在房住不炒和政策端收緊的背景下，房地產板塊經歷幾個月的低迷，如今隨着第二輪集中供地政策改革，釋放利潤端的改善信號後，板塊在近期又得到修復。
在第一輪供地之中，頭部房企資金量充足，財務穩健，在馬太效應下會比中小房企擁有更強的拿地能力，且優質房企具備更強的抗風險能力和盈利能力。
從地產行業角度來説，今後的發展邏輯或將面臨改革，從“開發時代”過渡到“後開發時代”，在供給側改革的大環境下，對於優質房企是風險也是機遇。
就在8月25日，開發與持有並舉的房地產開發商龍湖集團(00960.HK)披露2021年中期業績報吿。在頭部房企名單裏，龍湖集團作為民營房企有着諸多優良品質和閃光點，筆者想先帶大家從業績報吿裏來解讀一番其在“後開發時代”的發展潛力。
一、穩健去化能力，助力業績高質量增長
龍湖集團今年上半年再次交出了滿意的成績單，業績穩健增長。數據顯示，龍湖集團實現營業收入606.2億元，同比增長18.5%，其中物業投資業務租金收入47.8億元，同比增長42.4%；歸屬於股東的淨利潤為74.2億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心淨利潤61.8億元，同比增長17.1%。
在調控政策的壓力下，多地城市不同區域皆出現了不同程度的分化，貸款端收緊勢必會影響到銷售去化，而此時此刻考驗一家房企去化能力，看的就是其下房子賣不賣得動。龍湖集團在這一節點上，仍然展現了優質房企該有的去化能力和魅力。
根據數據，龍湖集團實現合同銷售額1426.3億元，同比增長28.4%，分區域看，長三角、環渤海、西部、華南及華中區域簽約金額在全集團佔比分別為27.6%、24.3%、22.7%、15.2%及10.2%。截至6月底，公司已售出但未結算的合同銷售額為3753億元，面積2200萬平方米，為公司未來利潤的持續穩健增長打下基礎。
圖表一：2020H1-2021H1合約銷售對比
來源：公司公吿，格隆彙整理
值得注意的是，從最新銷售數據上看，截至今年7月，龍湖集團已累計實現合同銷售金額1616.5億元，同比增長22.39%，合同銷售面積940.5萬平方米；7月單月已實現合同銷售金額190.2億元，合同銷售面積114.7萬平方米。據悉，2021年公司的銷售目標定位3100億元。從這裏看，銷售去化達到如此成績，已然是成功了一半。
從業務上看，龍湖集團仍是個值得長期關注的價值房企，其業務涵蓋地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修六大主航道業務，並積極試水養老、產城等創新領域。伴隨着四大航道業務不斷髮展，公司在運營和服務這塊藍海市場也是不斷開拓。
二、土儲資產充沛，九成位於高能級城市價值區域
控地價，降房價將會是未來很長一段時間的主基調，房地產市場本就深受政策的影響，如何在多變的政策下穩穩的扛過週期變化，保障自身平穩發展，考驗的是房企自身的未來經營能力。土儲作為房企重要的資產儲備，是未來利潤的重要來源，也是未來經營能力的重要考核項目。
注意到，今年八月中旬，又有了第二批集中供地調整出讓政策，限定土地溢價上限15%，規定不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價，嚴控樓面地價創新高。由此可見，成本端地價成本的下降，控制了溢價率，相對也就使得集中供地的利潤率保持在常態化合理區間。
從土儲視角上看，在“兩集中”政策下，龍湖集團深耕戰略區域與城市，拿地謹慎。今年上半年，龍湖集團新增53幅新地，首入湛江、鹽城、寧德、鄂州。新增收購土地儲備總建築面積為1292萬平方米，權益面積723萬平方米，平均權益收購成本每平方米5382元。
按地區分析，環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區、華南地區及中國香港地區的土地儲備分別佔土地儲備總面積的34.4%、26.0%、15.5%、12.4%、11.6%及0.1%。截至2021年6月底，公司土儲合計7717萬平方米，權益面積5367萬平方米，土儲資源相當豐富。
圖表二：2020-2021半年龍湖集團新增土地面積情況
來源：公司公吿，格隆彙整理
同時，龍湖集團首席財務官趙軼也表示：“上半年，在首批‘集中供地’中，龍湖沒有追高，拿地簽約比保持35%，還是保持穩健。我們也預留資金到下半年，抓住土地市場的機會。”
從拿地項目看，龍湖集團約90%貨值集中在高能級城市和價值區域，且成本合理，為未來可持續發展提供了保障。目前公司九成以上的銷售來自於高等級城市，其中一線城市佔比13%，二線城市佔比81%。總的來看，公司的土儲資源豐富，住宅土儲佈局也以核心一二線城市為主，項目資質良好，變現能力強。
三、融資成本低，常年穩居綠檔
另一方面，從財務角度上看，財務基本面向好的房企，經營效率提升和盈利能力的提高，皆有助於估值的不斷攀升。而在這點上，常年穩居“三道紅線”綠檔的龍湖集團更加凸顯自身在財務端和融資端方面的優勢。
數據顯示，今年上半年，龍湖集團淨負債率下降至46.0%，公司在手現金達到994.7億元，現金短債比達到5.48倍，為現金短債比最高的上市房企之一，。
且從最難調整的剔除預收款後的資產負債率上看，龍湖集團剔除預收款後的資產負債率為68.3%，保持在合理的區間內。公司淨負債率低，財務管理穩健，資金槓桿較低，可週轉資金充沛，償債能力強，三項指標在過去已連續五年保持綠檔水平。
隨着融資端口的收緊，房企若能以低股息成功發債，就越發體現公司的償債能力受到資本市場的認可。數據顯示，今年上半年，龍湖集團平均借貸成本降至4.21%，境外美元票據、國內公司債券的長年期、低票息更是頻頻維持業內較高水平。
值得一提的是，在8月12日，龍湖集團旗下重慶龍湖企業拓展有限公司成功發行30億元公司債券，其中五年期債券利率為3.35%、七年期債券利率為3.70%。公司在市場融資端收緊下成功發債，彰顯自身實力，且融資成本低，更加突出公司債務結構的合理性。
四、商業地產和租賃住房貢獻收入，打開藍海市場
我們再從公司銷售額貢獻度中，具有看點的商業地產和租賃住房業務來看。今年上半年，龍湖集團的投資性物業不含税租金收入為47.8億元，同比增長42.4%；其中，商場、租賃住房收入分別為37.1億元與10.7億元。
龍湖集團在商業地產領域有話語權，得益於較早開始進軍商業地產，並且主打特色鮮明，其商業品牌已在消費者心中已產生一定影響力，市場認可較高，加上很多一二線城市都願意引進龍湖賦能本地商業環境，20年間，龍湖商業已打造出以“天街”為主的三大商業地產戰略品牌，並在全國實現了網格化佈局，正值上升通道。
儘管疫情反覆，但從上半年情況來看，龍湖商業依舊穩健發展，並且商業運營的更是蒸蒸日上。截至上半年，龍湖商業已進軍全國28座城市，累計開業商場達54座，已開業商場建築面積為524萬平方米，整體出租率達到97.8%。相較於去年同期，商業租金增長39%至37.1億元，商場銷售額增長100%至222億元，平均日客流201萬人次。已開業商場的同店銷售額同比去年實現60%增幅，助力城市消費發展與升級。
圖片：公司旗下公寓
來源：公司官網，格隆彙整理
另一方面，租賃住房這一塊也是一個值得關注的市場，龍湖集團面向新時代人羣租住生活形態消費升級需求，推出的集中式租賃住房品牌冠寓，已佈局北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等全國30餘個高能級城市，累計開業房間數量9.4萬間，整體出租率為94.1%，規模行業領先，在租賃房建設逐步被政府重視的背景下，該塊業務甚至有望搶佔更大的蛋糕。
截止2021上半年末，冠寓已累積服務簽約用户近35萬人，服務滿意度達95%，開業大於六個月的房源出租率達95.5%，位居集中式長租公寓品牌指數TOP3，預計這塊主航道業務將來也會成為公司盈利的穩定增長點。與此同時，龍湖集團首席執行官邵明曉也提出，相信在政策支持下，公司預期租賃住房業務每年將有超過30%的增長。
五、結語
自今年3月龍湖被納入恆生指數HSI，正式躋身藍籌股後，龍湖集團整體經營更是借力打力，越發穩健。公司今年更是頻頻獲得券商和機構一致看好，包括國盛證券、興業證券、天風證券、東北證券、克爾瑞證券皆給予“買入”評級；公司獲得信用評級為BBB(標準普爾)、Baa2(穆迪)、BBB(惠譽)、AAA(中誠信證評、新世紀)，惠譽展望為正面，其他展望均為穩定。中銀證券也提出，中報期來臨板塊估值將得到修復的展望。
板塊整體利好綜合實力強勁的頭部房企，而民營房企裏難得品質好的龍湖集團便在這批優質房企隊列裏。公司具備銷售及盈利能力持續增長，財務狀況穩健、融資成本低、資金充沛、土儲豐富等優勢，尤其是在債務結構上、現金流上相比同行更是有明顯優勢，其商業運營、住房租賃、智慧服務等業務為公司注入長期活力，不斷為公司業績增長夯實基礎。房企的可持續發展不僅僅是聚焦在傳統開發性業務上，未來如何在存量市場上打造出自己的增量空間，需要更多元化的發展模式。其租賃業務可藉助政策東風，加速發展，同時運營和服務部分的收入這塊仍然屬於一個藍海市場，具備增長空間。綜上筆者認為，“後開發時代”中開發與持有並舉的龍湖集團具備長期關注的價值。
