2020年即將接近尾聲，盤點這一年來各大板塊表現，最為唏噓的莫過地產行業，根據富途行情數據，內房股及相關地產板塊截止目前年度跌幅普遍在17%左右，同期恆生指數年度跌幅則為5%，大幅跑輸大盤。

房地產板塊成為估值窪地已經是絕大多數機構投資者眼中的共識，從基本面來看，國內地產行業依舊韌性十足。數據顯示：1月-11月份百強房企累計全口徑銷售額11.3萬億元，同比增長10.3%，增速較前值擴大1.3個百分點；11月份當月百強房企全口徑銷售額1.4萬億元，同比增長20.1%。1月-11月份累計百強房企全口徑銷售額超千億元的有32家，較去年同期增長5家。

我們知道今年上半年疫情一度導致停產停工，宏觀經濟環境承壓，房企銷售和竣工端受阻，對業績增長帶來壓力，但自國內疫情得到基本控制之後，經濟快速復甦，房企在銷售表現上亦展現出穩健的姿態，同時竣工在下半年的集中釋放，也進一步帶給市場積極的預期。

不過從政策面來看，房地產三條紅線的出爐，在一定程度上帶來了負面刺激壓制了行業整體估值，在此背景下，我們認為後續有着優質財務基本面和成長性並佔據規模優勢的企業將獲得市場資金青睞。隨着板塊整體估值回升，這類企業也將大概率收穫超額收益。筆者關注到於近期上市的祥生控股集團（02599.HK），公司股價自上市後整體表現平穩，在近期港股新股市場整體波動較大的環境下，市場是否對公司價值存在充分判斷，不妨對此具體分析。

1、房企上市審核趨嚴，祥生快速通關獲資本市場認可

近年來受宏觀經濟下滑以及金融去槓桿等因素影響，房地產行業面臨一定的壓力，反映在上市層面，監管層對房企的上市審核呈現趨嚴的態勢，這也進一步制約了在資產端表現不佳的房地產企業的融資空間。

上市作為房企融資的重要路徑，受制於嚴苛的規則，其更像一個透視鏡和安檢儀，能夠把房企存在的重要風險點過濾。在此背景下，祥生控股集團能夠在短短142天內完成遞表到通過聆訊全流程，充分證明了公司經營質量的優良，同時，公司上市後股價表現平穩，亦進一步驗證了其得到了市場的充分認可。

在當前整個房地產行業加速分化的大趨勢下，優質企業上市獲得資本助力，有助於其進一步擴大規模，贏得發展先機，在行業的競爭格局中卡位優勢地帶，享受行業集中度提升帶來的紅利。

而這一路徑其實在近年來一眾上市的千億房企中亦有充分展現，以正榮地產為例，早在2018年公司還只是以"準千億"規模的稱號上市，雖招股書顯示的2017年度合約銷售僅為701.5億元，但上市當年即實現合約銷售1080億元，同比增長54.0%，到2019年，其已經達到1307.1億元，同比增長21%，考慮到近年來整體樓市調控的壓力下，公司的銷售增長保持了較高增速，此外，反映在負債端，其淨負債率從2017年的183.2%下降到2019年的75.2%，公司步入到高質量發展階段。而除了正榮地產之外，亦有不少企業沿襲這一路經，從本質上來看，這是企業發展必然經歷的一個過程，上市之後，代表着更需要穩健、合規的經營體系，只有不斷強化"內功"擺脱過去激進擴張帶來的副作用，才有機會更好的應對行業的新常態。

基於此，我們也將不難判定，祥生控股集團在上市後時代，踏入千億已經讓其在激烈的規模戰中佔據領先優勢，享受行業集中度提升的紅利，而公司在上市帶來的資本、品牌效應等助力之下，也將更有底氣和實力應對行業競爭，同時致力於優化經營體系，降低融資成本，提升盈利水平。

綜上而言，祥生控股集團的上市不只意味着其得到了市場的認可，更為其未來的發展打開了更大的空間。

2、上市帶來融資體系的完善，資產負債表更堅實

在當前金融資產收緊的大背景下，房企融資面臨壓力，祥生控股集團此次透過港股上市，進一步拓寬了融資渠道，對於改善其融資難度，降低融資成本都將帶來積極影響。

不論是從規模還是上市角度而言，其都在一定程度上給房企起到積極"背書"作用，規模佔優，企業又在海外資本市場具有融資平台，從根本上而言是企業綜合實力的顯現，對於企業在獲取土儲資源、進一步打通融資渠道等都將大有裨益。考慮到目前祥生還只是處在上市初期，疊加整個地產板塊低迷行情下降低了市場關注度，在一定程度上壓制了公司在資本市場的表現，不過相信後續隨着板塊行情回暖，市場認知加深，這一局面也將有望被打破，公司迎來價值迴歸。

從三道紅線角度來看，祥生着實不算理想，不過從行業整體來看，祥生所面臨的情況並非是行業特例，而是一種普遍存在的現象，這與過去行業追求規模以高槓杆運營的發展路徑相匹配。三道紅線更大的意義其實是在於指導行業未來的發展趨勢。從這點來看，祥生控股集團積極尋求上市，打通融資渠道，降低資金成本，優化資本結構亦體現了其對行業發展趨勢的深度把握，公司在上市後時代，也將更注重穩健的擴張速度，保持高質量的經營發展。

當下，儘管規模迅速成長的重要性不言而喻，但整體而言，祥生控股集團的高增長在上市後也將延續，這體現了其成長性，而在融資端的優化，追求高質量發展的路徑，則是其在業績釋放上給予的良好預期，對資本市場則意味着佈局機會。

3、土儲持續夯實穩固未來發展，產品、運營多維發力深挖行業競爭護城河

從長期來看，土儲是考量房企發展的核心要素所在，而這不僅是基於土儲的"量"同時也在於"質"。就祥生而言，公司有着獨特的佈局策略，一方面注重區域深耕，夯實固有市場根基，而另一方面不斷藉助可複製的能力實現區域擴張。公司構建了"1+1+X"擴張策略，在發源地及根據地浙江持續滲透，同時不斷輻射泛長三角區域，並進一步在全國範圍內瞄準優勢經濟區域展開佈局。透過這一模式，不僅有助於形成區域間的品牌和資源聯動，把控成本，強化品質，同時也可以達到快速的複製與輸出，確保企業戰略佈局高質量的落地。

而在這一發展路經中，祥生亦打造了高效率的組織架構和運營機制。公司建立了"集團總部-區域平台-項目集羣（含事業部及直管項目）"為主體的2.5級組織管控架構，在高效的管理體系下，不僅提升了企業經營效益，同時也為企業構築了競爭護城河。在當前整個行業利潤下行的大趨勢下，從管理上精進挖掘價值點，也將進一步打開企業盈利空間。

此外在產品層面，在行業中打造具有溢價的產品則是提升房企經營效益的一個更為重要的路徑所在。伴隨消費升級的大背景，市場需求邁向更高層次，激烈的競爭格局下，產品力決定房企能否贏得市場機會的關鍵，祥生強調匠心質造，不斷在產品層面進行迭代創新，除了在產品上的精雕細琢外，公司亦不斷強化服務，更多地滿足客户對生活、空間和精神文化等多層次的需求。透過為客户提供高質量的產品與服務，其得到市場認可的同時，也獲得了企業效益的提升。

可見，不論是從土儲、運營、產品等方面而言，祥生均展現具備優勢的一面，而這些因素綜合在一起確保了其在行業中的競爭能力，同時亦為其高質量發展打下了根基，有助於其在行業中持續拓展市場份額，深度挖掘行業機會和價值。

4、結語

展望後市，房地產行業的機會相對明朗，一方面，板塊低迷的估值已經充分體現了市場的悲觀預期，而過去房企在銷售端保持着穩健表現，基於地產收入確認具有滯後性，而過去兩年在房價平穩的大環境，以及龍頭房企快速增長的銷售表現下，業績兑現預期下，市場的估值修復將是大概率事件。另一方面，在宏觀經濟下行壓力下，房地產作為經濟穩定器仍然將發揮長期作用，在行業政策調控的邊際放寬預期下，也將為整個板塊估值的抬升帶來刺激。作為新上市的房企，祥生的成長性從過往的發展已經得到驗證，而上市後也將進一步延續，其在財務端的優化也將進一步增厚利潤，打開估值空間。