最近，正榮地產(06158.HK)將旗下商業管理板塊正榮商管99%的股權出售給此前已分拆上市的正榮服務(06958.HK)，該如何看待此次資產調整對正榮地產的影響？

從整個交易來看，正榮服務此次收購總代價為8.91億元人民幣，估值處於相對合理區間。而此次收購後也意味着，正榮地產將大幅度補充資金，對於夯實公司財務基本面以及加快業務拓展帶來積極助推作用。

就地產板塊當前的投資邏輯來看，仍然聚焦在地產開發主業的成長能力以及房企自身的財務健康情況上。

此次正榮地產將旗下商管資產打包給正榮服務，不僅符合當前資本市場看好“商管+物管”混業模式的發展趨勢，令正榮服務能夠聚合商管物管兩大板塊價值，實現優勢互補，擴大管理規模，打開增長潛力，同時也有助於反哺整個集團業務生態。

而對於正榮地產而言，此舉首先能夠更加聚焦在地產開發主業上，其次，進一步優化資金面、改善負債結構。在當前資本市場對地產開發公司財務安全性關注的大背景下，資金面的優化將帶來資本市場估值的提升。並且，在集中供地的背景下，將使得正榮在土拍市場上更加進退有餘，進一步促進其核心業務板塊的發展。因此，市場人士認為此次資產調整產生的積極效果也將十分明顯。

近日，中信里昂的報吿中就曾提到，正榮先前已完成區域擴張，以及手頭現金較為充裕，在集中供地的政策下，公司將繼續得以蓬勃發展。而從公司的拿地動作來看，也有力驗證了其憑藉強大的綜合實力積極拿地，蓄力未來增長。從4月-5月，正榮地產在土拍市場上接連發力，先後在廣州、杭州、廈門、天津等地拿地。

正榮接連在全國各地落子，且對所佈局區域持續推動下沉和深耕，充足的貨值儲備，以及深耕形成的價值釋放，帶給公司更高的盈利可預見性。財報數據顯示，截至2020年底，正榮地產總土儲達到2845萬，貨值約5000億元，可供未來2-3年發展。

公司持續加快拿地擴儲，離不開資金面的支撐。一方面公司積極推進銷售去化，緊抓回款。公司此前公佈的最新銷售數據顯示，前4月累計合約銷售金額約達547.07億，同比增93%。增幅表現喜人，且已完成年度目標的36.47%。另一方面，公司不斷優化財務基本面，鞏固財務狀況，資金成本持續改善。過去的2020年，正榮地產加權平均融資成本大幅改善了1個百分點至6.5%。今年以來，公司相繼發行低成本的綠色債券，同時贖回成本較高的優先票據，加快優化債務結構，夯實現金儲備和抗風險能力。

近年來，房地產行業資產包交易事件頻頻發生，此前融創收購彰泰即引得資本市場高度關注。這背後暗含的一個重要邏輯在於，行業進入競爭下半場，迎來整合浪潮，集中度將快速提升。在這一背景下，頭部企業憑藉雄厚的實力，將獲得新一輪的發展機會。

正榮地產此次將商管聚合到已分拆的物業板塊，一方面有助於地產開發主業輕裝上陣，更好的形成聚焦之勢，推動體制重塑，管理賦能，提質增效。此前，公司推進的營銷公司化，也順應了這一佈局趨勢。實際上，從過去一年項目的情況來看公司也在持續推動經營提質增效，2020年，正榮地產新項目平均首開時間僅為7個月，平均首開去化率達70%。

另一方面，對於正榮地產而言，市場對於公司各業務板塊的估值也將更為清晰明確，不僅令企業對自身的價值有更明確的認識，同時優質資產板塊獲得的估值溢價機會，也將帶動整個企業的估值獲得提振。

儘管此次對於整個集團而言，屬於內部的資產調整，但這實質上也僅僅只是正榮各業務板塊加快擴張的先手棋。不難預判的是，隨着公司各項調整到位，體系根基進一步打牢，公司還將繼續發揮其品牌價值、規模優勢和成本優勢，不斷在市場上捕捉機會，獲取優質資產，在行業集中度提升的浪潮中，推動業務規模實現躍遷。