機構：中泰證券

評級：中性

公司簡介

融創服務在中國提供物業管理服務逾16年，截至2020年6月底，公司管理660個物業項目（包括418個住宅物業及242個非住宅物業），在管總建築面積達1.1億平方米，覆蓋中國26個省、自治區及直轄市的78個城市，其中86.1%的在管建築面積位於一二線城市，公司住宅物業、商業物業、城市公共及其他物業的在管建築面積分別為7,740萬平方米、1,390萬平方米及1,410萬平方米，分別佔在管總建築面積的73.4%、13.2%及13.4%。此外合約總建築面積達2.3億平方米，覆蓋中國29個省、自治區及直轄市的127個城市。

中泰觀點

背靠融創中國全方位支撐：根據中國指數研究院的資料，融創中國（1918HK）在2015年至2019年間合同銷售金額年複合增長率高達69.0%，遠高於同期全國住宅銷售額平均17.7%的年複合增長率，2017年至2019年合同銷售金額持續位列行業前四名。截至2020年8月25日，融創中國及其關聯公司土地儲備約2.56億平方米。融創服務背靠強大的控股股東支持，未來有利於公司持續獲取眾多的項目資源，不斷擴大在管建築面積和業務規模，提升行業競爭力和業務擴張速度。

經營業績方面：2017-2019財年及2020上半年，公司收入分別為人民幣11.1億元、18.4億元、28.3億元及17.9億元，其中來自融創集團及其關聯公司開發的物業產生的收入分別佔物管服務收入的99.4%、99.1%、99.6%及86.6%，而物管服務收入中近8成來自住宅物業；毛利率分別為21%、23%、25.5%及25.9%，整體呈上升趨勢主因（1）隨着在管建築面積增加帶來規模經濟效益、（2）管理效率的提升和成功實施的成本控制措施，而20年上半年沒有受到疫情的負面影響，因為物業管理服務及社區增值服務毛利率的上升；歸母淨利潤率分別為3.9%、5.3%、9.5%及13.3%。

估值方面：按全球公開發售後的30億股本計算，公司市值為317-380億港元。估值方面，19年公司市盈率約為101.4-121.6倍，高於行業平均水平。此次穩價人是摩根士丹利，2020年共計9個項目，首日表現6漲2跌1平。基石方面，引入高瓴、騰訊（700HK）等4家投資者，合計認購約3.7億美元。公司2019年的整體增長率（按在管建築面積、合約建築面積、收入及利潤的平均年增長率計算）為94.1%，位列物業服務百強企業第一，未來公司可繼續從母公司龐大土地儲備中受惠，但考慮公司估值過高且近期幾隻物管首日均破發，我們給予其69分，評級為“中性”。

風險提示：（1）市場競爭風險、（2）過度依賴融創集團