2021年已經過半，隨着國內疫情的負面影響逐漸消除，年初新房成交延續去年末熱度，市場預期持續好轉。此外，在政府號召就地過年帶動下，樓市活躍度顯著提升，增速指標迎來高位增長。但是，好景不長，年後各地政府接連出台調控政策穩定樓市，抑制了部分需求的釋放，加之金融端監管趨嚴，如嚴查經營貸等動作下，商品房銷售增速收窄。
上半年在嚴峻的市場環境下中梁仍交出一份穩健的成績單，營收淨利雙雙錄得穩健增長，觀察到，公司股價近期回穩，在各行業市場氣氛不穩下，該如何看待公司的這份財報以及後續的機會？
1、合約銷售直達950億，穩居行業20強
2021年上半年，中梁控股穩中求進，1月至6月銷售表現穩定，公司半年合約銷售金額達到950億元，同比增長40.3%；營業收入為329.1億元，同比上升38.5%；淨利潤為25.8億元，同比上升16.8%，處於行業領先優勢地位；核心歸母淨利潤15.0億元，同比增長14.5%；中期股息每股18.4港分，同比增長約13%。
在新冠疫情嚴峻的環境下，公司不僅扛住了各方的壓力，而且還保持高質量增長，這是十分難能可貴的。這背後離不開公司全國佈局的優勢，有助分散地域及政策風險，近年更大力推動產品力革新，提供多樣化的優質產品，為客户打造個性化的需求，助力獲得銷售溢價，實現在市場上的持續突圍。
筆者注意到，2018年公司銷售為1015億元，2021年上半年銷售額950億已接近2018全年的銷售水平，預計下半年將繼續突破千億銷售目標，中梁穩而不亂的銷售增長着實令人印象深刻。
2、深耕長三角，聚焦二三線都市圈，土儲開啟成長週期
常言道“積穀防饑，防患於未然”，中梁控股憑着未雨綢繆的拿地原則，上半年致力拓展多元化拿地。期內新增67個項目，總面積為793.7萬平方米，旨在獲得充足的可售貨源為將來發展打下堅實的基礎。
值得關注的是，中梁一直堅持全國佈局，項目覆蓋超過155個城市，可選城市比較廣，今年上半年新進長春、廈門及新寧等二線城市，主力深耕浙江、江蘇、安徽等長三角都市圈。其次，在土地收購上保持審慎原則，全年買地預算控制不超過合約銷售額的40%，嚴格遵守土地收購流程和標準，在這一背景下，不僅減輕了資金週轉的壓力，而且也獲得了優質的土儲資源。
上半年財報顯示，二線城市項目佔比34%，其中約19%是來自集中供地的二線城市，其他二線城市佔比15%。其餘的土地投資總額，三線城市佔比55%，四線城市佔比約11%。按經濟區而言，長三角佔土地投資總額51%；其次為中西部佔比18%；海峽西岸佔比12%；環渤海佔比10%；而珠三角佔比9%。
此外，中梁總土地儲備為6610萬平方米，覆蓋全國五大經濟區的155座重點城市，為未來銷售增長帶來了充足的可售貨值供應。
3、財務比率持續優化，債務管控全面提升
房地產行業在高速發展的黃金賽道上，曾湧現出無數玩家。然而隨着房地產行業政策翻天覆地的變化，其面臨着深層次的變革，現有內容單一的"拿地-蓋樓-賣房"模式已經難以為繼，行業內部正呈現分化之勢。隨着"三道紅線"的推行，房地產行業不確定性逐漸減弱，高槓杆、高負債的運營模式無法持續，預計未來行業競爭和企業經營壓力將持續加劇。因此，對於各大房企而言，把控風險將成為未來土地投資的首要考慮，戰略上對城市"深耕發展"變得極為重要，同時，財務穩健、產品差異化、精細化運營能力更強的房企也將獲得更多的發展機遇。
中梁控股在財務上一直保持着優秀的管控能力，積極進行債務管理，優化財務槓桿，平衡債務風險。截止2021年6月底，在“三條紅線”的政策下，中梁控股兩項指標優於行業平均水平，僅有一項指標未能符合標準，對於全國性大型房地產開發商而言，實屬不易。
根據半年公吿顯示，中梁總有息負債為546億元，遠低於行業平均水平，相比2020年年底只增加了不到1%。其中境內銀行貸款佔比51%，境外優先票據和貸款佔比25%，境內外非銀行借款佔比降至25%，淨負債率進一步下降至56.1%。由此可見，中梁在平衡債務風險上，有着遠高於同行的實力。此外，中梁加權平均融資成本進一步下降至8.3%，連續四年下降，融資成本的下降使得公司具有更好的償債能力，對於基本面也有鞏固的作用。
同時，中梁控股在境內外的評級皆有正面的變動。國際方面，穆迪和惠譽提示其評級展望，由‘穩定’至‘正面’；境內方面，主流機構給出“AA+”展望穩定評級。由此看出，國際及境內信貸評級機構持續認可中梁強大的銷售執行力、全國佈局的土儲實力，城市能級的提升及債務結構的改善，大大增強公司的核心競爭力。
4、戰略部署開拓新章，未來發展深度升級
海爾集團領軍者張瑞敏曾説過“能在冬天的嚴酷環境中生存下來，在春天來臨時是最漂亮的”，房地產行業正面臨嚴冬，在政策和疫情雙重打擊下，戰略發展尤其重要。一個好的戰略，猶如冬日中的暖陽，照耀着公司生根發芽，並在春天到來時茁壯成長。
就中梁控股而言，公司對房地產行業有着深刻的洞察能力，準確制定了一系列高瞻遠矚且緊貼行業發展方向的戰略措施。在2021年3月，中梁發佈全新年度品牌——“品質耕心美好”，聚焦提出中梁控股的四大品牌印記“企業優、產品美、服務好、公益善”，此次打造品牌工程為期五年，透過宣傳優秀的產品和服務，樹立好口碑的同時，增強品牌知名度，以此達到成功的品牌溢價的效果。
在產品力鍛造上，中梁控股始終堅持“小步快跑，持續迭代”戰略，對標標杆品質房企，不斷優化產品設計，升級發佈“星海、雲璟、鎏金”三大產品系；推出注重綠色健康、智慧創新為方向的社區住宅；針對“場景迭代”、“健康探索”、“智慧賦能”三大維度對生活場景進行全新升級。
在場景迭代方面，中梁控股聚焦歸家動線，針對地庫停車場和住宅周邊環境進行升級改造。從亮度方面、空氣方面及停車方面，優化業主的生活體驗，大大提升業主生活幸福感。
在健康探索方面，提出了“好環境”、“好習慣”、“好醫療”三個概念。從硬件到軟件系統，再到生活方式的升級，全方位打造優質的健康生活。在這背景下，業主能更加便利鏈接城市醫療系統，從不同的維度提升用户就醫體驗。
在智慧賦能方面，注重數字生活APP。首先，以個體為視角，創造專屬個人的定製內容，推送社區信息。其次，基於實時情況，方便用户瞭解社區動態，便於客户知悉天氣、場地等情況，最後，根據有用户當前定位，呈現即時功能，推送附近的活動及場地設施服務信息。數字生活APP簡單明瞭的操作方式，全維度解決業主生活上的日常問題。
未來，中梁控股將繼續深耕三大維度，透過對生活場景的全面升級，夯實產品標準化模塊，持續創新，實現產品提質增效，不斷刷新理想人居的內涵。
5、ESG助力多方共贏，三大維度展現高質量發展
近年來，越來越多的投資者將重心放在公司環境、社會及管治(ESG)的發展上。對於投資者而言，ESG概念無疑是新穎的投資風向標，相較於傳統分析指標，例如財務比率、土儲佔比等，ESG衡量的是企業非財務風險，着重企業經營軟實力。投資者透過ESG報吿能夠更加全面、細緻、深入的瞭解企業的整體情況，對獲得超額投資回報大有益處。
中梁早在2021年3月成立ESG管理委員會，全方位開展ESG管控工作，將社會責任和可持續發展按照國際標準衡量，並將其嵌入組織與戰略架構進行長期發展。並於今年4月發佈《可持續發展金融框架》，為公司未來可持續發展打下務實的基礎。
今年6月，中梁發佈第二份ESG報吿，主要從三個方面細述公司在環境、社會及管治上的發展。其一，在環境發展方面，中梁在房地產開發上選用環保節能的建築材料，從根源上注入環保元素，推動節能減排，為客户提供低碳、宜居的生活環境。此外，在施工噪音、污水防治以及温室氣體的排放上，按照國家法律法規進行嚴格監管，務求各項指標均在可控範圍內進行。在“綠色金融”上，中梁發行首筆3億美元綠色優先票據，發行所得款項淨額根據可持續金融框架，用作現有債務再融資。
其二，在社會發展方面，聚焦企業員工福利、產品質量安全、知識產權、消費者信息和私隱以及對社會的貢獻。中梁關注內部賦能，推出“湧動計劃”和“五六七計劃”，旨在儲備核心人才，建立完善的梯隊建設；在組織架構上，優化領導團隊管理，重點關注員工崗位配齊、專業能力、能力互補，以及領導團隊來源多樣化。同時積極與供應商等合作伙伴加強管理與交流，以開放姿態擁抱外部合作，未來公司還會攜手合作夥伴不斷拓展合作領域，攜手為房地產行業創造更大的價值。此外，中梁踐行社會責任，發力社會公益多個領域，今年7月，向河南省紅十字會捐贈100萬元，支援河南防汛搶險救災工作，充分展現其責任與擔當。再者，中梁推動文化教育傳播，2021年6月，第100所愛心圖書室落地延安，該項目捐贈圖書超過50萬冊，助力孩子健康成長。
其三，在公司管治方面，中梁在股權結構、董事會獨立性、道德行為準則方面的治理成效頗豐。其中，着重進行廉潔培訓，範圍覆蓋總部、區域集團和區域公司三個層級，包括營銷、招採等多個業務、職能部門的全體員工。報吿期內，公司向管理人員提供反貪污培訓超過30次，參加反貪污培訓的管理人員超1500餘人次；向員工提供的反貪污培訓超過66次，參加反貪污培訓的員工超12000餘人次。
透過以上三個方面，我們可以看出中梁在環境、社會及管治(ESG)的發展上可謂是盡心盡力，公司在ESG上的優異表現也將有助於提升這邊市場的關注，為估值提升帶來契機。
6、小結
今年上半年，在“房住不炒”與“穩控房地產金融槓桿”的政策基調下，同行業的競爭明顯加大。為此，中梁控股近日轉變思路，破局前行，指出下半年要具體注重財務的調節，優化業務與融資結構，並採取強而有力的措施，強調銷售去化及回款，強化現金流管理，做好減槓桿的應對措施。在充滿機遇和挑戰的房地產行業，中梁有信心抓住機遇，乘風破浪把企業做大做強。
總體來看，中梁控股近幾年一直處於穩定發展的狀態，並且為未來制定了目光長遠的發展計劃。從公司估值來看目前動態市盈率僅為3.65倍，遠低於行業平均水平，反映公司已經處在價值窪地，未來有很大可能會進行估值修復。中梁控股穩定的表現、獨特的發展策略、長遠的戰略部署也能夠為其在當下房地產板塊正進入估值修復時期時，取得更優於行業的市場表現。
