房地產行業在受到新冠疫情以及宏觀政策的影響後，現在已經逐步過渡到平穩期。但是，目前卻存在這樣的矛盾：受到政府集中供地和三道紅線的政策管理，房企在拿地和現金流上均面臨壓力，利潤空間也被大幅壓縮，在這一背景下，什麼樣的企業能夠順應趨勢，打開新局面。天譽置業的表現給了我們一個不錯的觀察視角。

最近正值天譽置業發佈中期財報，公司展現穩打穩紮的成績同時，其在城市更新和青創佈局的戰略上更是尤為引人關注。在此不妨圍繞這份財報予以進一步分析。

上半年業績表現穩健，進一步優化財務槓桿

8月25日，天譽置業(0059.HK)公佈2021年中期業績報吿，上半年公司實現總收入47億元，同比增加21%；毛利11.23億元，同比減少5%；淨利潤4.65億元，同比增長7.6%。

從天譽置業2021年半年報數據來看，有三大亮點值得關注：1、公司業績穩健增長，具備良好的成長性；2、公司經營健康，財務槓桿不斷實現優化；3、粵港澳大灣區項目貨值大幅提升。

首先從成長性的角度來分析，銷售方面，2021年前6個月公司實現合同銷售額60億元，同比增長16%，繼續保持了穩步成長的姿態。而總收入方面，實現同比增幅亦達到了21%，增加主要是因為公司銷售物業上半年交付的產品較多，公司表示還將在下半年繼續抓緊已銷售面積的交付工作，這意味着後續業績結轉仍然具備較強支撐。

不過注意到，公司2021年上半年毛利率及歸屬股東淨利潤減少，主要原因在於公司啟動迴歸粵港澳大灣區業務轉型的策略所致。鑑於前期疫情及市場情況，公司安排部分項目尾盤產品加快去化，回籠財務資源拓展了廣州黃浦區鳳尾村城市更新等其他粵港澳大灣區項目。考慮到大灣區強勁的經濟發展動力和更多的人口淨流入，灣區資產組合將更加穩健和豐厚，聚焦灣區項目相信能為天譽未來盈利奠定良好基礎。

圖一、天譽置業2021年中期利潤情況

資料來源:天譽置業2021年中期業績報吿，格隆彙整理

而關注到後續的成長方面，則需要進一步觀察其土儲表現。財報顯示，截止中期期末，公司擁有超3300萬平方米的項目組合建築面積，其中大灣區的建築面積達到760萬平方米，公司土儲資源豐厚，後續業績增長預期強勁。

圖二、天譽置業的土儲情況

資料來源：天譽置業2021年中期業績報吿，格隆彙整理

其次，在財務管控方面，主要體現在天譽置業在三道紅線的表現。根據天譽置業2021年中期業績報吿，公司資產負債率持續降低，較2020年底減少1.4%；公司淨借貸比率穩定在57.5%。另外，公司加權平均借貸成本為11.3%，較上期降低0.5%。可見天譽保持了財務狀況的持續夯實，有效降低了融資成本。結合公司當前的發展策略來看，未來如果公司能在大灣區業務以及廣州舊改項目上回籠資金，進一步提升剔除預收賬款後資產負債率，完全達到三道紅線的要求後，相信也更能夠夯實行其業地位，增強業績實力。

圖三、天譽置業關於三道紅線達標情況

資料來源：天譽置業2021年中期業績報吿，格隆彙整理

最後，值得一提的是隨着公司佈局重心開始重回粵港澳大灣區，粵港澳大灣區項目貨值實現大幅提升。公司表示將繼續增加對粵港澳大灣地區的投資，尤其是廣州區域的新項目。其預期，未來集團控股項目可開發剩餘貨值約為504億元幣，粵港澳大灣區佔比已上升至63%，未來隨着新項目在灣區的增加，尤其是廣州區域項目再增加，其貨值佔比還將有望進一步提升。

大灣區一直襬在國家經濟建設的重要位置，天譽置業選擇在粵港澳大灣區內深度佈局，將繼續支撐其後續有質量的增長。尤其是伴隨着大灣區經濟的快速發展以及政策上的大力支持，這一區域的土地儲備也都將成為公司未來業績的重要助推器。

戰略佈局契合政策發展方向，城市更新先發優勢明顯

隨着國家經濟發展到新的階段，當前政府更為關注教育、住房等重視民生問題，在房地產方面，更是提出“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，爭取把房價控制在合理區間範圍。

天譽置業的佈局緊貼國家房地產調控政策方向，其打造的青創社區主要便是為幫助國家解決年輕人住房及就業問題，滿足剛性需求，並努力樹立和打造成為一個青年美好生活的運營商。

與此同時，公司迴歸粵港澳大灣區，在該市場投入更多資源，尤其是廣州區域。公司力求繼續保持整體穩健發展節奏，保持耐心謹慎挑選好項目，堅持有質量的規模增長。

公司在城市更新方面具有顯著的先發優勢，根據天譽置業2021年中期業績報吿，截止中期期末，公司潛在土地儲備或舊區改造的面積有467萬平方米，其中已交保證金的面積佔有約64.7%。

從數據不難看出天譽置業在舊改項目上豐富的土地儲備，相信這也會給公司後續業績帶來強有力的支撐。尤其是舊改帶來的毛利率的不斷提升盈利質量的增厚，也將為公司的估值提升帶來助力，以吸引更多資本的目光。

值得一提的是在2020年12月天譽拿下廣州鳳尾村城市更新項目，後於2021年5月8日，簽訂了銀團授信總額不超過人民幣82.79億元的貸款合同，為項目提供資金支持。目前天譽置業正積極推動廣州市黃埔區鳳尾村整個村莊的改造項目，並計劃將其建設成為粵港澳大灣地區最大的青年社區。

考慮到青創社區具有小户型、低總價、低門檻置業，多重生活配套服務等產品特性，後續其產品在銷售去化層面也將具備支撐。公司青創社區的打造可以説高度契合了國家宏觀政策上的需求，未來也有望享受到政策紅利，並在行業內形成獨特的競爭優勢。

此外，關注到天譽置業在已取得良好發展勢頭的多個城市也正不斷強化佈局，夯實在當地市場的品牌影響力和競爭力。特別是在粵港澳大灣區內，公司亦深度佈局了投資物業，目前其在廣州、香港的投資物業的出租率維持在72%至100%區間。公司繼續增加土地儲備，積極佈局商住項目潛力深厚的城市，為後續業績增長夯實基礎。

結語

隨着新冠疫情逐步得到控制，國家經濟基本面逐漸復甦，房地產行業在常態化調控下亦開始步入到平穩的階段。關注到當前房地產板塊估值已到歷史最低點，板塊迎來較大的確定性修復機會。

從天譽的中報來看，公司穩步推進各項業務，核心業績指標表現亮眼，作為一箇中小型地產集團，在經歷了新冠疫情衝擊和一系列政策調控後，公司積極推進業務新的佈局，在重回大灣區，持續發力舊改項目的增長路徑下，後續表現還將引人期待。