6月14日晚間，遠洋服務(06677.HK)發佈公吿與遠洋集團訂立商業運營管理服務總協議。據此，遠洋服務將為遠洋集團及其關聯公司的商寫物業(包括購物商場及寫字樓)提供商業運營服務。與此同時，遠洋服務宣佈，將搭建商業資管團隊，併成立商業資管平台，全面承接遠洋地產持有的商場、寫字樓的管理運營業務，並以輕資產模式外拓輸出商業運營服務。

中金髮布研究報吿大幅調升公司目標價，反映投資機構對該事件帶給公司業務發展以及業績潛力的樂觀預期。

那麼，該如何看待此次遠洋服務這次商寫資管業務的注入？

1· 開展商寫資管業務，業績迎來重要增量

首先不難判斷的是，遠洋服務此次引入商業資管業務背後離不開其對商寫物業管理市場的高度看好。要知道，國內商寫物業管理市場在管理規模擴張、管理能力深化都存在很大的空間，且行業競爭格局十分分散，屬於藍海市場。另外商寫業務相較於住宅業務，具有盈利能力更強、成長性更佳、收繳和提價難度低等優點，是一條不折不扣的優質賽道。

同時注意到，作為商寫物業管理服務的進階延伸商寫資管業務，更強調經營管理的一體化，其對於提升客户黏性，實現跨業態協同效益，為物管企業構建核心競爭優勢都將大有裨益。而目前資本市場對具有“商管+物管”混業模式的企業往往更為青睞，這背後的邏輯也在於這些輕資產平台下的業務更容易形成整合能力，達到優勢互補、業務協同，釋放綜合生態效應。

就遠洋服務而言，其在商業運營管理領域具有天然的優勢，公司在這之中浸淫已久，其擁有豐富的高端地標寫字樓和商業綜合體管理經驗，為世界五百強及境內外上市公司提供高端商寫服務。截止去年年底，遠洋服務商寫在管項目共21個，佈局集中於北京、天津、杭州、成都等一線及新一線城市，而在當年度，其商業及寫字樓業態的物業管理服務收入達3.6億元，佔物業管理收入的27%。

公司在中高端物業管理服務上積累豐富經驗，與此同時，隨着此次遠洋服務整合母公司優勢資源後，未來也將具備商業資管能力獨立去承接商寫項目。這不僅有助於公司在資產運營服務和傳統物業管理服務上形成密切的協同，實現輕資產平台的搭建，同時也將有望進一步打開公司新的業績增長點，開闢“第二成長曲線”。

從中金的報吿中亦能窺見遠洋服務此次動作對未來業績的提振預期。該行指出，商管業務引入後將產生可觀營收增量，並令公司未來整體發展生態更具活力，其預計商管業務有望在2021年下半年為公司帶來8000萬元-1億額外收入，淨利潤率或在40%，2022年可帶來1.5-1.7億額外收入。為此，中金同時上調公司2021和2022年盈利10%和14%至4.5億元(同比增長80%)和6.5億元(同比增長45.5%)，並維持跑贏行業評級，上調目標價至7.7港元。

2· 母集團輕資產平台定位更加清晰，協同效應下打開外拓潛力空間

物管企業過去長時間被詬病的是受母公司“輸血”過多，往往缺乏獨立性，外拓業務能力不強。此次遠洋服務引入母公司商管業務，難免也在此背景下受到一些質疑。

筆者認為，從整個遠洋集團層面來看，此次其將商寫資管業務注入到遠洋服務，其更多的是從戰略層面出發，令集團整體的業務佈局更為清晰，同時也提升了各業務板塊的透明度，令價值更為明晰，有助於提升集團資產淨值。

我們知道遠洋服務定位於遠洋集團的輕資產平台，從上面一系列優勢以及行業發展趨勢背景，也可知商寫資管與遠洋服務原有的業態具有天然的聯繫和協同，且潛力更具有想象空間。

因此，此次兩者的整合也將形成“1+1>2”的效應，全面提升遠洋服務在行業中的綜合競爭實力。而這也將為遠洋服務後續不論是資管業務還是物管業務的輕資產外拓服務輸出打下堅實的基礎。

從政策背景來看，此舉也十分貼合政策的發展方向。此前5月31日，商務部、住房和城鄉建設部等12部門聯合印發《關於推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見》，擬在全國範圍內開展城市一刻鐘便民生活圈試點。

據悉，一刻鐘便民生活圈，是以社區居民為服務對象，服務半徑為步行15分鐘左右的範圍內，以滿足居民日常生活基本消費和品質消費等為目標，以多業態集聚形成的社區商圈。《意見》主要在豐富商業業態方面提出因地制宜發展品質提升類業態，鼓勵發展特色餐飲、新式書店；優化信息服務，依託智慧社區信息系統，構建城市便民生活圈智慧服務平台。

對於物管行業而言，該政策無疑進一步為行業內物業企業拓展服務邊界帶來了驅動力，物管行業空間也將藉此進一步打開。

而遠洋服務在傳統物業管理之上，進一步打造商寫輕資產平台，更有助於形成多層次，多業態服務體系，打造鏈接產業上下游的生態圈，以此構建在行業中的競爭壁壘和核心優勢，賦予未來更多想象空間。

儘管受制於過去物管企業往往脱胎於地產開發端，其不可避免的近水樓台先得月，獲得了母公司優勢資源的加持，但長期來看，未來整個行業仍然有巨大的市場空間，外拓機會潛力巨大。從物管行業整體市場來看，當前無物業面積佔比33%，在管面積遠遠未達天花板，僅基礎物業服務就有近萬億級市場待開拓；而增量市場方面，增量市場方面，隨着人口和人均住房面積的提升，疊加城市化率的不斷上升，未來市場規模和增量規模不可估量，物業管理行業市場空間在中長期還將有巨大的拓展機會。而要在這黃金賽道中有所作為的企業必然要考驗其整體的綜合實力以及品牌力，遠洋服務在母集團優勢資源加持之下先做強，後做大，路徑也十分清晰。

3· 品牌力優勢明顯，規模擴張持續加速

物業公司的品牌力一度被認為是最重要的護城河。與傳統的消費公司一樣，物管公司面對的客户主要是終端客户，因此品牌能否深入人心是企業實現長遠發展的關鍵所在。同時，品牌力也是公司具有較強定價能力的關鍵。客户滿意度、收繳率和續約率、增值服務等方面都是衡量企業品牌力的重要因素。

遠洋服務長期聚焦一二線中高端物業項目，以2019年數據來看，公司客户滿意度達到86%，遠優於行業平均73%的水平，收繳率達到93.9%，續約率也維持在97.4%。可見遠洋服務的服務質量早已得到業主認可。而公司在商寫物業的管理費平均單價在2020年達到17.6元，在行業中處於高位水平，這也充分反映公司優異的品牌力及服務水準帶來的市場溢價能力。

基於品牌優勢及領先的管理服務水平，也為遠洋服務進一步外拓帶來了契機。而隨着公司未來在商管一體的輕資產業務模式下，其在外拓業務上還將邁向更高的台階，為業務持續增長帶來強勁支撐。