機構：華創證券

評級：強推

目標價：57.30 港元

立足重慶，佈局全國，科技賦能，激勵豐富，連續 5 年物管排名前十

金科服務 2000 年於重慶成立，2020 年 11 月於港交所上市。2019 年末，金科服務覆蓋全國 115 城，合約面積為 2.49 億平。據中指院數據，2016-20 年，公司連續 5 年排名中國物業服務百強前十，並被評為 2020 中國物業服務百強服務質量領先企業第二名與中國物業科技賦能領先企業第三名。公司股權結構多元並穩定，上市後，金科股份預計將持有公司 53.97%的股份，戰略投資者包括泰康人壽、陽光保險、高瓴資本等知名機構。公司高管團隊穩定，並且行業經驗豐富，多元激勵激發活力。公司員工持股計劃，恆業美好、金恆鴻鑫分別持股 10.10%、0.56%，金科股份持股平台天津卓越持股 3.54%，對應上市後將分別持股 7.98%、0.44%、2.80%，激勵佔比領先行業、僅次於永升。

在管、合約面積持續高增、外拓能力優秀，合約/在管覆蓋率達 2.1 倍

2017-19 年，公司管理面積 CAGR 達 39%；合約面積 CAGR 達 34%。20H1 末，在管面積 1.3 億平，同比+26%；合約面積達 2.5 億平米，同比+31%，合約/在管覆蓋率達 2.1 倍，好於行業平均水平，助力後續在管高增。19 年，第三方在管面積達 5,821 萬平，同比+42%，佔比 48%，17-19 年外拓在管面積 CAGR高達 69%，外拓能力優秀、並預示成長可持續性。20H1，在管面積中：1）住宅/非住宅面積佔比 84%/16%，並非住宅佔比持續提升；2）西南、華東及華南、華中、其他地區的在管面積佔比為 53.9%/21.9%/18.7%/5.5%，佈局逐步全國化、西南佔比相應逐步下降。20H1，公司住宅物業費單價 2.18 元/平*月，同比+0.5%，並考慮到佈局逐步由西南擴張至全國，並金科股份後續交付面積有望加速，新盤佔比望提升，後續物業費單價有望穩步提升。

業績實現跨越式高增，多因素促利潤率提升，智慧科技高投入、高增長

2019 年，公司營收 23.3 億元，同比+53%；淨利潤 3.7 億元，同比+128%；20H1，公司營收 13.7 億元，同比+36%；淨利潤 2.9 億元，同比+81%。17-19 年，營收 CAGR 達 49%，歸母淨利潤 CAGR 達 82%。從結構來看，19 年基礎服務、非業主增值、社區增值、智慧科技收入同比+44%/+62%/+90%/+154%，佔比63%/26%/10%/1%，智慧科技高投入、高增長。19 年，毛利率和淨利率為27.3%/16.1%，同比提升 1.7pct/5.3pct。毛利率提升一方面源於新交付項目佔比提升，帶動基礎物業毛利率小幅提升，另一方面源於高毛利率的增值服務佔比提升，並考慮到後續預計新項目佔比提升、西南部以外佔比提升、非住宅佔比提升、增值服務佔比提升等綜合影響，有望推動整體毛利率進一步提升。

 預計未來三年業績高增，併合理 21PE 30 倍、對應目標市值 365 億港元

我們認為公司合約面積將繼續高增，後續主要依靠：1）金科股份交付；2）第三方外拓；3）併購，預計 20-22 年營收為 36/58/86 億元、同比+57%/+58%/+49%，歸母淨利潤為 6.1/10.3/15.8 億元、同比+66%/+70%/+53%。參考 4 家可比主流物管公司（招商積餘、碧桂園服務、保利物業、永升生活服務）21PE 平均 30倍，考慮到金科服務具備內生增長強勁、外拓逐步持續發力、非住宅佔比提升、增值服務快增、智慧科技賦能等優勢，中長期業績持續發力可期；我們認為公司 2021 年合理 PE 為 30 倍，對應目標市值 310 億元（365 億港元）。

投資建議：內生外拓增長強勁，智慧科技賦能高增，首次覆蓋、給予“強推”評級

金科服務脱胎於金科股份，併成長快於母公司，在管、合約規模持續高增、外拓能力優秀，合約/在管覆蓋率達 2.1 倍，連續 5 年物管行業排名前十。考慮到公司具備內生增長強勁、外拓逐步持續發力、非住宅佔比提升、增值服務快增、智慧科技賦能等優勢，中長期業績持續發力可期。我們預測公司 2020-22 年每股收益分別為 0.96、1.63、2.49 元，並按照 2021 年目標 PE30 倍，給予目標價57.30 港元，首次覆蓋，並給予“強推”評級。

風險提示：業務拓展不及預期，人工成本上升致利潤率下行。