11月5日，金科服務（9666.HK）正式啟動招股。公司擬全球發售1.32億股，其中香港發售1196萬股，國際發售1.20億股。每股發行定價41.8港元至47.6港元。預計最多募集資金約63.27億港元。公司股票預計於2020年11月17日正式掛牌交易。

此次金科服務陣容豪華的基石投資者團隊引發市場關注。

招股資料顯示，金科服務基石投資者涵蓋泰康人壽、高瓴智成、雪湖資本、中金啟融基金、瑞銀資產管理(UBS-AM)、中國東方資產管理旗下多策略基金China Orient Multi-Strategy Master Fund等一系列國內外知名投資機構。其中泰康人壽認購1390.5萬股，高瓴智成、雪湖資本、中金啟融基金均認購927.0萬股。頂級資本的加持令金科服務在今年一眾上市的物業新股中顯得格外耀眼，那麼公司的吸引力究竟在哪？不妨具體來分析。

（來源：公司招股書）

1、獨具經營特色凸顯市場稀缺性，國內領先的綜合智慧物業服務商

金科服務成立於2000年，是國內領先的綜合智慧物業服務商，公司從西南重慶出發，經過20年的發展，目前已成為物業領域不容忽視的頭部力量。招股書數據顯示，截至2020年6月30日，金科服務已進入北京、重慶、武漢、長沙等133座城市，合同簽約843個項目，合同總建築面積2.56億平方米，及共有487個在管物業管理項目，在管總建築面積1.30億平方米。

從目前已上市物業企業來看，規模破億的僅為7家，而金科服務上市後有望成為第8家，可見公司處於上市物業企業頭部梯隊。此外根據招股書，按綜合實力計公司已連續五年蟬聯中國物業服務企業綜合實力十強，連續6年在西南地區物業管理公司百強榜首。

（來源：公司財報、招股書）

金科服務經營獨具自身特色，其以"服務+科技"、"服務+生態"為發展戰略，以大數據、物聯網智慧服務平台為驅動，建立"物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務、智慧科技服務"四大業務線，且持續保持跨業態高速增長。從營收表現來看，公司2017年至2019年，實現總營收分別為10.47億元、15.23億元、23.27億元，截至今年6月末收入約13.69億元。

物業管理服務作為公司營收的主要部分佔比長期保持在60%以上，其中2019年佔比62.9%，其次非業主增值服務2019年佔比25.6%，社區增值服務佔比10.3%，智慧科技服務佔比1.2%。各業務條線毛利率方面，智慧科技毛利率領先其他板塊，2019年達48.3%，其次為社區增值服務為46.1%。

（來源：公司招股書）

憑藉背靠千億級房企金科集團的資源支持以及自身獨具差異化的優勢，尤其是在智能化轉型方面取得的顯着成績構築的外拓競爭力，公司在行業中保持快速擴張的步伐。招股書數據顯示，金科服務在管面積從2017年的6240萬平方米增長至2019年年底的1.2億平方米，複合年增長率達到近40%。此外合同總建築面積則從2017年的1.39億平方米增長至2019年的2.49億平方米，複合年增長率33.7%。截至今年上半年，公司在管面積進一步提升至1.30億平方米，合同總建築面積2.56億平方米。

規模快步提升為業績的高速增長帶來強勁支撐，財報數據顯示，2017至2019年金科服務營收復合年增長率49.1%，淨利潤複合年增長率81.5%。截至2020年6月30日，公司實現營收13.70億，淨利潤3.03億。

（來源：公司招股書）

2、高增長、強外拓、科技賦能打開估值上升空間

業績高成長性的背後，公司在外拓能力上同樣展現了積極的一面。近年來，公司持續降低母公司依賴，由金科股份貢獻的在管面積佔比從2017年的66.6%下降至2019年低的47.1%，今年上半年進一步下降至46.6%。而外拓在管面積佔比則從2017年底的32.5%持續上升至2019年底的48.3%，今年上半年達到48.5%。公司外拓規模佔比已經超過母公司輸送規模，凸顯了其在行業中強勁的增長動能。

外拓項目不斷提升的背後離不開公司差異化的競爭能力以及行業領先的業主滿意度水平。

一方面，公司專注於打造智慧科技服務型企業，藉助科技賦能從根本上解決物業行業作為勞動密集型行業的痛點，大幅提升企業經營效益、優化客户體驗，尤其是透過藉助數據、物聯網、場景等多層面的連接，打造智慧生活生態圈，進一步提升用户粘性，挖掘新的業務價值點，進而構築了其在行業中較高的競爭壁壘。

而另一方面，公司致力於建設服務型組織，不斷強化團隊服務意識，打造高品質多元化服務能力，實現了多業態的覆蓋，同時獲得了市場客户高度好評。據招股書顯示，公司業主滿意率已經連續8年超過90%，憑藉良好的口碑效應，公司不僅獲取項目成本低，同時獲得了較高的溢價，為毛利率的提升帶來了支撐。

在多重優勢之下不僅凸顯了公司在行業中的長期投資價值，也將有望為此次上市帶來更大的市場關注度，進一步打開估值向上空間。

3、多重因素支撐，未來市場表現可期

今年來物業股在資本市場看點十足，上半年在疫情之下成為資金追捧的對象，上演了一場波瀾壯闊的獨立行情，翻倍股更是不在少數，而在這之中順勢上市的物業新股也均錄得不錯的表現。然而進入到下半年尤其是自8月以來，資金獲利回吐等因素之下，整個物業板塊面臨較大回調壓力，也令一眾新上市的物業股整體表現乏善可陳。

（來源：富途行情）

不過近期隨着前期板塊回調到位，疊加海外疫情激化進一步刺激市場擔憂，避險情緒升温，更具確定性的物業板塊呈現較明顯的回暖之勢，或將為新上市物業股帶來刺激。基於此，我們看好，金科服務後續上市的行情表現。

此外從估值層面來看，根據測算，以發售價最低價41.8港元測算，公司靜態市盈率約為65倍，動態市盈率約為48倍，在行業內處於中部水平，而對標近期新上市的世茂服務高達85倍的靜態市盈率及64倍的動態市盈率，公司的估值具備優勢。考慮到公司的高成長性以及上市帶來的資金擴充將更進一步推動在行業中的收併購擴大規模優勢，公司獨具特色的經營能力凸顯市場稀缺性，金科服務此番上市或將享受到估值溢價的機會，為市場投資人帶來驚喜。

（來源：wind數據）