最近幾年的中國經濟，每年風都在變。尤其是房地產行業。

大概也不過就是5年的時間，“貨幣化棚改”的叫囂已經退縮到歷史的角落裏面，盯着那些三四五六線城市永遠賣不掉的房子，變為陣陣陰惻惻的笑聲。

去年下半年，國家出台地產行業監管的三條紅線，疊加金融行業的兩條紅線，造富運動一個個破滅；曾經的一張張圖紙走天遍下，如今個個爭當勞模。

彼時，人們對李嘉誠投來歆羨的目光。因為老李一不矇眼，二不狂奔；老李憑着“自有資金”和“商業租賃”兩大利器縱橫香江，自然也引來無數內地企業家趨之若鶩；甚至這包括了內地民眾。

從這個意義上講，李嘉誠在那些年多少還充當了一段時間的內地公知，什麼“發上等願，結中等緣，享下等福”之類，也算是開啟了一波民智。終歸，人們看到的是李嘉誠的賺錢模式，兩個字足以概括：

收租。

直到2021年，一個詞語被互聯網青年們發明出來，它叫做：

——躺平。

人們忽然發現，收租這個市場的風，也開始有點不對勁了。

事實上早在很早之前，就已經有人發現，風在變。這個人就叫潘石屹。

1

掘金海南

從某種意義上講，潘石屹就是中國版的李嘉誠。

因為他的賺錢模式與李嘉誠非常相似。

中國企業家之所以幸運，就在於，一河之隔的香港，和自己同文同種，總能找到比自己早發跡了幾十年的成功案例，供自己copy的模板——更重要的是，這些“模板”大多數都還活着，運氣好還可以去跟他們聊聊。

年輕時的潘石屹，有幾分神似李嘉誠

1987年，潘石屹從廊坊石油部管道局做了三年公務員，隨後辭職。當時的李嘉誠在香港早已經完成了第一桶金的積累，而且房子越建越順，越建越多，從北角到沙田，從紅磡到天水圍……

李嘉誠的第一桶金來自20世紀60年代的長江塑膠花廠。但是，李嘉誠賺到第一桶金之後，便遇上了70年代石油危機，以及隨之而來恐怖的全球性滯脹；1973年香港故事崩盤，無數人傾家蕩產；隨後，由於能源短缺，港英政府被迫於1974年實施了“燈火管制”……

正是有了對那次危機肆虐的警惕，李嘉誠幾乎從來不用銀行的錢，做任何事都是用自有資金。如果沒有70年代的滯脹以及隨之而來的加息，港資房企恐怕也極有可能走向高負債高槓杆高週轉的模式上去。

但是港資房企畢竟沒有。在這個節點上，香港與內地房地產行業的模式，走出了兩條不同路子。

1 “三高模式”——高槓杆高負債高週轉，主打企業是2017年港股市場上的地產三劍客；

2 “自有模式”——用自己的資金買地蓋房子，主打企業恐怕就是潘石屹的SOHO了。

毫無疑問，潘石屹的第一桶金來自對海南房地產泡沫的投機。

按照現在人的講法，潘石屹在那場泡沫中成功“逃頂”，正是因為當時看了1992年海口市規劃局流出的一組數據——當時海口市人口總數30萬，而人均住房面積已經高達50平米。

真相是否如此不得而知，畢竟彼時港藉“愛國”企業家幾乎已經悉數到內地投資，並且主打的地域就是廣東廣西、福建海南。這些活躍在地產界的大佬們喝個茶、吹個水，何時進場、何時走，確認個眼神，就明白了。

所以，那次海南泡沫被割的，説到底還是韭菜。大佬吃飯，你就是大佬的飯。

2

急流勇退

拿到人生第一桶金的潘石屹回到北京，當時在地產圈已經小有名氣，遇見了他生命中的真命龍女——張欣。

這位英國劍橋大學發展經濟學碩士，畢業後進入國際投行高盛和旅行家集團工作的華爾街女金融家，與潘石屹一見鍾情；只談了4天戀愛就以閃電般的速度結婚。

暖萌版潘石屹與妻子張欣，以及另一個人

在張欣的幫助下，潘石屹脱離萬通，自立門户，夫妻合夥創辦紅石實業。這就是後來的SOHO中國。

夫妻搭配，幹活不累，這家公司迅速做成了中國第一代地產巨頭。在SOHO中國，張欣負責建築藝術、空間設計；潘石屹則負責商業和處理政府關係。

千禧年之後，SOHO中國在商業地產領域完全是“前衞、現代、高大上”的代名詞。銀河SOHO、望京SOHO，張欣把關下的建築成了北京上海的典型地標，並在國際上屢獲大獎。

SOHO中國之所以牛，離不開潘石屹的人脈和經驗，但張欣的美學與藝術創造力更加功不可沒。

SOHO中國雖然在建築藝術上鶴立雞羣；在商業上也是非常牛批的，SOHO把旗下的寫字樓像賣住宅一樣散賣出去，創造了驚人的利潤。

2007年SOHO中國赴港上市，“中國最大甲級寫字樓開發商”創下“亞洲最大商業地產IPO”，一時風光無兩。

2012年對於SOHO中國來講是高光的一年。那年業內銷售額最高的萬科營收破千億，淨利潤為125.5億元；同一年，SOHO中國營收只有161.43億元，淨利潤卻高達105.85億元。

同樣也就是這個2012年，潘石屹做了一個驚人的決定：不賣房了。這一年是電影裏面預測的世界末日之年。然而世界末日沒有來，倫敦第三次舉辦奧運會，奧巴馬繼任美國總統。

那麼問題來了：不賣房，那吃什麼？

答：當包租公。

2012年，SOHO中國宣佈從銷售向自持物業轉型，將戰略重點放在租賃業務。截至這一刻，潘石屹仍然沿着他的“香港模板”——李嘉誠——的思路，經營自己的房地產事業。

但是後面發生的事情有點令人看不懂：

當包租公第二年，潘石屹把上海靜安廣場和海倫廣場的地產賣給了金融街控股：這只是個開始。

此後6年間，SOHO中國累計出售資產超過370億元。巔峯時刻的2017年，SOHO中國曾在10天之內賣出了上海虹口SOHO等3個項目。2019年，更要打包出售總價值80億美元的“八大金剛”。

地賣得差不多了，潘石屹開始“賣公司”。剛剛過去的週三，SOHO中國完成了創立以來最大的資本交易——黑石以30.5億美元收購SOHO中國91%的股份。潘石屹夫婦一次性套現142.8億港元，只保留9%的股份。

3

城頭變幻

至此，望京SOHO仍在北京高高聳立，嚮往來膜拜者講述着京城的風水故事。然而它的主人已經不再是潘石屹。

——城頭變幻大王旗。

放棄了“賣房”模式轉而經營“租房”生意的SOHO中國，業務開始“一瀉千里”。

2013年，SOHO中國的營收為146億元，到2018年已經萎縮到17.21億元，不足巔峯時刻2012年的八分之一。

2018當年的淨利潤僅為17.21億元——然而就這，還有大部分還是靠出賣資產而來。公司的租金回報率只有3%，不及銀行貸款利息，核心業務是虧損的。到2020年，SOHO中國的淨利潤僅剩5.4億元。。。

SOHO中國這一路低走的原因，不難理解。

中國經濟的巨輪駛過“劉易斯拐點”，經濟增長速度逐年放緩，而各大城市核心地段的租售比漲不動了。

這個時候，對於房地產市場而言，尋找周圍的高附加值與高ARPU值生意，是大勢所趨。物業是其中之一。即便是商業地產，也開始在精細化管理的邏輯上下功夫。事實上，此時的房地產行業已經短兵相接了。

但潘石屹，也許並不想繼續參與這場紅海搏鬥——他求的是功成身退。

2012年之後，主流房地產市場逐漸開始陷入了“三高模式”——無論是建房者還是買房者，都如過江之鯽，投身於一場史無前例的“超級加槓桿”的遊戲之中。

底層邏輯是很簡單的，全球所有國家都在大放水，利率貼地爬行，沒有什麼比借錢賣房子更划算的生意，沒有什麼比借錢買房子更靠譜的投資。

於是就這樣，中國的房地產市場，終於在買賣雙高的模式矇眼狂奔了五六年之後，終於長成了金融體系末端最肥大的一顆腫瘤——就在前不久，央行多位高管集體發聲，房地產是中國經濟最大的灰犀牛。。。

2017年房住不炒；2020年三條紅線；到2021年先是各地嚴查經營貸入市，又有深圳市七部委聯合重拳打擊炒房機構“深房理”一劍封喉……

“三高賣房”模式證偽了，那麼租賃模式呢？從“房住不炒”以來，租賃模式成了新的政治正確，於是開始了一輪輪的矇眼狂奔……直到近期蛋殼爆雷，算是給這場隱蔽的鬧劇畫上了終止符。

當下2021年盛夏之際，房地產這個市場的風，卻已經越來越凜冽，寒意透骨。

4

時代潮落

2015年，李嘉誠的長和資本帝國完成了世人矚目的“世紀大遷冊”，並將實際控制人切換為他的長子李澤鉅——自己退居幕後做“太上皇”。人們將其比作李嘉誠的敦刻爾克。3年後，2018年，李嘉誠正式退休。

事實上，早在這之前10年，潘石屹就不動聲色完成了自己的敦刻爾克。

2005年，潘石屹通過境外換股操作，將自己手上的SOHO中國股份轉移到他的妻子張欣手中。對於這位身為華爾街精英，但對建築藝術有着極致追求的妻子，潘石屹可謂愛得深沉。

這倒是我想起了描述諸葛亮的一句詩：

身未升騰思退步，功成應憶去時言。

回看潘石屹這十年來的操作，其實並不是模式的轉型，而是以一種極其穩健的步伐，退出房地產市場。當然，這十年間，其他地產大佬也在退，儘管步態不同，心志各異——有的去造車，有的當勞模，有的去搞環保，有的去當人民公僕……

有人説潘石屹這次賣給黑石，又是一次成功的逃頂，堪比早年間在海南的落袋為安。在我看來，早年在海南的經歷，無非使老潘堅信一個古老的道理：

是泡沫，遲早會破裂。

但是，放在當下，這句話是蒼白的。也許對於潘石屹內心深處而言，更深層的憂慮，恐怕是另一句話：

任何個人與時代迎頭相撞，都將粉身碎骨。