對於房地產市場而言，2020年註定是不平凡的一年。上半年，疫情期間相對寬鬆的貨幣政策為開發商打開了一段絕佳的融資“窗口期”，投資快速復甦；下半年“三道紅線”落地，融資環境有所收緊，主流房企拿地強度明顯下行。2020年收官之際，銀行業的“兩道紅線”進一步從供給端加碼融資調控。

而隨着融資調控逐漸收緊，龍頭房企動輒千億的負債總額成為外界關注的焦點。

多家頭部房企負責人在接受採訪時表示，房企的負債，不能簡單看負債總額、資產負債率這些表面的數據，主要應看有息負債和負債結構。事實上，因為房地產行業結算是有周期的，資產負債具有行業特殊性。

例如TOP10房企華潤置地(01109.HK)，作為融資新規12家試點房企之一，其一直處於財務最為健康的“綠檔”行列。華潤置地2020年半年業績報吿顯示，截至2020年上半年，總資產規模已達8153億元。如此巨型的一艘地產航母，同期有息負債僅1645億元，明顯低於同規模龍頭房企的債務數據。

另外，華潤置地淨負債率為45.9%，剔除預收款後的資產負債率僅為59.7%，貨幣短債比為1.47，均未踩線，且距“紅線”較遠。

中信證券在最新的研究報吿中稱：“華潤置地資產負債表優勢加成。2020年中期其平均融資成本僅4.36%，公司良好的信用記錄、一二線為主的項目佈局，不僅有利於提升公司安全邊際，也有利於降低資本化利息的負擔，維持較高的利潤率。”

採訪瞭解到，2020年上半年華潤置地的負債總額5899億元，實際上有約2560億元都是預收賬款，也就是還沒有結算的樓盤銷售回款。有息負債只有1645億元，僅佔報表負債的27.9%，淨負債率僅45.9%，負債率遠低於行業平均水平。

華潤置地表示，接近6000億的數字看起來是負債，實際上大部分是賣樓的預收賬款，從拿地到回款大概是8-12個月，看各地的預售政策，疫情期間各地政府出台了一些鼓勵銷售的政策，一些城市還會更快一些。因會計政策而體現在了報表的負債部分，資產負債率的上升是因為簽約回款金額增加，從企業經營角度反而是好事。

2020年8月，“三道紅線”剛出台時，有分析機構做過相關統計，將前30家房企的“三道紅線”指標做了一個加權的綜合排名，加權排名後，華潤置地位列第一。

事實上，“三道紅線”結合最新出台的金融機構房地產貸款集中度管理新規，長遠來看對整個行業的健康發展是有利的，限制了房企融資規模的增長，對於過去一些高槓杆、激進擴張的房企有了外在的約束，也會促使這些房企更關注內涵式發展。

近一年來，房地產行業“黑天鵝”事件頻出，銀行從風險控制的角度來考慮，對於財務健康的“綠檔”房企，能夠給予更多的金融資源。

多位業內人士表示，這其實也是監管部門出台政策的初心之一，如果越來越多的房企由紅轉綠，對整個行業是好事，對國內整體金融風險防控，也是好事。

從穆迪發佈的2020年中國房企的最新信用評級情況中可知，最高評級的三家國內房企華潤置地、中海、萬科均為Baa1(BBB+)級。

華潤置地作為國內房地產行業裏穆迪、標普、惠譽國際三大評級機構高評級的公司之一，評級本身對公司的有息負債率有嚴格要求。華潤作為央企，國資委和“三道紅線”要求，都在驅動華潤置地在財務風險上加強自我管控,穩健經營，不斷提升簽約、回款、結算以及商業物業運營的能力，同時加強財務管理和金融創新。

2020年上半年，華潤置地充分利用了當時國內債券市場價格下行的窗口期，發行了兩筆中票共計40億元，其中3年期利率2.42%，5年期利率2.95%，目前仍保持着房地產行業3年和5年期的歷史低價。

2020年11月，華潤置地首次試水商業地產抵押貸款支持證券(CMBS)產品，以成都萬象城為基礎資產，發行規模25.01億元，優先級AAA評級，期限18年，優先級票面利率為3.8%。融資規模相對較大，可拓寬中長期融資渠道，並進一步降低融資成本。

據瞭解，華潤置地的資產除了開發物業之外，還有大量的持有物業，資產期限長。華潤置地重視債務期限的匹配，始終保持財務穩健，不是一味地追求短期的融資和低成本的融資，會適當安排一些中長期的債券融資、經營性物業的抵押貸款等商業物業的融資。近幾年華潤置地平均債務期限都在五年以上。這樣的債務結構在應對市場下行、融資收緊的宏觀環境時，壓力較小，財務彈性更強勁。

來源：財聯社

原標題：總資產超8000億地產航母 華潤置地穩健財務築牢高質量增長護城河