機構：華創證券

評級：強推

目標價：55.00港元

事件：

8月5日，公司公告預期截至2020年6月30日止六個月，公司未經審核合併收入、税前利潤、期內淨利潤及股東應占利潤將較2019年同期皆錄得超過50%的增長。

點評：

預告中期業績大增、同比超50%，收併購加速、強化社區增值服務

公司公告上半年未經審核合併收入、税前利潤、期內淨利潤及股東應占利潤將同比大增超50%，主要由於公司物業管理在管面積的增加與社區增值服務、非業主增值服務及三供一業業務收入的綜合上升。公司上半年收併購加速，包括：7月30日分兩階段有條件收購城市縱橫（廣告公司）100%股權，並鎖定三年業績承諾，估算業績達標後總收購對價約9.41億元（不超過15.12億元），對應2020年PE12.5倍。6月17日，公司以約3,568萬港元要約收購合富輝煌（經紀業務）3.53%股份。4月13日，公司以8,411萬元收購文津國際（保險業務）100%股權。我們認為以上收購將進一步強化公司在社區廣告、保險等方面的服務優勢，增強增值服務產業鏈競爭力，後續表現值得期待。

繼承碧桂園龍頭地位，內生、外延齊發力，打造全產業鏈物業服務商

2019年末，公司合約面積6.85億平，2014-19年CAGR38%；在管面積2.76億平，2014-19年CAGR40%；其中來自碧桂園佔比74%，同比-6pct，佔比持續下降；另有三供一業合約與在管面積均為0.85億平。公司合約面積覆蓋在管面積2.5倍，在主流物管公司中排名第二。公司未來增長主要依靠四大特點：1）碧桂園龍頭地位奠定規模成長重要基石，外延併購發力拓展第三方面積增量；2）社區增值高速增長，內生建造和功能併購加速，全方位打造流量變現模式；3）“物業城市”進一步擴容物管藍海，公司先發地位和快速拓展優勢明顯；4）三供一業穩步拓展，中石油項目逐步貢獻收入、未來增值服務值得期待。2019年公司物業費2.13元/月/平，略微提升，並隱含較高毛利率。

投資建議：業績大增超50%，社區增值再強化，維持“強推”評級

碧桂園服務背靠碧桂園集團，未來將依靠四大優勢實現優質增長：繼承碧桂園高增長內生竣工交付與外延規模併購；社區增值服務高速增長，全方位打造流量變現模式；“物業城市”擴容物管藍海，公司先發地位和快速拓展優勢明顯；三供一業穩步拓展，中石油項目逐步貢獻收入、未來增值服務值得期待。目前公司合約/在管面積比達2.5倍，位列行業第二，將助力未來規模快速擴張。鑑於本次計劃收購城市縱橫對業績的增厚，我們維持公司2020-22年每股收益預測分別為0.85、1.20、1.66元，維持目標價55.00港元，對應21PE為41倍，維持“強推”評級。

風險提示：業務拓展不及預期，人工成本上升致利潤率下行風險。