12月22日，天譽置業(00059.HK)發佈公吿，公司旗下南寧天譽巨榮置業有限公司成為廣州市黃埔區知識城鳳尾村舊村改造項目的競得合作企業，至此，備受矚目的廣州地鐵沿線大體量舊改項目終於“名花有主”。

從規模上來講，天譽置業整體體量並不算大，2019年公司合同銷售額只有121億元，只能稱得上是中小房企。而此次公司緣何能夠在實力房企扎堆的廣東競得核心省會城市如此大規模的舊改項目，相信很多人一定也會有這樣的疑問？實際上這與公司在大灣區本土的資源積累以及舊改領域的種種優勢分不開。

那麼公司在舊改領域究竟有何特別之處，拿下了這個廣州地鐵沿線大體量舊改項目又將意味着什麼？在消息公佈後，近日天譽置業在二級市場的成交量也開始呈現明顯抬升之勢，這是否暗示着投資機會？帶着這些問題不妨一起來尋找答案。

1、盡享天時地利，拿下知識城鳳尾村舊改彰顯城市更新落地能力 

近年來房地產行業面臨較大的調控壓力，高週轉模式正經受國家宏觀謹慎政策的持續調控，一眾中小房企在規模上彎道超車似乎已無大環境基礎，同時還得面對行業集中度提升的焦慮，但這也並非意味着中小房企就完全沒有機會。一方面，透過差異化的打法構建自身的核心競爭優勢，如在產品力、盈利能力等方面發力將有助於應對行業變局，實現穩健的發展。而另一方面，緊貼政策發展趨勢，圍繞政策引導的方向發力，也將斬獲更大的市場機會。追求有質量的穩健打法在目前的行業背景下似乎更為務實。

從天譽置業來看，公司作為一家早年在廣州開發多個高端住宅項目以及地標建築的老牌房企，在本土地區有着較高的影響力。而此次能夠成功牽手鳳尾村，與公司長期在大本營的深耕和資源積累分不開，同時公司積極發力舊改領域不僅符合房地產存量時代的趨勢，亦是國家改善民生、推動經濟轉型的政策發力方向。早在2019年中央經濟工作會議就曾明確要加強城市更新和存量住房改造提升，而近期黨的十九屆五中全會審議通過“十四五”規劃，“實施城市更新行動”更是首次出現在國民經濟和社會發展五年規劃裏，城市更新上升為一項國家行動，其重要性不言而喻。 

此次，天譽置業競得的鳳尾村舊村改造項目，其位於廣州黃浦區知識城北的生物製藥價值創新型園區，項目總建築面積約160萬平方米。據悉該村已於今年2月啟動拆除工作，絕大部分建築目前已經完成拆除。項目已有地鐵開通，距離廣州市天河區中心地鐵車程約1小時，可謂位置便利，對於年輕一族購房羣體頗具吸引力。 

根據中新廣州知識城總體發展規劃（2020—2035年），知識城北部將組建生命科學與生物醫藥產業組團及新材料新能源及集成電路產業組團，而此次鳳尾村舊改也主要將服務於園區內相關產業。據悉，目前生物醫藥產業園一期的大部分企業廠房、辦公樓已建設完成，整個產業園已初具規模，未來還將有更多項目逐步落地，隨着政府各項配套逐步完善，區域發展潛力十分可期。

從項目周邊情況樓市情況來看，目前鳳尾村附近的紅衞村舊改項目銷售均價在2.3-2.4萬每平，而目前該區域地鐵已經開通，未來也還將有可觀的升值空間。由此再來看天譽置業，據悉，此次天譽置業拿下的鳳尾村舊村改造項目總可售面積約80萬平米，而考慮舊改項目往往有着較高的毛利率特徵，這也意味着未來天譽置業在這一舊改項目的利潤釋放潛力也將十分可觀。

總體來看，此次天譽置業競得鳳尾村舊改項目響應了天時地利，不僅展現了其過去的操盤實力得到了各方認可，亦有力凸顯了公司在城市更新領域強大的落地能力，同時隨着項目的不斷推進也將為其進一步打開成長空間，迎來加速發展期。

2、舊改操盤能力持續得到驗證，差異化競爭打造成長“護城河”

從舊改的特徵來看，由於涉及到的利益羣體多，因此十分考驗房企的資源整合能力。有着良好政商關係、本土資源積累的企業往往將更有助於開發商落地並持續推進舊改項目。

就天譽置業而言，公司深耕廣州本土，在當地有着較高的品牌美譽度，同時資源累積深厚，因此近年來在當地的舊改項目獲取上也展現了較大的優勢，與此同時當前廣州亦在加速推進城市更新。據不完全統計，截至目前，廣州至少有270箇舊村啟動改造相關工作，這也意味着天譽置業未來在當地舊改市場還將大有機會。

此外，公司在大灣區深圳等城市亦有舊改項目落地，公司舊改資源儲備豐富，根據此前中期財報，天譽置業土地儲備中已與政府或第三方籤協議待開發面積達1323萬平方米，其中正在逐步推進的廣州舊區改造面積達450萬平方米。

舊改項目儘管難度大，有着諸多不可控因素，不過從天譽置業的發展戰略來看公司仍然較為強調保持穩健的發展姿態，更注重企業經驗的質量，而並非盲目追求規模。而這一點也反映在公司良好的財務管理上，截至今年中期期末公司淨負債率僅為59.4%，在行業中處於較低水平。

值得一提的是，伴隨房地產行業轉型，近年來天譽置業開啟了地產新商業模式，其以青創社區產品為戰略重心，致力於發展成為青創社區細分市場運營龍頭。公司打造以住宅為主的青創產品結構，主打剛需，通過小户型、低總價、低門檻置業，多重生活配套服務等產品特性，讓其產品在去化層面具有較大支撐，這也進一步保障了公司的回款和現金流的健康。

此外，公司發力青創社區亦符合近年來政策趨勢，尤其是各大城市“搶人大戰“的大背景下，公司"為城市留住年輕人"的項目定位與城市發展的趨勢不謀而合，而公司重點佈局的城市也均是青年人羣積極湧入且具有經濟、人口支撐的城市，其中，深圳、廣州、重慶DT Finance發佈的2019中國青年理想城排行榜前10，而南寧、徐州、昆明等也均在排行榜前五十。

據悉，此次競得的知識城鳳尾村舊項目，天譽置業也將計劃將其打造成為華南最大的青創社區，透過主打剛需市場，幫助政府解決大城市年青人住房問題，這也進一步凸顯了天譽置業在舊改乃至其他土儲資源獲取上的優勢。而符合政策發展趨勢的企業定位，也將更有助於公司項目的快速落地和推進。隨着公司在舊改及青創領域的不斷深耕，其積累的優勢還將進一步放大，並形成對外輸出的能力，為公司在行業競爭下半場進一步築高護城牆。

3、結語 

早在今年年報及中報，公司就曾多次提到要加大舊改項目落地，爭取在廣州獲得一個大型項目轉化落地，而此次公司成功將鳳尾村項目收入囊中，不僅體現了天譽置業對舊改項目的駕馭能力，同時也向市場釋放了公司對未來舊改項目落地的信心。相較於行業內一些只聞“發力舊改“其聲，難見真實落地的房企而言，天譽置業的表現更展現了其企業務實經營的態度。據悉，天譽置業在廣州還有將近450萬平米舊改項目正在抓緊推進之中，透過有節奏地落地舊改補充土儲不僅能有效避免高成本納儲問題，保證企業輕裝上陣，同時也讓公司經營方面可以根據市場情況保有靈活性，並更多的的圍繞項目質量發力，沒有了高週轉房企的規模壓力，企業經營能力也將更為夯實。 

回顧今年，天譽置業在疫情大背景下，仍然保持穩健的發展姿態，公司中報不論是銷售層面、還是利潤上均展現出優於行業的經營水平，隨着此次成功落地新舊改項目，或將成為公司股價進一步表現的催化劑。而不論是從長期價值還是短期機會來看，當下或已經為市場留下了良好的佈局時機。