機構：華西證券

評級：買入

全國龍頭物管企業，優質服務奠定口碑

碧桂園服務是中國領先的住宅物業管理及服務運營商。截至 2020 年上半年，公司合同管理項目覆蓋 350 多個城市，合同管理面積約達7.46 億平方米，服務超 1000 萬人口。公司多年來注重品牌運營與標準化建設，已經形成了良好品牌優勢與口碑效應，多次獲得市場認可，2020 年位列中指院發佈的物業管理企業第一名。

三輪驅動規模擴張，多元業態協同發展

公司通過承接母公司項目、第三方擴張和收併購實現規模的快速成長，截至 2020 上半年末，公司在管理面積達 3.2 億平方米，較 2019年增加 0.43 億平方米；合同管理面積 7.5 億平方米，較 2019 年底增加 0.61 億平方米，合同管理面積覆蓋在管面積 2.33 倍，2015-2019年 CAGR43.5%。同時，公司在服務內容方面積極推進社區增值服務和非業主增值服務，在服務方面擴展三供一業和城市服務，2020 年上半年的營業收入結構中，物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務、三供一業分別佔比 63.8%、9.6%、10.8%和 14.7%。

財務穩健增速領先，盈利水平保持高位

2020 上半年，公司實現營業收入 62.7 億元，同比增長 78.4%；歸母淨利潤 13.1 億元，同比增長 60.9%，2017-2019 年 CAGR 達 60.8%，持續高增。2020 年上半年，公司的淨資產收益率、銷售毛利率和淨利率分別為 20.4%、37.2%和 21.1%，均保持行業第一梯度，高於行業平均水平，我們認為公司能夠憑藉其大盤開發的規模效益及三四線城市帶來的成本優勢，繼續維持較高的盈利水平。

盈利預測與投資建議

碧桂園服務規模處於行業領先地位，業績持續快增，經營質量穩步向好，增值服務高速增長，多元業態齊頭並進。我們預計公司 20-22年 EPS 為 0.91/1.32/1.86 元，對應 PE 為 44.0/30.3/21.5 倍（1 港 元≈0.8485 元），參考 DCF 模型給予公司目標價 61.6 港元/股，首次覆蓋，給予公司“買入”評級。

風險提示

競爭加劇拓展不及預期，人力成本上升拖累利潤率。