2021年進入下半場，物管企業上市步伐速度不減，甚至有些加速的意味。一個簡單的數據能夠很好地反映出這一趨勢：據資本市場統計，截至6月30日，在港交所排隊的物管企業數量為18家，較2020年全年成功上市的17家公司還多一家。

在持續擴容的背景下，H股物管指數年內的震盪走勢反映出環境正日趨成熟，市場正在尋求這個吸金板塊的合理估值區間。

那麼在此之中，市場還有哪些機會呢？筆者留意到昨天剛在聯交所主板上市的一支新股——朗詩綠色生活(01965.HK)。

7月8日，在港股市場三大指數全線大跌的行情中，朗詩綠色生活逆勢表現，上市首日高開88.68%，盤中一度大漲132.7%，股價最高7.40港元，最低為4.30港元。截至當日收盤，報4.50港元/股，收漲41.51%，全天成交2.42億港元，最新總市值18億港元。該股IPO定價為3.18港元，此前香港公開發售獲8.01倍認購。

(來源：富途牛牛)

一· 板塊行情出現分化，港股物業股進入差異化時代

行業視角下，雖然港股的物業板塊整體向好向穩的核心邏輯不變，但在股價和估值上已然出現了較為明顯的分化態勢。

截至到2021年6月，內地物業管理股(BK1220.HK)指數共納入40家公司。從年初至今(按照截至6月30日的收盤價計算)，在指數涵蓋的40家上市物業企業之中，28家股價上漲，11家股價出現下跌，1家股價持平。其中，企業最高漲幅達152.99%；最高跌幅達57.2%，為整個板塊唯一的腰斬股。

市盈率層面，同一口徑下的40支物業股市盈率最高相差接近125倍，如華潤萬象生活市盈率為128.5倍，中奧到家市盈率則為4.26倍。

經過總結，筆者認為行情走勢的日漸分化是大勢所趨，一個較為顯著的原因就在於自2018年年初起，物業板塊的可選股日漸豐富，資本市場難免對同質化嚴重的物管業務出現了一定程度上的審美疲勞，對物管企業的新鮮感和預期也因此有所減弱。

也正是基於此，跳脱出傳統的辨別標準，物管公司亮出差異化標籤以贏得市場關注度將成為重要趨勢。比如，聚焦商業運營賽道的稀缺型選手華潤萬象生活、寶龍商業。再如，上市不滿一週的越秀服務，憑藉獨特的 “軌交+物服”TOD綜合物管模式，收穫了超10%的漲幅。

再看向專注綠色發展賽道的朗詩綠色生活，其擁有區別於業內其他競爭同業的高辨識度和增長確定性，值得被持續跟蹤與關注，相信很大概率會成為從分化趨勢中跑出的“黑馬”之一。近年來，公司在單位管理面積上的創收和盈利能力持續穩健提升，保持着良好的業務發展勢頭。2018-2020年，公司在管建築面積三年複合增長達到38.3%，來自物業管理服務的收入三年複合增長達到43.9%。再考慮到公司此次成功上市後可預期的規模擴張，在市場規模與品牌影響力提升的支持下，公司或將迎來估值和盈利提升的雙擊機會。

二· 價值公式敲定朗詩綠色生活增長確定性

具體來看，筆者將朗詩綠色生活的差異化標籤拆解為三個維度，並將其歸總為一個價值公式來闡釋公司顯現的長期投資價值，接下來進行簡要的論述：

1.綠色物業的先行者

圍繞綠色建築主題的物管服務是當前最熱門的細分賽道之一，政府和政策的支持和住户/用户環保意識的加持，為賽道邁入高速發展和行業的繁榮帶來了高度確定性。朗詩綠色生活在綠色建築的物業服務方面積累了的豐富經驗和強大實力，是該差異化賽道上當之無愧的先行者和領先者。根據公開數據顯示，於2020年12月31日，朗詩綠色生活的綠色建築項目佔在管物業總建築面積的比例達34.4%，遠遠高於物業服務百強企業4.3%的平均比例，差異化的競爭優勢不言而喻。

(來源：公司官網)

2.品質服務驅動高質量發展

朗詩綠色生活物業的服務能力和品牌優勢是公司在進行獨立業務(與獨立第三方物業開發商合作的業務)開拓時的一大優勢。服務能力越強則越受業主歡迎，更能在委任過程過奪得頭籌，品牌優勢越明顯。映射到經營數據上，朗詩綠色生活在管面積中來自獨立第三方的管理比例由2018年的16.6%提升至2020年的42.3%。

不難看出，公司邁出市場化開拓步伐以來，憑藉綠色服務產品的差異化競爭優勢，品牌效應逐漸凸顯，公司市場化競爭能力得到持續驗證。根據中指院對公司的物業管理服務進行的客户滿意度調查，公司在2019年和2020年皆獲得高於同期業界平均水平的客户滿意度。

3.數字化賦能運營降本增效

數字時代的到來，催生了前端服務平台、智慧物聯、後端管理平台等一系列智能解決方案。對於未來的物業管理行業而言，龐大數據必將成為承載業主生活場景的介質。對此，朗詩綠色生活正在積極部署數字化轉型戰略。通過“朗e雲平台”和微信服務號，以及智能社區，用數據支撐起精細化、多元化服務，實現人本服務的核心價值。

此外，公司擬使用雲計算及大數據等技術開發對運營成本和效率進行優化。多措並舉之下，朗詩綠色生活將不斷積累以數據為驅動的運營經驗，為未來快速複製現有服務提供保障，實現規模的高效擴張。

至此，朗詩綠色生活的價值公式可總結為：差異化細分市場×(高品質服務+數字化)=快速增長=長期投資價值。一方面是符合國家經濟轉型大趨勢下的綠色物業市場，另一方面是優質的服務力和數字化能力，共同構築起了朗詩綠色生活的長期投資價值，且兩方面有望在交叉驗證中支撐起後續的業績增長，發揮出驅動公司長期規模化的乘數效應。

三· 小結

場內的聰明資金總是偏愛特點鮮明且相對低估值的價值股，昨天剛剛新鮮上市的朗詩綠色生活便為追逐機會的投資者提供了一個很好的機會。截至7月8日收盤，公司動態市盈率為22.8倍，相較於行業40倍的均值而言，整體仍然呈現較大程度低估。

值得一提的是，近期多家機構不約而同地看好物業板塊下半年的投資機遇。富瑞發表研究報吿預計內地物業管理公司將在7月中出現一波盈喜，建議投資者在潛在盈喜前增持相關股份。摩通對7月物管股表現給予了同樣積極的預測，並預計內地物管股至8月初將有約20%的股價上升空間。

綜上所述，朗詩綠色生活上市後的發展，令人期待。