司而言，有三個重要方面，首先是安全運營，其次是實現高利潤絕對值，最後是給予股東更多、更好的分紅。
（2）公司一直堅持產品研發，並組建了專門的產品研發團隊，對建築、室內、景觀等等方面進行全方面的研發。
公司已有技術上的沉澱和積累，未來也會推出更多的產品，以保證產品的競爭力。公司也注意到，營銷的快速提升，主要得益於產品力，好的產品能進一步提升公司的營運速度，節省相應的財務費用，未來公司將會加大產品研發力度。
Q3（1）建發上半年銷售規模超過900億，下半年的銷售目標是多少？（2）行業在7月後進入下行期，很多公司銷售、回款的難度在提升，公司會採取哪些措施保證完成業績目標？
公司管理層回覆：
（1）目前看來，公司銷售超額完成任務沒有太大問題，具體超過多少，需要具體根據項目鋪排情況而定。
（2）目前整個金融政策環境對按揭回款有一定影響，但公司有幾個方面的優勢：一是建發國際的資產質量好，二是客户質量高，可以保持一定的相對優勢。此外，我們也會加強與戰略銀行的溝通，來減少按揭額度縮緊對公司的影響。
Q4：（1）公司如何看待最近集中供給之下地方政府紛紛推遲、終止土地掛牌的現象？以及對第二次集中供地的展望？（2）公司對於併購的考慮是怎樣的？
公司管理層回覆：
第二批集中供地各地確實放慢了一些速度，未來自然資源部可能會對供地政策會進行微調，公司也會積極去適應政策並視機會積極參加。至於政策會如何變動，公司獲取的信息與公開市場是一致的。
公司對於併購的態度維持不變：對於一些併購機會，公司不一定能夠消化，但只要收益和風險能夠符合要求，公司也不會進行排斥，會謹慎對待，認真評估每個機會。
Q5公司上半年拿地潤率水平？
公司管理層回覆：
上半年拿地動態淨利潤率約在7%左右，個別地塊是會比較低一些，但這些地塊的風險也比較小，主要出於區域的戰略佈局拿的。同時，公司每個月都在對項目進行跟蹤和檢測，總體來看上半年的新增項目都處於比較正常的狀態。
Q6（1）公司中期結算毛利率比較低，全年可以恢復到什麼樣的水平？（2）建發物業的發展規劃？
公司管理層回覆：
（1）南京和太倉的幾個項目，收入約30多個億，占上半年結算收入比重達42%，但毛利率相對比較低，拉低整體毛利率水平；預計年底的結算毛利率不會有太大的偏離。
（2）物業是在優秀的服務品質基礎上，追求業務規模的增長；建發國際也將以公允的方式，對物業進行支持，促進競爭力增長。關於建發物業更細化的問題，希望廣大投資者給公司管理層、包括董事會一段時間，對未來整體經營發展的思路進行梳理。後續公司會跟各位投資者做一個比較清晰、成型的報吿。
Q7（1）公司融資成本4.48%，比2020年末下降50BP，這個下降幅度是如何做到的？如何看待下半年的融資市場？（2）公司收購工程服務領域的合誠股份，推動資源共享，會有怎樣的業務協同以及未來的規劃如何？
公司管理層回覆：
（1）目前客觀來説，整個金融體系對建發而言相對比較友好。雖然宏觀政策面，有個別的業務品種不能做，但建發國際憑藉國有背景優勢以及優良的營運質量，使得金融機構願意將資源傾斜給公司，所以就形成了市場化的融資成本。公司核心還是關注經營質量，包括對風險把控。在目前宏觀政策收緊的情況下，能贏得金融機構的支持，確實比較難得。
（2）合誠股份是較優質的A股上市公司，整體業務同建發國際有較多的產業鏈關聯。公司希望收購合誠後，在產業鏈上能形成更多的協同：
第一點：公司希望收購合誠後，一方面提升建發的營運速度，另一方面對合誠而言，也提高公司的營收和利潤。
第二點：收購後，建發及合誠雙方，也將在房地產開發產業鏈上面進行合作。建發房產沒有自身的產業鏈隊伍，例如施工和設計團隊，但公司有很多技術專利和產品研發積累，經過了這次收併購，對後續建發技術專利在營運過程中的實施，有很好的幫助。
第三點：目前收購還沒完全結束，未來如何加強產業鏈合作，公司也會和對方董事會進一步研究和協商。
Q8（1）管理銷售費用佔收入比重較低的原因？（2）公司未來2-3年的發展規劃？
公司管理層回覆：
（1）管理費用方面：一方面得益於項目的區域佈局的管理半徑增加，形成區域化優勢；另一方面得益於公司的管理體系，以及管理信息化水平的優化和進步，能有效降低管理成本。
營銷費用方面：在區域深耕後，多項目能共享營銷成本，銷售端的壓力會比較小。同時，公司也自建了營銷團隊，代理比例降低，從而營銷成本就降低了。
此外，公司在區域的品牌認可度和滿意度較好，因此營銷成本也比較低，未來公司會繼續把產品和服務做好，通過口碑營銷，降低銷售成本以提升運營競爭力。
（2）未來的發展規劃：對於長江以南區域，公司將繼續深耕品牌優勢並保持經營質量；對於經營較薄弱的區域，再進行進一步強化。
Q9（1）建發國際今年新拿地項目的操盤和並表比例？（2）建發國際的拿地決策流程是怎樣的？（3）建發房產一級開發項目的市場定價是如何確定呢？
（1）建發國際今年新拿地項目的操盤及並表比例均較高，操盤有利於公司的團隊培養、品牌深耕以及客户美譽度提升；
（2）根據公司公吿，在業務定位上，建發國際與母公司建發房產進行了清晰的劃分：①新增的房開項目、房開產業鏈及新興產業的投資，原則上都由建發國際集團承接；②母公司未來的業務經營方向是一級土地開發、重資產商業等業務，原則上不再參與房開項目的競拍；
（3）根據目前廈門的政策，建發房產參與的一級開發項目，仍需通過公開市場招拍掛出讓，無法通過一二級聯動直接轉讓。
Q10（1）今年預計結轉的收入和利潤率的情況？（2）近期據傳監管拿地資金佔銷售比例不超過40%這一條政策，對公司是否有限制或者影響？
公司管理層回覆：
（1）公司整體交房結轉主要發生在下半年，公司將在10月份左右做比較全面的收入結轉鋪排，以確定具體交付情況。從全年看，淨利潤率水平預計在7%-8%區間。
（2）土地市場每月都有新變化。從國家政策的層面看，實施該條政策的目的在於希望房地產公司能夠穩健可持續經營，而非無序的擴張；從公司角度，上半年建發國際銷售高、增長快，對持續拿地有較高的保障；同時，公司的拿地節奏會綜合考慮土地市場機會和自身經營狀況，審慎、理性地拿地，目前未受宏觀政策太大的影響。
