機構：中泰證券

評級：買入

投資要點

公司概覽：背靠旭輝的高質量物業服務商

上海永升物業管理公司是旭輝集團旗下擁有一級資質且快速成長的物業管理服務商：1）公司主要擁有三大業務板塊：物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務，涵蓋物業管理的整條價值鏈。2）近年發展迅速，收入大幅增長：得益於簽約和在管面積的快速擴張，公司 2020 年上半年實現總營業收入 13.51 億元，同比增加 91%，2015-2019 年營業收入 CAGR 達 54%。3）股權結構穩定、管理層資歷深厚：公司實際控制人為林氏家族（林中、林偉、林峯），董事會及高管成員均為行業資深人士，主要成員都有超過 15 年以上的從業經驗。

業務拆分：第三方拓展成主要簽約面積來源，社區增值收入佔比持續提升

公司三大主營業務中，物業管理服務是公司收入的主要來源，社區增值服務逐漸崛起，非業主增值服務佔比持續下降。1）物業管理業務：收入支柱，有望實現高增長。關聯方旭輝提供穩定項目資源的同時公司積極拓展第三方項目（第三方拓展已成主要簽約面積來源），加之物業費的穩步提升使得物業管理服務業務成為公司佔比高、穩定性強的收入來源；此外，公司於 2019 年收購青島雅園，進一步完善了高端商業佈局。2）社區增值服務：成長快、利潤高，佔比持續提升。

公司社區增值服務 2015-2019 年營收 CAGR 為 111.15%，同時，毛利率水平維持在 60%左右。此外，該板塊業務佔總收入比從 2015 年的 7.28%提升至 2020年 H1 的 19.30%。3）非業主增值服務：保持增長，佔比逐年下降。非業主的增值服務在 2015-2020H1 年以來逐年增長，收入佔總比從 30.2%下降至 20.9%，增值業務結構更加健康合理。

財務分析：收入利潤雙高增，資產狀況良好

1）基礎物業為核心，社區增值快速發展：在管面積的持續擴張與增值服務的有力拓展帶來收入大幅增長；而利潤率的持續提升使得增利大於增收速度。收入結構方面，基礎物業服務佔主導，社區增值服務佔比持續提升。2）多元發展與費用控制促進毛利率提升：一方面，公司物業服務水平提升帶動了公司收費水平提升，另一方面公司增值服務尤其是社區增值服務佔比的提升，帶動了整體毛利率的提高。3）資產狀況良好，現金流穩定：資產端以現金及現金等價物為主；負債端中經營性負債佔大多數，幾乎無有息債。

投資建議：公司背靠一線房企旭輝控股，是國內口碑優良的品牌物業服務商。從業務拓展來看，基礎物業服務中第三方拓展增速高且佔比過半，彰顯出色的市場化能力；社區增值服務佔比持續提升，非業主增值服務佔比的下降，印證了公司降低房地產相關業務比例，聚焦永續經營的發展方向。我們預測公司 2020-2022年的歸母淨利潤分別為 3.84、5.97、8.61 億元，對應 EPS 分別為 0.23、0.36、0.52 元人民幣，對應 PE49.5X、31.8X、22.0X。首次覆蓋，給予“買入”評級。

風險提示：第三方項目拓展不及預期，物業管理費提價進度不及預期，社區增值服務發展不及預期。