1、短期情緒引發市場調整，黃金賽道下代建模式長期價值不改

近兩日，市場恐慌情緒蔓延。原本是針對教育行業的調控政策，卻將整個大盤拉下了水。對於投資者而言，面對情緒面佔主導的局勢，需要的是更加冷靜的思考與專業的判斷，才能在迷霧中看清行業的終局走向。

房地產行業長期以來作為國民經濟的支柱產業，無疑是備受關注的領域之一。從產業發展及投資角度的來看，房地產價值鏈的機會已明顯轉移至代建行業。

之所以有如此判斷，主要是基於，與傳統的地產開發業務相比，代建行業不對固定資產投資和規模效應產生依賴，而是以輕資產模式輸出品牌和管理團隊。因此代建行業的本質是服務業，通過為委託方高效地創造增量價值，代建方從中收取服務報酬，這樣的業務模式也敲定了代建模式低風險以及高確定性收益、逆週期等突出優勢。

從行業視角來看，隨着房地產調控的深入，中小地產商在開發和盈利能力上遭遇更嚴峻的挑戰，這也將為代建市場的發展帶來契機。根據中國指數研究院預測，2019-2024年，中國代建市場的年複合增速將達 23.5%，到2024 年，行業每年新訂約總建築面積將達到1.9 億平方米。

特別值得注意的是，代建市場在公共領域也迎來了新的發展機遇，隨着政府更加重視公租房、保障性住房等公共住房的建設，預計"十四五"期間公共住房建設目標將較"十三五"期間增長18%，帶動公共住房代建市場規模由2019年103億元增長到 2025年344億元。

政府代建未來較快的增速預期，進一步驗證了代建行業為黃金賽道的核心邏輯。在此前提條件下，筆者不得不提到港股市場為數不多的具有稀缺價值的兩支代建標的，一是綠城管理控股(09979.HK)，而另一個則是上市不久的中原建業(09982.HK)。

在這兩者中，綠城管理控股(09979.HK)作為代建第一股是行業龍頭，其作為代建行業的風向標，一舉一動也具有代表性意義，而此前公司已公佈正面盈利預吿，而隨後業績也即將出爐，可以看到，今日公司在二級市場表現良好，市場情緒已經明顯回暖，隨着業績的正式公佈後續表現也將頗為引入注目。

2、政府代建業務增長突出，行業風向標再現

綠城管理控股此前已發佈的正面盈利預吿，根據對集團截至2021年5月31日止5個月的未經審計綜合管理賬目及內部經營數據的初步審閲，集團預期截至2021年6月30日止6個月的本公司擁有人應占淨溢利與2020年6月30日相比，將錄得不少於70%的增長。盈喜的公佈無疑為其上半年的業績表現敲定了良好的基調。

除此之外，上半年度綠城管理在政府代建業務亦有着尤為突出表現。2021年1-6月，綠城管理政府代建合約總建築面積達3,610萬平方米，較去年同期增長約24.6% ；政府代建當期在建面積達2,640萬平方米，較去年同期增長約9%。

據市場相關調研，今年上半年，綠城管理的新拓政府代建項目涉及到的城市更新及租賃用房等業務實現大力擴張，業務版圖並已經成功走出浙江，其與政策相向的政府代建多元化服務能力十分凸顯。據瞭解在2021年上半年，綠城管理新拓政府代建項目合約總建築面積已錄得超四倍的增長。

結合行業背景不難發現，在中國房地產市場宏觀調控的常態化背景下，地方政府已經表露出讓政策性保障房走代建模式的傾向，"政府+代建"模式開闢的將是一個真正的藍海市場，亦極可能是中國房地產發展的未來趨勢所在。順延這一發展邏輯，綠城管理憑藉在行業內的領先地位和資源優勢，勢必將斬獲更多的發展契機，而其盈利增長也將持續呈現出明顯的加速特徵。

公司在高成長的黃金賽道下，兼具龍頭屬性和市場稀缺屬性，在資本市場也得到了眾多機構的關注。在本月初，國盛證券首次覆蓋報吿中即提到，綠城"顯着的品牌價值為委託方的代建項目帶來更高的溢價空間和更快的去化速度。公司多個代建項目溢價率達15-280%。，此外綠城管理標準化產品體系保證在複雜多變的市場環境下滿足不同的開發需求。同時其通過"綠星標準"實現標準化管理，持續孵化產業鏈上下游公司提升自身綜合服務能力，將規模優勢轉化為上下游流量收益，構築行業壁壘。可見，機構高度認可綠城管理的商業模式以及護城河。

3、尾聲：等待估值修復的契機到來

截至目前，綠城管理控股(09979.HK)的動態市盈率僅為15倍左右，身處"價值窪地"，向下空間有限，而向上彈性可觀。此前公司交出的中期業績盈喜預吿已充分驗證了代建行業的價值及綠城管理的不錯表現，並可預見在後續的中期業績中將進一步展現其長期穩健的經營實力。

目前房地產價值鏈整體發展逐步吿別高槓杆，選擇代建行業成為了更為"有利可圖"的投資決策。結合綠城管理的龍頭地位來看，我們認為這家頭部企業的估值有理由重新得到審視。