7月30日，寶龍地產(01238.HK)發佈公吿，將於中期業績發佈之後，選擇合適的時機行使公司股東於2021年6月11日舉行的公司股東周年大會上通過的決議案給予董事會的權力，於公開市場回購不多於4.14億股股份，相當於股東周年大會日期之已發行股份總數之10%。

近年來，由於中央相繼出台房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”、集中土地供應等多項政策令房企受到了更嚴格的監管，遭遇更大的壓力，從而導致房地產板塊一直處於低迷狀態。而寶龍地產此時選擇進行回購，向市場釋放了積極信號，不僅有助於穩定市場信心和預期，也為即將到來的業績期公司的表現帶來了更多期待。從此次回購事項公吿給出的原因來看，正是因為寶龍地產董事會相信，現時公司股份的買賣價格水平並未充分反映公司的相關價值。而且董事會也對寶龍地產的長遠未來充滿信心，相信回購能使公司獲益。

下面就來具體看看公司的具體情況，是什麼能夠使寶龍地產董事會有如此信心？

1、基本面表現優異，持續強化的成長性與穩健的財務表現得到驗證

從寶龍地產過去2020財年的表現來看，公司全年合約銷售金額達到了815.51億元，同比增長35.1%，超過了年初預定的750億銷售目標並且創造了歷史新高。回顧前幾年，寶龍地產每年都維持着業績穩步上漲，特別是去年在整個疫情籠罩的大環境下公司不僅能保持穩定，甚至還超預期增長，在行業中已是出類拔萃。

在如此良好的經營情況下，年初業績會上，公司還將2021年的銷售業績目標定在了1050億元。這也意味着，寶龍地產也將有望在年內邁入千億大關。

而根據公司最新公吿數據表明，寶龍地產今年1-6月份的合約銷售總額達到了530億元，同比增長約68.2%，公司正有序推進年度目標達成。並且從月增長數據來看，月度合約銷售總體也在穩定上升，如果能夠按照這個節奏繼續穩步發展下去，那麼2021年的目標達成也將如“探囊取物”。

(數據來源：公司公吿，格隆彙整理)

我們知道過去一年，房企融資“三道紅線”政策的出台為房企融資戴上了緊箍咒，透過更嚴格的可具體量化的規範標準給房企在融資、負債等層面新的指引。結合寶龍地產的年報數據來看，截止2020年年底，寶龍地產的淨負債率為73.9%，剔除預收賬款的資產負債率為69.9%，現金短債比為1.37倍，“三條紅線”指標標準均為“綠檔”，槓桿水平明顯下降。從數據上看，公司近幾年的債務狀況不斷改善，穩健的財務表現與持續釋放的成長性形成了良好的共振，助力基本面不斷得到夯實與鞏固。

(數據來源：克而瑞研究中心，格隆彙整理)

2、被海內外機構集中看好，納入重磅指數中長期潛力待釋放

相較於普通投資人，機構投資者在市場信息獲取、風險管理等多方面能力更為突出，具有明顯的信息優勢和專業基礎，這也更有助於其對公司價值做出更加精準地判斷。而港股市場歷來以機構為主導，機構投資者向市場發佈的研究報吿以及觀點往往在專業性、前瞻性以及含金量上都具有相當的水平，參考意義較大。

注意到，近年來海內外眾多券商投行紛紛發表研報看好寶龍地產，其中亦不乏在首次覆蓋上即給予行業首選的機構，這也從一定程度上凸顯了專業投資機構對其青睞有加。

梳理一眾大行的報吿，可以發現機構更為看重寶龍地產在成長性和盈利能力上的突出表現，並對公司依託綜合體開發、雙輪驅動的增長模式表示充分認可。

對此國際知名投行摩根大通在所發佈的研報中，首次覆蓋寶龍地產給予“增持”評級。其認為，寶龍地產通過其獨有的商業資產和佈局戰略，可以維持盈利的高增長，是行業首選標的，，將維持盈利的高增長，是行業首選標的。

摩根大通表示，當前房地產調控收緊，行業增速放緩，寶龍地產可憑藉其確定性增長提升公司估值。同時，寶龍地產在COD項目模式方面優勢顯著，尤其在地方政府中樹立了良好的品牌知名度，助力公司低成本拿地，為未來發展奠定了堅實的增長基礎。

據摩根大通預計，2023年寶龍地產的銷售複合年增長率高達17%，在其所覆蓋的中型房企中為最高。並且在2023年，公司的利潤複合年增長率將達到22%，增長性確定，這是其價值重估的重要催化劑。

觀察到近期國內中金公司亦發表研報對中期及年度表現進行預判，中金預計寶龍地產上半年收入同比增長25-30%，核心淨利潤同比增長約25%至22億元。預計中期報表毛利率接近35%，儘管較去年同期的37.1%略有下滑，但仍高於大多數同業。中金認為寶龍地產全年預計將實現亮眼的銷售增長。公司今年計劃供貨1700億元(同比增長30%)，上半年公司銷售額實現有質量的積極增長，目標完成率達51%、領先行業，銷售的權益比例亦穩中有增。

值得一提的是，公司今年穩健的經營銷售情況也獲得了評級機構的青睞。3月份，標普再次上調寶龍地產主體評級至BB-，這也是寶龍地產上市以來首次邁入“BB級”行列。信用評級的提升將進一步助力公司在融資端的表現，為公司持續夯實財務基礎帶來支撐。

此外，在5月，寶龍地產還獲納入MSCI中國指數，成為MSCI指數體系中的地產標的股之一。這不僅再次證明了公司得到行業及市場的一致認可，同時也意味着寶龍地產將成為更多境內外投資者買入的標的，對其股價及成交具有積極作用。

3、結語

土儲戰略是驅動房企發展的動力亦是研判房企未來業績走向的重要基礎所在。從寶龍地產既定的“1+1+N”的發展戰略來看，公司選擇了重點佈局長三角及粵港澳大灣區，同時兼顧其他機會型優質地區。長三角和大灣區這兩大區域都是經濟高速發展的區域，並且國家十四五規劃也將長江三角列為重點建設的區域之一，未來在地產開發、建設、管理上都有着得天獨厚的優勢。截至2020年末，寶龍地產的土地儲備達到3649.78萬平方米，預計可滿足未來至少3年的需求，其中長三角地區佔比約為68.7%。而大灣區目前還在初涉階段，佔比僅為4.08%。雖然目前佔比不高，但是從今年6月份公司積極進入佛山市來看，大灣區的發展計劃也在穩而有序的進行。在這些區域經濟快速發展的助力下，公司未來的銷售業績將具有強勁支撐，後續表現可期。

截止2021年8月2日收盤時，寶龍地產的動態市盈率僅為3.16倍，並且還持續處於下降狀態。結合歷史數據來看，公司的估值依然處在歷史低點。從房地產行業目前情況來看，長期處於低迷狀態使得整體板塊估值偏低，後續也有很大概率迎來估值修復的行情。同時，寶龍地產有着良好的業績，並且在未來的戰略部署也有很好的潛力，為後續業績釋放提供助力，伴隨着板塊的估值修復，公司估值也有望提高。

(數據來源：Choice，格隆彙整理)