金九銀十結束，港股即將迎來一隻新的地產股。
10月29日，祥生控股公佈香港招股詳情，其計劃發行6億股新股，招股期由10月30日至11月11日；招股區間價為4.8-6.2港元，每手1000股，總集資額介乎28.8億元至37.2億元。公司計劃於11月18日在港掛牌上市，股份代碼為(02599.HK)。
此次上市，建銀國際和農銀國際擔任其聯席保薦人，從保薦人今年下半年來所參與的項目情況來看，新股上市首日多有表現，整體破發率低。尤其是建銀國際，今年下半年所有項目首日均全新飄紅，賺錢效應明顯。基於此，再考慮到當前螞蟻集團這一巨無霸上市之後，吸引體量可觀的增量資金進入市場，待到螞蟻上市後階段市場平靜之後，這些資金也將有望流動到更具確定性和吸引力的標的上，新股市場的投資機會也將藉此更為明朗。因此，可以合理推測，後於螞蟻集團上市的祥生控股將大概率延續兩大保薦人此前所取得的亮眼成績。
(來源：老虎證券)
1、千億房企最後一家上市，趕了晚集基本面卻更加堅實鞏固
祥生控股是一家總部位於上海，紮根房地產行業有逾20年曆史的資深房地產開發商，公司專注於在國內開發優質住宅物業。
近年來港股主板成功上市的房企，往往面臨審批時間週期拉長、進展緩慢等情況，甚至於遞交上市材料遭遇失效導致二遞表的也屢見不鮮。祥生控股可以説在這之中成為快速通關的一家，公司從今年6月3日遞表到10月23日通過聆訊，祥生僅用時142天，而結合近兩年的房企過會用時情況來看，平均也在185天，可見此次祥生控股其最終能夠快速闖關成功，這在一定程度上反映了其經受住了監管層的考驗， 展現了較強的硬實力。
（來源：樂居財經）
此次祥生控股上市，也被市場視作"中國最後一個待上市的千億房企"。資料顯示，公司合約銷售於2018年成功突破千億大關，並自此進入千億陣營，而截至2020年7月31日，祥生控股在11個省45個城市擁有205個處於不同開發階段的物業項目，項目應占總建築面積為約2382.48萬平方米，其中有50%位於浙江省，37%位於泛長三角區域，13%位於其他高增長地區。
招股書同時顯示，根據中國房地產指數系統的資料，就合約銷售而言，祥生控股於2019年在浙江省所有住宅物業開發商中排名第三，約佔浙江省物業合約銷售總額的5.1%。另外按照中國房產信息集團的資料，就合約銷售而言，其於2019年在中國所有開發商中排名第28，約佔中國物業合約銷售總額的0.7%。此外根據國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所及中國指數研究院的資料，自2011年至今，在綜合實力方面，公司已連續十年名列"中國房地產百強企業"行列。排名也從2011年的第92位提升至2020年的第27位。
不難看到，祥生控股在行業內有着較領先的排名，規模體量均具備優勢，基本面相對紮實。或也正是基於這一系列優異特徵，也有效助力了公司在港股市場的快速通關。
儘管公司作為千億房企梯隊中最後一個未上市企業，但祥生控股整體質地不俗，上市後有望藉助資本進一步做大做強。
2、2019財年ROE高達50%，三大優勢構築核心競爭力
從業績層面來看，祥生控股表現出顯著的高成長性，招股書數據顯示，2017至2019年公司分別錄得營收62.93億元、142.15億元、355.19億元，複合年增長率達137.6%。同期，公司分別錄得毛利率13.2%、21.1%、23.9%。
值得一提的是，在2019財年，祥生控股的淨資產收益率（ROE）達50.1%，在行業內表現突出，與同梯隊房企相比盈利水平大幅領先。
（數據來源：wind）
我們認為祥生控股能夠保持高成長高盈利姿態，主要基於以下幾個方面：
其一，具有核心競爭力的產品力。
隨着行業競爭進入下半場，市場需求的轉變倒逼房企圍繞產品力下功夫，祥生控股在產品上高度注重對客户服務體系價值的系統性塑造，以心出發，打造有温度的產品，致力於做"幸福生活服務商"。公司不斷迭代升級產品，構建"差異化、內外兼修"的產品系，目前祥生已經將過去的7大產品線迭代升級為樾系、府系、雲境系和TOP系。各大產品線面對不同的客羣，高度鎖定了市場多樣化的需求，並以此相應的獲得了一定的市場溢價。而市場的認可更體現在各地樓盤的熱銷之上，甚至被業內稱作"祥生現象"。
其二，優勢佈局下的區域深耕。
自2016年起祥生採納"1+1+X"擴張策略，公司以浙江省的發展為基礎，深入滲透泛長三角區域並擴展至泛長三角區域以外的其他具高增長潛力的城市。得益於在優勢區域的持續深耕，公司在當地市場打造了較高品牌影響力和知名度，以此形成競爭壁壘，市場根基深厚。而伴隨公司不斷擴大自身版圖，快速將優勢複製與擴張，藉助原有區域的資源，也進一步為成本控制、運營發展帶來協同，形成區域聚合力與外拓力。
其三，經營體系的持續進化。
祥生高效的運營管理，一方面體現在通過對金融、設計、營銷、合約及團隊的五前置，提前下功夫保障了後續項目的快速紮實推進。而另一方面，公司構建區域化管控模式，給予區域充分授權，調動前線團隊積極性。
也正是基於在產品、運營、佈局等多方面的發力，祥生控股在行業中構築了難以複製的核心競爭力，確保了公司快速、高質量的發展。
3、投資情緒改善下，多維度向好支撐上市後表現
此次祥生控股，集資用途約60%集資所得將用於為公司物業項目的開發提供資金；約30%將用於償還用於項目開發用途的部分現有信託貸款；約10%將用於一般業務經營及營運資金。對此，公司副總裁、財務總監談銘恆於網上記者會上表示，通過這次上市募集的資金可以有效增加公司的權益和現金，公司截至2020年4月底賬面未結收入有超過800億元，未來2-3年，這部分未結的收入都會形成利潤，也會有效增加公司的權益，所以公司未來的淨負債率會得到大幅改善。同時公司未來會進行審慎的財務政策，改善債務的期限結構，會使得未來的財務指標更加的穩健。
基於此不難判斷，此次祥生控股上市將有力推動公司整體發展邁向一個新的台階，不僅將充分改善公司的負債情況，同時也為業績的增長帶來了確定性。實際上根據以往經驗，行業內二三梯隊房企上市後借力資本優勢，在後續的規模增長上往往將進入到更強勁的釋放階段，並以此獲得資本市場給予的高溢價。
而結合當前地產股行業整體估值水平來看，目前地產板塊的估值已經打破2014年曆史最低水平處於底部區間，這也意味着後續修復的確定性也相當高，以此可合理推測祥生地產後續不論是基本面的表現還是資本市場的表現都將具備機會。
參考招股書提供數據，按招股價中位數計算，祥生控股的全球發售完成後（未考慮超額配售情況下）上市前的參考股份市值為165億港元，結合公司2019年歸母淨利潤，所對應的靜態市盈率為6.4倍。考慮到體量更小的且與近期上市的金輝控股在上市首日收盤市盈率達到6.23倍，同一時間，年內上市的港龍中國地產市盈率達6.26倍，匯景控股達14.6倍，在未有大型IPO抽水效應之下，更具規模優勢和成長性的祥生控股其估值應較之更有一定的溢價，其上市表現或將具備看點。
另外進一步回溯過去，此前在2018年遞表也被譽為"最後一個上市的千億房企"中樑控股，在2019年7月上市之初，股價接連大漲，彼時公司市盈率一度超過10倍，反映市場對過千億門檻上市房企的追捧，基於此我們預判，祥生控股或將大概率重演這一上市行情。
