撇除公共服務業務，保利物業去年在管面積增長22%至1.79億平方米，推動管理業務收入增長23%。管理層制定未來三年收入複合增長30%的目標，並預期盈利可複合增長20%至30%。該行指出，不包括公共服務，現時預留面積有約1.68億平方米，相當於2020年底的管理建築面積為0.94倍，計及傳統物業管理領域一直加快向外擴張，雖然目前來自第三方的管理面積比例僅為15%，但第三方未來預留面積佔比已提升至48%。

瑞信指，公司對外擴張步伐不斷加快，相信管理層可完成未來三年內收入複合增長30%目標，但仍落後於投資者預期；考慮毛利率預測下調，將保利物業2021至2022財年盈利預測下調4.8%及6.9%，目標價由68.28元降至57.91元，維持「跑贏大市」評級。