您正在瀏覽的是香港網站,香港證監會BJA907號,投資有風險,交易需謹慎
億達中國將再次被賣,產業園還有故事可講嗎?
格隆匯 12-01 15:56

來源:新浪財經

11月29日,億達中國發布公告稱,經控股股東中民嘉業確認,截止公告日,有關出售公司股份事宜的潛在交易的仍在討論之中,並無重大進展。此前,億達中國在9月29日公告,中民嘉業就已在與潛在買方洽談,潛在交易或將導致公司的實際控制人發生變更,即全面要約收購。

目前,中民嘉業持有億達中國61.20%的股權,從2016年接盤億達中國,到今年計劃先後脱手陽光城和億達中國,儘管中民嘉業本已自身陷入債務困局,但億達中國也是麻煩不斷,不僅管理層動盪、經營不善,持續高壓的財務壓力已構成實質違約,億達中國的境遇背後,我們不禁要發問,“產業園+地產”的模式還有故事可講嗎?

億達中國將再次被賣

2015年底,中民嘉業通過全資子公司上海嘉聞認購陽光城非公開發行股份,持股比例達到18.02%,超過了陽光集團成為第一大股東。

2016年11月,中民嘉業又以30.14億港元收購億達中國53%股份,同時,億達總部也由大連搬遷至上海。

中民嘉業在地產最紅火的兩年,先後高位殺入陽光城和億達中國。與定增入股陽光城不同的是,中民嘉業對於億達中國的控股可謂是雪中送炭,獲得中民投增信後的億達中國,立即在次年3月,發了一筆規模為3億美元、利率為6.95%的美元債緩解流動性危機。

中民嘉業既然實現了控股,肯定也是看好“產業園+地產”的商業模式。因此在其後一年,億達中國更是宣稱進駐近20個城市,運營30餘個園區,產業面積逾800萬平方米。不過2019年以來,控股股東中民投爆發債務危機,其持有的中民嘉業股權也被法院凍結。

為實施自救,中民嘉業在2019年2月及10月份,先後將上海嘉聞100%的股權轉讓給福建捷成,全面拋售陽光城。

同樣為了自救,中民嘉業在2020年9月就公告,已在與潛在買方洽談,潛在交易或將導致億達中國的實際控制人發生變更,即全面要約收購。

4年前,中民投的增信幫助億達中國暫時度過了流動性危機,而四年後,中民投又反過來影響億達中國的融資。更加值得注意的是,當初那筆憑藉中民投增信融來的美元債,本應於今年4月19日到期,卻已一度構成實質違約。

億達中國和四年前比毫無進步

撇去中民投的外在因素,僅就億達中國的經營情況來看,這四年間,基本也是原地踏步。

截至2020年前10個月,億達中國的合約銷售金額約為40.04億元、權益合約銷售金額約為35.76億元,分別同比下降33.37%、37.29%。

與中民投接手的4年前相比,銷售額下滑了41%,而單價方面,今年銷售均價約為每平方米1.08萬元/平米,比四年前的0.95萬/平米僅提升了13.7%。

而在產業園運營方面,截止今年中,公司賬面的投資性房地產達到198.7億元,其中,主要的變化來自於2018年,投資物業的規模在當年增長了63.6億元。此後幾年則沒有明顯的增長,基本保持穩定。

查看2018年年報可知,這主要是由於億達中國將大連天地項目(產業園)餘下的70%權益從瑞安房地產處全部收購後並表所致,並在2018年確認了高達7.91億元的收益。實際上,億達中國除了在將老項目大連天地並表之外,在產業園的開拓上基本已經停止了。

與產業園運營相關的收入方面,截止今年上半年,包括新增管理5個產業園項目,從賬面看應該是輕資產的運營,共計運營27個產業園項目。但上半年租金營收2.66億元,較去年同期的2.67億元基本沒有變化,較2016年同期1.9億元,僅增長40%,體量已然很小。

經營業績方面,2019年營收及歸母利潤分別為60.93億元、4.5億元,較2016年的70.57億元、5.64億元,明顯下滑。此外,淨利潤率由2015年的10.97%維持在2019年的10.47%,ROE由2016年的5.85%下滑至2019年3.88%。

“產業園+地產”還有故事可講嗎?

截止今年上半年,億達中國自持產業園包括大連軟件園、大連天地等6個,合計201.1萬平方米,除了武漢軟件新城外,其餘項目的出租率都在79%以上。可以説,億達中國的產業園資源還是得到了充分的挖掘的,但是即使是較高的出租率,億達中國的盈利能力也是很低的。

其中,僅就產業園的運營管理來説,上半年的收入僅0.28億元,虧損697萬。而自身的投資物業貢獻了公司的絕大部分利潤,達到2.83億元,這相對於公司賬面高達198.7億元的自持物業規模來説,收益率僅為1.43%,連通脹都跑不過,更別説高達7.8%的融資成本。

可以説,億達中國在重資產及輕資產運營的產業園項目,盈利能力均很差,而這背後則是沉沒多達174.37億元的高成本債務。2019年的借款利息就達到14.76億元,超過全年13.07億的利潤總額和6.38億的淨利潤。

算下來,這不是一筆好買賣。曾經與億達中國一起被稱為“地產雙達”的萬達商業,也已經在全面輕資產化。億達中國還要將重資產的道路繼續下去嗎?

財報顯示,截止目前,億達中國的賬面投資物業的土地儲備,還有高達810.42萬平方米,是已在運營項目面積的4倍。

產業園的權益比達到80%,如要開發這些項目,所需要投入的資金量,對於億達中國來説是巨大的。目前為止,億達中國的賬面財務依然非常緊張,未來,產業園還有沒有故事可講,億達中國還準備怎麼講這個故事嗎?

關注uSMART
FacebookTwitterInstagramYouTube 追蹤我們,查閱更多實時財經市場資訊。想和全球志同道合的人交流和發現投資的樂趣?加入 uSMART投資群 並分享您的獨特觀點!立刻掃碼下載uSMART APP!
重要提示及免責聲明
盈立證券有限公司(「盈立」)在撰冩這篇文章時是基於盈立的內部研究和公開第三方資訊來源。儘管盈立在準備這篇文章時已經盡力確保內容為準確,但盈立不保證文章資訊的準確性、及時性或完整性,並對本文中的任何觀點不承擔責任。觀點、預測和估計反映了盈立在文章發佈日期的評估,並可能發生變化。盈立無義務通知您或任何人有關任何此類變化。您必須對本文中涉及的任何事項做出獨立分析及判斷。盈立及盈立的董事、高級人員、僱員或代理人將不對任何人因依賴本文中的任何陳述或文章內容中的任何遺漏而遭受的任何損失或損害承擔責任。文章內容只供參考,並不構成任何證券、金融產品或工具的要約、招攬、建議、意見或保證。
投資涉及風險,證券的價值和收益可能會上升或下降。往績數字並非預測未來表現的指標。
uSMART
輕鬆入門 投資財富增值
開戶