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收入增長確定性強；龍頭房企物管上市提振板塊

恆大、華潤及融創本月分拆物管業務上市，提振物管板塊。龍頭房企包括恆大、華潤及融創的物管業務有望本月陸續招股上市。截至6月底，恆大物業及華潤萬象的在管面積分別為2.7億平方米及0.98億平方米；融創物業的在管面積為1.0億平方米(截至5月底)。它們的合同面積/在管面積比分別為0.96倍、0.35倍及1.25倍。相比之下，碧桂園服務營運規模最大、合同面積/在管面積比領先。截至6月底，公司在管面積為3.2億平方米，同比上升47%，其中第三方在管面積同比增93.5%至0.86億平方米；合同面積達7.5億平方米，等於在管面積的1.33倍，足以支持公司未來3年保持約3成的複式增長，顯示收入、盈利確定性高。而且，母公司碧桂園今年前10個月銷售面積按年增長10.4%至5,925萬平方米，全年有望保持同比10%增速，保障碧桂園服務未來的增長。

2020年上半年業績保持高增長。公司2020年上半年營業收入同比增長78.4%至62.7億元人民幣(下同)，歸母淨利潤同比增60.9%至13.2億元，業績增速亮眼。從各項業務來看，2020年上半年物業管理服務/社區增值服務/非業主增值服務營收分別同比+57.3%/+96.2%/+13.2%，營收佔比分別為63.8%/9.6%/10.8%。「三供一業」(供水、供電、供熱和物業管理)業務2019年下半年才開始貢獻收入，因而同比高增，2020年上半年營收佔比為14.8%。2020年上半年公司整體毛利率和淨利率分別為37.2%/21.3%，同比-2/-2.2百分點，主要由於三供一業業務對象多為國企小區，設備老舊導致維護成本較高，若剔除較低毛利的三供一業影響，公司毛利率/淨利率分別為42.6%/24.0%，同比均有上升。

全週期、全方位的社區增值服務模式得到驗證。2020年上半年公司社區增值服務多個板塊均實現快速增長：1）家政服務收入同比+29.6%至1.1億元，2）拎包入住服務收入同比+213.5%至1.2億元，3）社區傳媒服務收入同比+98.2%至0.65億元，4）增值創新服務收入同比+375.5%至1.7億元，5）房地產經紀服務收入同比-6.5%至0.64億元，6）園區空間服務收入同比+50.7%至0.63億元。高速增長的背後是因為解決客户買賣和租房、搬家以及繁重家務等痛點，針對業主全週期和全方位的商業模式逐步得到驗證。

連續收購2家環境衞生管理服務商，開拓新增長動力。首先是於10月14日公佈以24.5億元收購滿國康潔70%股權，它主要從事城鄉環境衞生管理運營服務，業務覆蓋中國20餘個省市自治區，2020年核心淨利潤為2.2億元，2021年的保證核心利潤為2.6億元，對碧桂園服務貢獻5-6%淨利潤增長。以收購價計，其2020年/2021年的市盈率為15.9倍/13.3倍。除此之外，碧桂園服務於10月30日公布，以8.71億元收購福建東飛60%股權。福建東飛是福建省內知名的城市環境服務商，主營清掃道路、收集運輸生活垃圾、建設運營垃圾中轉站等環衞服務。其2020年的預期核心利潤為1.2億元，2021年的保證核心利潤為1.4億元，對碧桂園服務的淨利潤貢獻約2-3%。以收購價計算，相當於2020年/2021年的12.1倍/10.1倍市盈率。雖然兩者短期的盈利貢獻合共只有7-9%，但接連併購顯示公司正進軍高速增長的城市環境服務業，為公司開拓新增長動力。