近期，地產板塊投資熱度升温，港股內房股經歷調整後開始呈現明顯觸底反彈之勢，不過從目前整個大環境來看，板塊低估儘管是共識，但行業仍然處在調控期，市場壓力猶存。因此這也意味着，配置板塊的性價比將會遜色於個股，那麼該如何確認地產個股的機會？
去年房地產三道紅線的出台，行業規則改寫，過去依靠高槓杆、高負債的高增長模式難以為繼，行業進入由規模擴張到重視質量增長的新階段。這也意味着市場的投資邏輯將更為看重房企在利潤端的釋放能力和財務端的穩健性。筆者留意到景瑞控股（01862.HK），該公司近期圍繞這兩塊的利好消息頻出，不妨藉此具體來探討其投資機會。
（來源：富途行情）
1·銷售、拿地有質量增長，獲券商看好目標價有翻倍空間
今年以來，景瑞控股業務實現穩步推進，在銷售和拿地上均有不俗表現。
此前5月初，景瑞控股發佈公吿，其前四月累計合約簽約銷售額達123.93億元人民幣，同比增長236.5%，合同銷售面積約為641,685平方米，合同銷售均價約19,313元╱平方米。不難看出，公司前四月合約銷售表現已經接近去年全年的一半，增長勢頭可謂強勁。
在之前3月份召開的2020財年業績會上，景瑞控股曾表示今年銷售規模要突破300億，而公司計劃推盤430億，按照當前進度，達標難度不大。考慮到當前整個樓市回暖勢頭以及公司的充足貨值儲備，景瑞控股今年銷售表現甚至有望大幅超預期。而這也為公司後續的業績結轉帶來了巨大的支撐，利潤端有望迎來強勁釋放。
而從拿地動作來看，景瑞控股今年相繼在寧波、武漢、成都等地獲取優質地塊，公司在拿地策略上，更加註重發展質量，並不盲目追高，其所獲取的優良土地儲備,為後續的盈利增長奠定了紮實根基。
當前資本市場更為看重房企在盈利層面的能力，而景瑞的盈利能力也得到了業內的認可。此前5月27日，一項由中國房地產業協會指導、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心主辦的測評研究——“2021中國房地產上市公司測評成果發佈會”上景瑞控股即獲得"2021中國房地產上市公司綜合實力50強"，位列第48位，同時榮獲"2021中國房地產上市公司經營績效五強"，第3位。
值得一提的是在5月21日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、中指研究院主辦的“2021中國房地產上市公司研究成果發佈會暨第十九屆產城融合投融資大會”上，景瑞控股亦榮獲“2021中國大陸在港上市房地產公司投資價值TOP10”、“2021中國大陸在港上市房地產公司財富創造能力TOP10”兩項殊榮。
由上幾大獎項，不難看出，景瑞控股在業內專業機構眼中所獲得的評價之高，尤其是在經營績效和創造財富的能力上，更是排在了行業前頭。基於種種優勢下，也令景瑞控股獲得了市場機構的看好。
就在近日，海通國際發佈研究報吿，維持景瑞控股“優於大市”評級，目標價4.85港元，較當前現價具有翻倍空間。海通在報吿中特別提到，景瑞通過處置投資性物業而部分轉向輕資產模式，目標是每年退出一兩個投資組合。另外，公司計劃明年分拆旗下物業管理服務業務進行上市。而隨着這些佈局的推進，相信未來也將成為推動公司估值變化的重要催化劑。
2· 融資優勢繼續保持。財務質量夯實穩健
再來看有望催化估值的第二個因素即財務方面。
公司銷售業績的發力令資產負債表更為堅實，而這具體則表現在公司高週轉下強大的現金流管理能力。據克而瑞研究中心統計的數據顯示，在2020年年報披露之後，共有37家房企披露了其回款率數據，回款率中位數為88%，平均數為87%。而從景瑞地產的數據來看，其2020年的回款率達90.1%，且該指標已連續三年保持高於90%。
除此之外，公司也在不斷優化債務結構，強化融資能力，在境內外積極展開融資操作，改善財務基本面。
此前，4月26日景瑞曾公吿發行2023年到期的1.57億美元12.5釐優先票據，並在5月17日繼續公吿額外發行2023年到期的0.33億美元12.5釐優先票據，且該票據將與4月26日發行的優先票據合併及組成單一類別。
另外5月28日，據上交所披露信息顯示，景瑞地產發佈2021年公開發行公司債券（第一期）發行公吿顯示，該期債券為無擔保債券，發行規模不超過13.5億元，每張面值人民幣100元，發行價格為100元/張。期限為3年期，第2年末附發行人利率調整選擇權及債券持有人回售選擇權。承銷商為國泰君安證券。
信息顯示，該期債券票面利率為7.2%。另外經聯合資信評估股份有限公司綜合評定，公司的主體信用等級為AA，本期公司債券的信用等級為AA。
從募資用途來看，該次發行公司債券募集資金扣除發行費用後將全部用於置換前期已償還到期的“16景瑞01”公司債券。
另外在5月24日，景瑞控股發佈公吿，斥資570萬美元回購於2021年到期的2億美元利率為10.875%的優先票據。回購後的票據將被註銷。
由上面不論是積極發債借新還舊還是贖回優先票據，均充分顯示了公司優異的現金流管理能力，而這也是公司對財務結構的審慎管理，保證資金安全取得的優異成績，同時也將在優化融資成本上帶來利潤釋放的空間，並向市場傳遞積極信心。
實際上，公司優異的財務表現，也令其在信用方面獲得了國際權威信貸評級機構的認可。
5月26日，穆迪確認景瑞控股(1862.HK)的企業家族評級(CFR)為“B2”，反映了景瑞控股在長三角地區的長期深耕運營、擁有優質的土儲以及充足的流動性。穆迪還給予公司“穩定”的評級展望，以反映對其未來12-18個月將在中國一二線城市持續進行地產開發銷售並保持充足流動性的預期。另外，5月27日，聯合評級國際亦確認景瑞控股“B+”國際長期發行人評級，展望“穩定”。
3·結語
從當前資本市場來看，港股整個地產板塊仍然處在估值底部，近日高盛最新的報吿指出“當前新政策對土地價格的影響已經削弱，市場開始明朗化。內房股利潤壓力舒緩。”同時報吿補充道，“當前市場可能對內房行業過於悲觀，由於年初至今的房地產價格強勢及土地價格溢價逐漸縮小，發展商的現金利潤率逐步穩定，為內房股股價調整後的入市良機”。由此再來看，景瑞控股公司今年來整體保持了股價穩定。目前其動態市盈率僅在3倍，遠低於行業平均值，同時按當前股價測算股息率達到9.6%，公司具有充裕的安全邊際，投資性價比高。後續公司還將有物業分拆上市等事件催化，投資機會明朗。
