1•南下資金加持推升港股牛市預期，地產板塊投資機會漸顯

近期，恆生指數重新站上2500點，從3月受疫情刺激出行大幅度回調以來港股市場的底部不斷抬升，同一時間，“北水”也在加速流入，截止8月25日，近六個月南下資金累計流入達3415億港元。

分析來看，南下資金增持的背後有兩大現象值得關注，一是今年內地權益基金募集規模大幅提升，且新發行基金大多設計了港股投資倉位，其中有相當比例的基金產品，允許投資港股比例最多達股票倉位的50%，由此也直接為港股市場帶來了巨大的增量資金。

其次，今年來，伴隨牛市預期情緒刺激，A股多數板塊估值得到快速提升，相較之下，港股整體估值還處在相對低位，恆生指數年內跌幅仍達在10%，而伴隨中概股迴歸及一眾新經濟企業上市帶來的市場結構優化，當下投資港股也正變得越來越具有性價比，由此也陸續吸引了大量資金強勢佈局。考慮到當前全球大放水的大環境以及國內經濟復甦的大趨勢，從中長期判斷，港股市場走牛的機會仍然存在支撐。

由此再聚焦到地產行業，數據顯示，截至8月25日，恆生地產分類指數年內跌幅達到18%表現不及大市，對此，市場機構觀點普遍認為，目前整個地產行業的估值處在底部，具備一定的安全邊際。從行業內部公司來看，目前國內大部分地產公司平均PE不足8倍，且主要集中在4-7倍之間，估值存在一定的修復空間。

值得一提的是，在一眾地產股中，筆者發現陽光100中國(02608.HK)這家房企的動態PE僅在2倍，遠不及行業平均水平，與此同時，公司今年中報派息0.1港元，結合目前1.3港元的股價計算，中期股息率達到了7.7%。那麼這是否意味着其相較於板塊而言有更大的投資機會？不妨透過該公司最新公佈的中期財報尋找答案。

二•疫情之下銷售表現穩健，業績確定性打開估值修復窗口

8月24日，陽光100公佈中期業績，財報顯示，截至2020年6月30日止六個月，公司實現營收35.98億元，較2019年同期基本持平；實現毛利潤11.79億元，同比增長45.4%；實現淨利潤2.6億元，實現核心淨利潤3.98億元，同比增長11.1%。

從業績表來看，面對疫情帶來的壓力，陽光100整體保持了一定的經營韌性，營收實現穩定增長。從具體營收結構來看，公司物業銷售錄得同比1.4%的增長，達33.43億元，而物業管理及酒店經營收入、投資物業租金收入則出不同程度的下滑。考慮到公司營收中90%以上是房地產開發業務，因此整體來看公司核心業務面對疫情衝擊之下仍然有着優良的表現，這也將確保公司維持安全穩健的運營。

陽光100合約銷售實現穩健增長，而展望下半年，公司擁有總可售貨值約290億元，其中二線城市佔比達到78%，考慮到這些城市房地產市場需求在經濟人口之下具備較大的支撐，同時下半年又逢行業傳統銷售旺季，如金九銀十等。疫情影響消退、經濟復甦等樂觀因素帶動，也將助推公司下半年在銷售端有進一步的表現，公司達成全年銷售目標也將具備機會。

房地產行業具有特殊的結轉機制，地產公司一般以商品房結算交付客户為時點確認收入，由此前期合約銷售釋放到利潤中往往存在半年到一年的時間差，因此這也意味着，在前期穩健的銷售表現下，公司後續的業績增長仍然還將有足夠支撐，而這也將為公司的估值修復帶來機會。

從此次中期財報來看，陽光100的亮點還在於盈利能力上，公司毛利率較去年同期提升了10.2個百分點至32.8%，公司核心淨利率亦進一步上升到11.1%。盈利能力的提升反映的是公司整體綜合能力的進一步增強，而具體則需要觀察其在運營、土儲、財務等方面的動作。

三•運營、土儲、財務多維發力、轉型升級驅動長期價值增長

陽光100盈利能力提升的背後，首先與其不斷優化業務模式，推動轉型升級息息相關。

公司一方面專注細分市場，積極推進產品升級和業務轉型，圍繞年輕知識精英和中產階級，打造三大主力產品，涵蓋共享式服務公寓、城市文化街區、複合型住區，透過不斷提升產品力，公司項目也獲得了較高的市場溢價，從而驅動了盈利表現。

此外，公司在土儲端有着較大的優勢，也進一步釋放了利潤空間。據瞭解，陽光100通過一二級聯動獲取優質且低價的土地，同時其也開放合作，加快一級土地入市節奏，實現價值變現。對此公司管理層還多次提到，在未來五年，資產處置及一級開發土儲的變現，將成為該公司重要的利潤來源。

據悉，目前陽光100依舊有不少一級開發土儲待釋放，其中，温州林裏項目已累計摘牌約55萬方，尚有約132 萬方待掛牌，預計出讓地價逾200億元，值得一提的是，公司在業績公告中提到，今年上半年由於温州土地市場升值，使得公司在温州城區土地估值有近30%左右的上漲，下半年該項目還將會加快入市節奏。此外位於京沈高鐵線上興隆西站的興隆高鐵新城項目，目前公司在核心區已累計摘牌約4.7萬方，尚有約69萬方待掛牌，預計出讓地價逾40億元。今年年底該項目所在地的高鐵站將開通，預計還將進一步放大公司在這一地塊的價值。

此外，從總體儲備來看，陽光100高度聚焦長三角及環首都經濟圈，着眼極具發展潛力區域，截至2020年6月30日，陽光100土地儲備總建築面積約達1193萬平方米，體量在行業內較為可觀，而這也將支撐公司未來保持較快的發展。

最後關注到財務端，公司保持相對審慎的債務管理，並保持着多元暢通的融資渠道 ，目前公司負債比率處在安全區間，債務結構亦相對合理。截至2020年6月30日，公司獲銀行授信額度總187.5億元，尚有未使用銀行授信額度約134.2億元。公司積極推進包括股權融資、基金、資產證券化、不動產投資信託等在內的多元融資渠道落地，不斷強化財務管理能力，降低財務成本，也進一步釋放了更多的利潤空間。

四•結語

儘管上半年公司整體還是面臨了一定的壓力，但成績仍然還是有目共睹，而對於今年下半年的業務調整，陽光100中國指出，下半年將加快原有住宅項目開發及喜馬拉雅公寓入市，下半年恢復銷售增長，保證全年銷售任務過百億。同時加快土地一級市場開發，下半年爭取實現與土地一級市場開發相關收入有較大幅增長。積極做好文旅項目及商業街項目的準備工作，以抓住明年可能實現的市場機會。利用市場低迷機遇，依託陽光100商業地產的獨特競爭力，抓住與國企、央企及地方政府合作機遇，優勢互補，加快多種形式的業務增長。不難看到陽光100仍然處在業績蓄勢期，未來業績也將有望兑現。

當前整個地產行業估值底部支撐明顯，而公司自身在行業有着更低的估值和較高的股息率，進一步強化了投資安全性，伴隨後續牛市環境下地產板塊估值的整體回暖，以及公司超預期的業績表現，其股價的升值潛力也將十分可觀。