機構：國盛證券

行情回顧：漲幅位列後段，小幅落後大盤。截至12月25日，中信房地產指數週度變動幅度為-2.77%，落後大盤1.7個百分點，在29箇中信行業板塊排名中位列後段。本週上漲個股共20只，上漲個股數量較上週減少64.29%。（若無特別註明，本報吿中本週為2020/12/19-2020/12/25當週）新房成交情況：52城新房成交面積同比增加7.6%。本週（12.18-12.24）52個城市新房成交面積為855.84萬平方米，環比增加12.8%，同比增加7.6%。其中一、二、三線城市新房成交面積分別為180.06、328.07、347.71萬平方米，環比值分別增加37.7%、增加7.2%以及增加8.0%，單週同比變化分別為+47.9%、+7.2%、+17.3%。累計同比數據來看，本週一線城市中，北京（14.1%）、上海（1.2%）、廣州（10.9%）和深圳（11.8%）本週累計同比皆為正。二三線城市中總計29城同比為正，本週累計同比為正的城市總數與上週持平。

二手房成交：12城成交套數同比增加7.1%。本週（12.19-12.25）的12個重點城市二手房成交套數合計17146套，同比增速為7.1%。成交面積合計144.9萬方，同比增速為3.2%。其中一、二、三線城市成交套數分別為6310、8414、2422套；同比增速分別為8.6%、-2.3%、52.9%。成交面積分別為56.38、79.38、9.13萬方；同比增速分別為-31.5%、-39.7%、-49.7%。52周累計二手房成交套數74.12萬套，同比增速為-2.6%。同期累計二手房成交面積為6298.37萬方，同比增速為-2.9%。

去化情況：15城去化週期環比下降6.3%，同比上升13%。本週（12.18-12.24）一二三線城市去化週期分別為40.4、65.9和46.4周，環比分別下降13.1%、1.6%、2.6%。具體城市來看，15城中深圳（5%）、福州（4%）、寧波（29%）等共計3城去化月數環比為正，區域市場活躍度降低，去化月數環比為正的城市總數較上週減少4城。去化週期低於12個月的城市為上海（6.2）、深圳（10.6）、廣州（10.9）、廈門（8.5）與寧波（6.1），供應略顯不足，房價存在上漲動力。另一方面，福州的庫存去化週期超過30個月，同時莆田、泉州、江陰的數值接近30個月，市場供過於求，房價可能面臨回調壓力。

政策追蹤：部長劉昆撰文提及房產税，LPR連續八個月未變動。12月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。本週中央政策，財政部長劉昆撰文提及穩妥推進房地產税立法和改革。按照立法安排，房地產税將在本屆人大任期之內啟動立法。社科院報吿提及應加快開徵房地產税以及實施“租售並舉”政策。住建局工作會議提及大力發展租賃住房。住建局選取14個試點省市，將提取部分土地出讓收入作舊改資金。地方層面，江西和浙江呼應十四五規劃提出舊改規劃。蘇州將優先解決合資格農業轉移人口落户。北京差異化管理管租房，首都功能核心區內禁止經營短租住房。南昌對特定區域住宅不予辦理自留備案。

融資情況：發行規模共計54.66億元，淨融資額為-127.11億元。本週（12.21-12.27）共發行房企信用債7只，環比減少2只；發行規模共計54.66億元，環比減少42.5億元，總償還量181.77億元，環比增加69.75億元，淨融資額為-127.11億元，環比減少138.24億元。

投資建議：本週各線城市去化持續全面好轉，一線成交面積增長明顯，南寧依然陷入長期銷售低迷。房地產板塊估值仍處於低位，建議關注：1.經營穩健、現金流充裕、同時銷售有一定增長潛力的龍頭房企，如金地集團、保利地產、萬科A；2.彈性較大、經營持續提升的成長型房企，如中南建設、金科股份、陽光城3.現金流優秀、運營能力逐漸得到市場認同從而估值提升的商業地產：華潤置地、新城控股、龍湖集團、大悦城；4.推薦關注經紀服務賽道龍頭：貝殼、我愛我家、世聯行。

風險提示：疫情影響超預期，銷售超預期下行。