上半年，疫情在反覆中充滿着不確定性，但國內經濟卻呈現出穩定復甦的態勢。央行於八月初更是強調了要保持房地產金融政策穩定性，加大住房租賃金融支持力度的基調。與此同時，自然資源部調整第二批集中供地土拍政策，一定程度上降低房企開發商土地成本，保障房企的合理利潤空間，受到各方消息提振，地產板塊八月初迎來了一場久違的普漲反彈行情。
筆者注意到港股內地房企新秀裏，大唐集團控股有限公司(2117.HK)（以下簡稱“大唐地產”）已於8月26日披露2021年中期業績。數據顯示，大唐地產上半年實現營業收入33.1億元，同比增長85.2%，淨利增長達到141.2%。
接下來，讓筆者帶大家從這份亮眼業績裏解讀下中小型房企的潛力，並探討下其發展方向。
一、業績穩步增長，財務指標持續優化
公吿顯示，截至今年6月30日，大唐地產實現營業收入達33.1億元，同比增長85.2%；合約銷售額達255.1億元；毛利潤10.2億元，同比增長145.9%；期內錄得淨利2.2億元，同比增長141.2%；錄得歸母淨利潤2.4億元，同比增長234.8%；每股收益從去年同期的0.07元提升為0.18元。從整體業績表現來看，大唐地產的營收維持在高質量增長水平，在今年上半年的大環境下有這般成績顯得難能可貴。
從各業務的貢獻度來看，佔比重最大的收入來源主要來自物業銷售，得益於穩健的銷售端業績，同比去年增加85.9%；而其多元業務板塊的商業物業及酒店經營收入更是大幅增加，貢獻力度明顯，證明其商業和酒店經營狀況已明顯改善。其中，商業物業投資及運營所得收入較去年同期增長157.8%至0.6億元。公司酒店經營所得收入較去年同期增加158.4%至人民幣0.3億元。
圖表一：公司各業務收入貢獻情況
來源：公司公吿，格隆彙整理
在存量市場探索和開闢新的領域機會，發展多元化業務，發散除住宅開發外的其他能力，維持可持續的經營是當前主流房企的普遍行為。
大唐地產在多元化業務上，亦不落後，目前大唐地產已有十個商業物業項目，分別坐落於福建廈門及廣西南寧，並擁有兩間已開業酒店，分別為廈門大唐景瀾酒店及南寧大唐叢悦酒店，隨着疫情的逐步緩解，將能為後續業績增長增加動能。
此外，筆者還注意到，大唐地產上半年依然保持了31%的毛利率，相比去年同期23.3%毛利水平進一步提升，在業內也處於較高水平。
另一方面，從財務指標上看，“三道紅線”出台以來，降負債降槓桿是當務之急，財務經營安全在這個風口上顯得格外重要。大唐地產的財務數據顯示，其淨負債率相較2020年末的58.7%進一步降至47.7 %。現金短債比為1.2倍，基本與去年末持平，維持綠線標準。期內賬面現金為79.8億元，經營安全性進一步加強。
二、土儲結構持續優化，存量市場上打造競爭力產品
追蹤大唐地產此次業績穩步攀升的背後，筆者認為除了財務指標優化外，還得益於大唐地產遵循“2+1+X”的戰略和特色化的產品。
“2+1+X”即深耕聚焦現有區域，深耕和鞏固海西、北部灣經濟區城市羣，拓展長三角經濟區城市羣，並向若干機會型重要都市圈擴張，該戰略驅動下不僅使得大唐地產在土地儲備方面實現穩步增長，其土儲結構也在持續優化。
在業績公吿裏也得到了求證，截至2021年6月30日，大唐地產上半年新增土儲面積293萬平方米，穩中求進，共獲取19幅優質地塊。一二線土儲比重持續增加，上半年還進入南京等區域核心城市。同時，大唐地產佈局海西、北部灣、京津冀、長江中游、長三角及成渝六大經濟區，持有142個處於不同開發階段的地產項目，土地儲備總建築面積達到2200萬平方米，其地域佈局相對均衡，其中有四個為國家十四五規劃提出的重點核心城市羣，後續抓住戰略機會可在風險把控基礎上，穩步擴展為今後市場佈局夯實基礎。
作為國內少有的具備獨特國風設計品牌的房企，大唐地產的特色化產品也為其爭得了較高知名度。據悉，目前公司已打造出臻觀系、印象系及世家系三大住宅品牌，面向不同的東方人居需求，此舉走出符合自身定位的“國韻地產”，並獲得市場的追捧，為自身贏得美譽度。
圖表二：公司品牌項目獲獎信息
來源：公司年報，格隆彙整理
對於中小型房企來説，接下來在這場風險與機遇並存的“後開發時代”比拼中，更需要具有競爭力的差異化產品和服務來爭奪有限的蛋糕，在存量市場上走出自己獨有的特色品牌，靠能力驅動自身成長，而非高週轉高負債驅動。而大唐地產堅持以客户的價值感知為着力點，持續推動產品力提升，將為自身在熟悉的地盤和市場上爭得更大的蛋糕。
三、結語
對於行業來説，如何在這段週期裏穩當地渡過將是對各自經營能力的一次考量。在越來越高的行業集中度下，未來中型房企的發展之道在於穩定控制財務風險，在保障去化基礎上謹慎拿地；發揮聯合作用，即聯合各中小房企，通過合作開發的模式，降低風險和擴大市場生存空間，考慮與大型房企合作也不失為一個策略；最後還是要打造屬於自己的個性化特色品牌IP，藉助本土資源優勢，增強客户粘性，贏得更高美譽度，才有更多競爭力去獲取更有優勢的土地資源。
上市不到一年的大唐地產，今年上半年交出的成績單顯然是滿意的，其高質量的規模化運營、穩健向好的財務狀況、優質土儲資源和特色化產品為今後的發展不斷蓄力。大唐地產是富有大唐特色的“國韻地產”，相對來説，會更有打造出超強IP的潛力，未來如若更有意識的去孵化這個IP，將會有強大的成長潛力和空間。同時注意到今年多家國際信用評級機構也首次授予其長期信用評級，其中，標準普爾給予大唐地產信用評級為【B】，穆迪授予信用評級為【B2】，展望均為“穩定”，獲得機構認可同時還被納入MSCI中國小型指數成分股，彰顯資本市場的認可，接下來就看大唐地產未來如何在存量市場上用能力去爭得更大的蛋糕了。
