2020年，不同尋常的一年，新冠肺炎疫情爆發，國內外經濟政治形勢錯綜複雜，世界正經歷着百年未有之大變局。1-11月房地產市場整體表現來看，一線城市疫情下表現出較強韌性，疫情後市場快速回温；二線部分城市政策收緊後，市場降温；三四線城市因城施策，城市間市場表現差異較大。

上半年行業整體流動性增加，房地產市場復甦超預期。隨着三條紅線政策出台，部分房企為加快去槓桿，在全國進行大規模減價促銷，對整體樓市尤其三四線城市的銷售價格帶來壓力。壓力之下，世茂逆勢而上，1-11月銷售表現超過2019年全年，榜單排名上升至第8名。

“過去三年可能是做大規模,未來五年是做強、做高利潤。”2020年中期業績會上，世茂集團(00813.HK)董事局副主席、總裁許世壇宣佈了世茂的戰略轉向。至此，世茂正式坐上百強房企衝規模賽場“利潤玩家”的寶座。

一、精細化管控與產品品質雙管齊下，共築利潤護城河

2020年上半年，世茂實現毛利額195.1億元，同比上升14.6%；毛利率30.2%，穩定保持30%以上水平，處於行業領先優勢地位；核心利潤82.5億元，同比增長9.0%。主要歸因於，世茂對內部的產品標準化、運營提速，成本降低等實現了有效落地，對外則注重快速提升獨特的產品形象，一併助力銷售溢價，共築世茂利潤護城河。

精細化管控，為內部管理降本增效。世茂當前採用“36144”的“全項目週期工程管理體系”。從土地獲取到項目交付，該體系幫助世茂在項目打造全流程中，做到精細化管控，實現降本增效。

優異產品實力，不以打折換取業績增長。世茂多維洞察客户需求，實現產品品質與利潤雙贏。從用户不同生命階段的居住需求出發，推出了全生命週期產品線。此外，世茂採取集團“標準化”與城市級別“屬地化”的結合，讓產品系標準更有靈活性和落地性。

1、小結

組織管控和人效管理做精做細才可達到成本管控效果。除去高效的項目管控，基於良好的管理能力，世茂當前在組織架構上強調“做精總部，做強區域”的組織原則，逐漸形成“特區-地區-城市-片區-項目”的管理架構，並以權益後利潤為導向，對區域做到充分授權，提升組織管控效率，從而達到成本管控效果。

全生命週期產品線是軟實力，品牌溢價是真本事。從經營維度看，全生命週期產品線的體系，使世茂能夠覆蓋更多的目標用户，形成更大的用户流量池，尤其在高能級城市內，可以實現贏得更大市場份額的同時，進一步形成更強的品牌效應。

2、展望

“曬地掙錢”已成歷史，當下企業要向內部管控要紅利。房地產行業的環境已從土地與資金為主的粗放型向技術、人才為主的集約型轉變，因此企業需要向技術及人才為主的精細化管理要效益。此時，世茂強大的精細化管控能力會繼續成為其逆勢而上的有力抓手。

以客户為核心會繼續成為世茂在產品競爭的突圍利器。房地產進入下半場，迴歸產品和服務原點後，產品線開始迴歸客户、用户的真實需求，開始從過去開發商B端自我的運營、成本、進度等效率提升，轉向面向客户C端的產品溢價、品牌溢價和產品特色差異化的新階段。世茂率先踏入產品線迭代新階段，無疑是後千億時代的突圍利器。

二、現金流充裕，深耕戰略優勢顯著，重點城市羣潛力亟待釋放

現金流充裕，融資成本較低。2020年上半年，世茂賬面現金(含受限制現金)為699.21億元，較19年底上升17.3%；實現回款890.4億元，同比增長9.5%，回款率達80.6%；現金短債比約1.8，較2019年同期的1.6進一步上升，繼續保持健康水平。1-7月，世茂的融資渠道進一步優化，信評穩定良好疊加創新融資手段，共同降低融資成本。

上半年拿地可觀，下半年趨向謹慎。2020年上半年，世茂新增土地84塊，計容面積達1232萬平方米，拿地成本約5252元/平方米，一、二線及強三四線城市優質地塊土地總價佔比達94%。下半年，部分城市限價條款影響項目整體利潤水平，出於審慎原則三四季度拿地節奏較為緩慢。

長三角為主要業績貢獻區域，深耕戰略優勢凸顯。2020年上半年，世茂業績貢獻重點區域為長三角城市羣內核心二三線城市，這意味着新型城鎮化帶來的紅利，疊加企業自身城市羣深耕戰略在疫情催化下已有所顯現。

1、小結

現金流安全，依舊是當前房企關注的核心問題。世茂的現金流平衡與公司內部的資金動態監控有很大關係，其原則為確保投資支出在全年現金回款的50%以內，來維持經營現金安全。

珠三角城市羣業績潛力亟待釋放。未來在新型城鎮化持續推進背景下，人口及土地等關鍵資源將加速向城市羣和中心城市聚集，世茂2020年上半年總土儲貨值的主力區域——珠三角城市羣，業績潛力亟待釋放。

2、展望

手有餘糧心不慌。現金為王的當下，現金流意味着企業的“造血”能力。世茂充沛的現金流可為2021年開年優質地塊的獲取打下堅實基礎。

加強城市研判，把握結構性機會。在區域發展進程、市場週期、外界環境變化、供需支撐度不同等因素影響下，重點區域房地產市場發展行情存在一定分化。若想把握城市羣內結構性機會，世茂自身還需進一步加強城市研判，動態關注核心城市間政策及市場等維度變化。

三、槓桿水平安全，多元業務為地產主業賦能

槓桿水平安全健康。報吿期內，世茂淨負債率57.8%，對比去年同期下降1.8個百分點。據億翰智庫統計數據，2019年，EH50房企平均淨負債率為94.1%，世茂集團的淨負債率指標大幅低於平均值。2020年上半年，世茂借款總額1429.8億元，長期借款佔比72.3%，短期借款佔比27.7%，債務結構安全健康。

多元業務為地產主業賦能。世茂以地產開發為核心，以商娛、酒店、物業及金融為堅實雙翼的“大飛機戰略”迎來升級煥新。作為雙翼的物管板塊世茂服務已經進入規模化高速發展階段。目前世茂服務已經分拆上市，截至10月，公司在管面積超1億平方米，在管物業近400項，合約面積1.4億平方米。

1、展望

債務結構仍有一定的調優空間，但壓力不大。三條紅線政策壓力下，2020年上半年世茂剔除預收賬款資產負債率表現略高於政策要求，但隨着世茂服務成功分拆上市，指標表現下調至政策要求內並不是一件難事。

未來將繼續分拆成熟業務板塊上市，與主業形成協同效應。根據世茂2020年上半年業績發佈會所提未來5年利潤之戰的目標，即銷售增速20%-30%，但利潤要做20%。若世茂想增加特別股息，保障核心利潤的整體增長，成熟業務板塊拆分上市與主業協同應是“板上釘釘”。

四、總結

2020年已進入十日倒計時，年初新冠疫情的影響下，行業調整期加速到來；下半年“三道紅線”的逼近，對房地產企業資金面的健康度提出了新的要求。世茂作為頭部房企，快速洞察行業風向變化，以產品與精細化管控為抓手，打造利潤護城河。

即將到來的2021年，“房住不炒”原則下，政策面以穩為主基調，難現明顯放鬆，行業分化會進一步加劇。那時，比起規模，具有強大造血能力的企業，才能在未來活得更好。不難看出，世茂已做好準備。