12月31日，國內領先的綜合社區服務供應商弘陽服務（1971.HK）披露了一則交易公吿。弘陽服務旗下全資附屬公司弘生活物業管理計劃收購而匯得行物業控股同意出售的目標公司80%股權，涉及總代價為人民幣2.16億元。

（1）新收購計劃可讓商業物業的在管面積維持較高增速，並提升整體利潤率水平

據悉，目標公司主要於在湖北省提供物業管理服務。於本公吿日期，其在管物業的總建築面積約為177萬平方米，目標公司在2019年度的毛利率及淨利潤率分別高達38%及22%，處於相對較高水平。從毛利率和淨利率可得知，該物業管理公司或主要從事商業物業管理，由此增加的在管面積應該對應的是公司商業物業部分的在管面積。

據弘陽服務的中報顯示，截至6月30日末，公司商業物業的在管面積350萬平方米，同比增長73.4%；因此，若該收購可在2021年上半年順利完成，預期會讓公司商業物業的在管面積維持在較高的增速水平之上。

翻開弘陽服務的年報，可發現其2019年的毛利率及淨利潤率分別約為25%及11%，顯然，該收購目標公司的計劃是有利於提升弘陽服務整體的毛利率及淨利潤率水平。

（2）收購對價的估值處於合理水平

另外，根據股權轉讓協議，匯得行物業控股向弘陽服務旗下全資附屬公司弘生活物業管理承諾，目標公司於業績承諾期內各財政年度，即截至2021年、2022年、2023年12月31日止年度的營業收入及淨利潤將不低於人民幣8625萬元、9919萬元、11407萬元及2070萬元、2381萬元、2738萬元。據此推算，兩者對應的期間複合增速均為15%。

我們看到這次收購的總代價為2.16億元，則可推導出目標公司100%權益所對應的估值約為2.70億元，若以目標公司2021年承諾淨利潤2070萬為基準，則可得出市盈率為13倍的收購對價的估值倍數；若以目標公司2023年承諾淨利潤2738萬元為基準，則預期市盈率將降至10倍以下。

不難看出，這一估值倍數相對於業績承諾15%的期間複合增速來説，是相對較為合理的。此外，我們亦觀察到同業公司在2020年下半年進行的一些收購交易，以2021年13倍的收購估值基本上與同業收購案例保持一致，這將再次印證了該收購計劃估值的合理性以及由此帶來的裨益。

（3）全面分析公司收購和擴張的意義

結合公司上市之後的收購動作來看，這次收購匯得行物業控股旗下附屬物管資產，無論從規模還是方向上，都較此前的向南京誠瑞收購目標公司滁州宇潤物業管理51%股權事件更值得重視和探討。接下來，我們想從不同的維度/角度/方面來談談本次重大收購事件背後帶來的影響和意義。

首先，在戰略方面。我們看到目標公司是匯得行物業控股的全資附屬公司，匯得行物業控股是中國物業服務百強排名前三十物業企業集團，其主要在華中區域佈局，多年深耕商寫、公建、購物中心類物業，本次收購事項有利於本公司雙輪驅動戰略在華中地區落地，也有利於助推本集團毛利率和淨利率提升，保持自身競爭優勢。

而我們看到弘陽服務的項目版圖已覆蓋超過40個大中城市，是一家深耕長三角地區，特別是已在江蘇省物業管理市場建立起區域領先優勢的中國物業服務百強企業（2020年排名前25），並在全國範圍內得到廣泛認可。本次新收購目標公司，不但完全符合公司深耕長三角地區的戰略，也對其以江蘇省大本營為中心對外輻射能力得到了進一步的確認和驗證，正如上述，本次收購事項有利於本公司"住宅+商業"雙輪驅動戰略在華中地區落地，也成功反映了弘陽服務的全國化加速擴容策略成效卓着。

其次，在財務方面，於收購事項完成後，目標公司將成為集團的附屬公司，且其財務資料將綜合併入集團的財務報表。這意味着，公司的收入規模得到持續擴張，資產負債表質量同時也跟隨改善，持續增強公司經營的正循環效應。

接着，在業績表現方面。隨着該收購交易事項的完成，將給公司帶來併購利潤，併為其收入和盈利帶來新的增量，這可貢獻整體增速，業績進一步得到增厚，這將給公司估值帶來支撐作用。

最後，在資本市場表現方面。相對低估值的併購或將驅動市值提升，而在估值預期上，一般來説，持續的收購活動的展開和深化，可加強投資者對公司加速推動"住宅+商業"雙輪驅動戰略落地的信心，鞏固了公司保持較快增長的預期，為公司長期估值的定位帶來支撐。

而另一個可顯著維持公司長期估值在較高水平的原因是，我們認可公司提供服務和解決方案以及構建一體化生態圈平台的想法，這裏面有着廣闊的發展前景和未來性。在積極外拓、對外收購整合的同時，我們還看到弘陽服務還在不斷修煉內功，以科技賦能平台，用"智慧"改善和提升物業服務的質量，以引領者的角色持續探索行業未來。

弘陽服務在"社區模式"和"科技賦能"領域深入探索。依託弘陽服務在江蘇省南京江北新區的規模優勢以及國家新區的發展契機，其將傳統物業服務從弘陽智慧社區內走向社區外，謀求區域效應、合作發展。區別於傳統特色社區，弘陽智慧社區主張城市存量升級，通過整合運營，形成"自給自足、良性循環"的生態圈體系，利用物聯網打造出"業務一體化+智慧物聯"的弘陽小鎮一體化平台，通過弘生活APP，為業主提供通知、報修、繳費、安保、鄰里社交等基礎服務，以及家政、裝修、團購、電商、金融、社交等定製化智慧增值服務，構建居民美好生活。

綜合來看，弘陽服務的"社區模式"和"科技賦能"已經在同業取得領先，隨着後續的外拓或收購帶來的規模擴張，其領先的"社區模式"和"科技賦能"模式有望繼續獲得複製，最後得以形成網絡效應。從這個角度看，公司所擁有的未來性更強的互聯網屬性，實際上是與其外拓及全國擴張計劃加速緊緊相連的，由此我們判斷，公司收購戰略的新徵程才剛剛起步，毫無疑問，這次的收購計劃成為了這一趨勢的重要路標。