從目前情況來看，銀城國際控股(01902.HK)正迎來一個屬於自己的擴張週期。

地產行業邁過黃金髮展的十年後，進入到了一個新的階段，有人説，這個階段只有得規模者才能得"天下"，也有人説這個階段真正活的滋潤的一定是那些有核心競爭力持續創造出利潤的企業。其實這兩種説法都沒有問題，集中度提升是行業發展的必然趨勢，做大做強規模本身也是核心競爭力的體現。而相較於後者來看，有自己的核心競爭優勢，能夠確保持續創造穩定的利潤，這一點其實也並非需要唯規模是舉，正所謂船小好調頭，面對大環境的不確定，企業的靈活性本身也是一個很不錯的競爭要素。有時候，小而美，也挺好。

1、經營效益持續釋放，利潤指標大幅增長

地產行業中，銀城國際控股就是一家典型的小而美的企業。公司體量雖説不大，但增長勢頭強勁，尤其是在穩健經營能力和利潤增長能力上有着不俗的表現。

從今年公司給出的中期成績單來看，盈利數據成為其中最大的看點，上半年，公司實現毛利7.1億元，同比增長58.6%，實現淨利潤3億元，同比增長517.7%；實現歸母淨利潤1.02億元，同比上漲1407.4%。公司毛利率同比增長3.7個百分點至15.7%，淨利率同比增長5.3個百分點至6.6%。上述各項利潤指標全部實現大幅度的增長。

我們知道地產的業績增長很大程度上得益於前期銷售的結轉，銀城國際在過去一直保持銷售高速增長的態勢，公司2017到2019年間合約銷售年複合增長率就達到了83.2%，這也解釋了公司在利潤端為何會有如此強勁的表現。

而除卻前期銷售端的成績外，銀城國際也在積極推動降本增效，其中有效降低財務槓桿壓縮財務支出，也在一定程度上釋放了新的利潤空間。截至今年中期末，公司淨負債率為較去年末下降了約60個百分點到100.9%，公司降槓桿效果顯著，也進一步夯實了企業的安全經營。

受疫情大環境影響，銀城國際在今年上半年的合約銷售表現上並不算太亮眼，總計完成合約銷售為61.2億元，較年度目標仍然還有一定的差距。不過可以看到的是，公司在疫情穩定的後一階段，尤其是二季度之後，其不斷加快推盤力度，銷售業績也開始伴隨整個市場購房熱情的熱絡實現快速回血。考慮到下半年公司儲備了充足的貨量，又適逢房地產傳統銷售旺季，此外房地產也進入到傳統銷售旺季，因此公司仍然還將有機會完成全年銷售目標，這也將為後續的利潤增長帶來支撐。

實際上，銀城國際利潤能夠快速釋放的重要因素還在於公司優質的佈局策略和強勁的產品力。接下來予以重點分析。

2、深耕區域特色明顯，多元化佈局下"產品+運營"構築核心競爭優勢

銀城國際是一家十分具有區域特色的房地產企業，公司堅持以立足南京，深耕長三角，輻射都市圈的發展策略，在當地市場享有非常高的美譽度。公司這一特色也反映在其行業排名中，銀城國際不僅排名2020中國房地產百強企業第90名，同時也排名2019年度江蘇省房地產綜合實力第一。

公司不斷加快對所佈局區域的滲透，即使面對上半年疫情的影響也未停止納儲的步伐，上半年銀城國際共獲取6幅地塊，主要位於杭州、合肥、温州等長三角區域熱點核心城市，並首次進入到浙江温州及江蘇常熟。

截至目前，銀城國際總土地儲備建築面積超過550萬平方米，其中公司應占權益土地儲備建築面積為約430萬平方米。其業務已從南京擴張到長三角10座核心城市，包括南京、無錫、杭州、蘇州、温州、鎮江、馬鞍山、徐州、合肥及台州。

可以看到，銀城國際在行業的"打法"並未唯規模是舉，唯全國化佈局是舉，公司踏準自身的發展節奏，不斷在自己所熟悉的優勢區域做精做透，做深做強，並持續貢獻可觀的利潤增長。

優質的土儲佈局成為公司不斷增長的重要驅動所在，多元化的助力以及在產品力和運營層面的"精進"更是如虎添翼，為公司打開了持續穩定向上的空間。

一方面，銀城國際採取了多元化的開發策略，公司不僅在南京核心黃金地段持有大型綜合商業體，同時也積極與著名醫院、健康產業園合作，打造長者生活社區及高端養老公寓、投資物業等多個業態。透過此不僅增強了公司業務發展的靈活性，帶來了更為穩定的現金流，同時還為公司在資源獲取等方面帶來了優勢，有機會不斷獲得高質量低成本的優質土儲資源。

另一方面，公司不斷強化產品力，打造了品種廣泛的優質物業類型，涵蓋頤系列、尚系列、致系列、中系列、和系列等五大住宅物業產品系列，其有效滿足各階段多維度人羣的需求，提升了項目去化率，帶來了較高的市場溢價機會。根據中期數據，銀城國際今年上半年合約銷售均價達到18205元每平，同比上升18.2%。

此外公司在運營層面，積極推進標準化房地產開發程序，不斷加快週轉，提升企業運營效率，也進一步構築了在行業內的核心競爭優勢，達到了高效高質的產品開發運作，其綜合實力也得到了行業廣泛認可。

3、結語

當前面對宏觀市場環境不確定性的增加，企業的安全運營成為市場關注的焦點。從中期財報來看，銀城服務在降槓桿層面取得了顯著的成果，公司持續優化債務結構，進一步強化了企業整體抗風險能力。截止中期期末，公司現金短債比較2019年末大幅上升，達1.28倍，另外公司保持充足的現金餘額，在手現金達65.8億，較2019年底提升63.3%，此外公司仍有未使用授信額度達139億。

值得一提的是，目前公司在港股市場已有兩個上市平台，在海內外有着暢通的融資渠道。今年5月公司還獲得了包括穆迪及聯合國際兩大國際信用評級機構分別授予"B2"及"B+"主體評級，展望"穩定"，這也進一步體現了國際資本市場對公司穩定發展的認可。

總體來看公司交出的中期業績成績可圈可點，財務穩定性進一步改善，新增土地儲備為未來的增長奠定了基礎，伴隨公司不斷在區域內做精做優，提升運營效率和產品溢價能力，公司在行業內還將持續保持穩健的增長姿態。