近年來，在“房住不炒”的政策總基調之下，隨着一系列融資收緊等調控政策的推行，行業成長性被壓制，導致地產板塊在資本市場整體的關注度並不高，估值也長期處於歷史底部區間。在此背景下，伴隨今年A股牛市預期不斷升温並帶動港股市場，各大板塊估值集體抬升，地產股的低估值仍然未有改善，而兩相對照之中，該板塊反而形成了一種被嚴重錯殺的感覺。

實質上，從行業發展來看，僅基於國內城鎮化水平仍然較發達國家有較大差距這一點來考量，中國房地產市場遠未到天花板，行業未來仍有較長時間保持一定的樂觀增長態勢。不過即便如此，並非行業內所有企業都將活得滋潤，伴隨行業競爭日趨激烈，行業不可避免地進入到分化之中，集中度提升的背後，規模房企成長性持續釋放，而中小房企在融資困難等因素之下，淘汰率則不斷提升。

透過上述背景介紹不難發現房地產行業的機會一定是在頭部領域，不過就投資層面來看，選擇行業遙遙領先的龍頭企業的投資性價比其實並不一定會高。一方面，儘管頭部領域坐享行業集中度提升的紅利，但亦面臨巨大的轉型壓力，這是企業體量達到一定規模後必然經歷的轉折。一如近年來在新能源汽車領域一路狂奔的恆大，亦如在機器人、農業等領域發展的如火如荼的碧桂園。但這些多元化業務在資本市場能否得到認可暫且還需打個問號，對企業在傳統業務上帶來的現金流壓力也不得不被投資者關注。而另一方面，企業發展到一定體量後，成長性將受規模掣肘很難得到體現，因此資本市場的投資回報想象力相較於高增長的企業則要更為遜色一些。

綜上而言，選擇頭部房企中仍然具有高成長性的企業，既可以享受到當前行業整體低估值奠定的安全邊際，同時也有望賺取因業績增長不斷確認而帶來的更高超額收益的機會。在此邏輯上，登陸港股市場的祥生控股集團(02599.HK)進入到我的觀察名單。

之所以會對這家公司格外關注可從以下兩個角度具體分析：

其一，跨越千億大關的“安全性”和高成長性。

房企銷售額是業績增長的先行指標，祥生控股集團作為一家90年代起步的浙系房企，在規模增長的同時仍然保持營收、毛利率等核心經營指標的亮眼表現。招股書數據顯示，2017-2019年公司收入分別為62.93億元、142.15億元、355.19億元，複合年增長率為137.6%。毛利率呈現穩步提升的態勢，分別為13.2%、21.1%、23.9%。

不難發現，作為一家前兩年步入千億梯隊的企業，公司不僅在銷售增長上在行業中快人一步，且盈利質量也相當亮眼，2019財年淨資產收益率水平就達到50%，盈利水平在行業內遙遙領先。而這也意味着，相比之於其他過往邁過千億的企業要在規模和盈利質量上尋找平衡，傾向降低速度來提升業績的企業而言，祥生控股集團所面臨的壓力更小，公司良好的運營能力能夠保障業績的持續穩健高質量發展，與此同時，公司在邁過千億這一行業臨界大關之後，將獲得更多的市場機會和優勢資源，如在融資端、土儲端，依靠規模帶來的背書效應將有助於進一步推動公司做大做強。

其二，上市後帶來的成長潛力進一步釋放。

結合過往經驗來看，中型房企在上市之後，往往會進入到一個更快速的成長階段。一方面在於，融資渠道的拓寬，為企業的發展帶來了資金支持，尤其是海外上市平台下，不論是品牌影響力的提升還是市場認可度的昇華，都將有助於公司放大自身優勢，以更低的資金成本和更優質的市場資源去推動企業的運轉。另一方面，則在於，上市帶來的企業治理的升級也將不斷釋放內部效應，提升公司整體運營能力，提質增效，機制創新，進而推動企業高質量跨越式發展。

綜合以上，可以説祥生控股集團跨越了地產行業所注重的兩個關鍵臨界點，在這之前，規模不佔優勢，資源獲取能力弱，融資成本高或許是常態和痛點，而隨着千億規模之後，併成功上市，公司不僅在資源獲取，融資成本上有巨大的提升，同時也將進一步釋放品牌效應和企業影響力，為公司的成長性的釋放帶來了真正的內核驅動，隨之而來的，必然也將是亮眼的業績成績單，以及被市場所賦予的估值溢價機會。