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“最後一份成績單”?SOHO中國淨利潤鋭減三成,出租率整體下滑
格隆匯 03-27 16:27

作者:李紅梅 

來源: 風雲地產界

3月25日,SOHO中國(00410.HK)發佈2019年度業績報告。在年報中,SOHO中國隻字未提外界最為關心的私有化信息,在這份被普遍認為將是SOHO中國的“最後一份年報”中,透露着哪些關鍵信息?

撰文/ 李紅梅

編輯/ 盧泳志 

半個多月前,SOHO中國曾於3月10日上午11時緊急停牌,原因是盤中股價突然暴漲,漲幅一度超過40%。截至暫停交易時,SOHO中國股價為4.1港元/股,上漲了37.6%。

這樣的股價異動來源於一則消息,媒體報道,黑石集團(NYSE:BX)正與SOHO中國進行私有化談判,交易價值40億美元。以SOHO中國3月9日的收盤價2.98港元/股計算,黑石給了兩倍的出價。

這樣的傳言在3月11日得到了官方迴應,SOHO中國發布公告稱,確與海外投資者在恰談戰略合作,但合作方是誰,以及是否會達成全面要約協議,公告未明確説明。

這也是此次年報備受外界關注的原因,人們想通過年報知道談判的具體進展以及更詳細的交易細節。然而,作為公司主席的潘石屹彷彿沒有把注意力放在這份年報中,比起2018年足足4頁篇幅的主席報告,2019年的年報中只有2頁,並且隻字未提股東們最關心的私有化問題。

01

淨利鋭減三成,連年下跌?

瞭解SOHO中國發展歷程的人都知道,自2012年,SOHO中國提出從“銷售”向“自持”物業轉型開始,其主要收入來源便從賣樓轉為收租。

而此次年報中,SOHO中國2019年的營業額總計18.47億元,相比2018年的17.21億元增長11%。該收入全部來自其旗下物業租金收入。

盈利方面,2019年SOHO中國毛利約為15.1億元,較2018年的12.85億元同比增加約18%。毛利率由2018年約75%上升至2019約82%。

2019年,SOHO中國實現權益股東淨利潤約13.31億元,較2018年12.33億元同比增長約8%。

綜上看來,SOHO中國2019年的業績表現似乎還不錯。然而,其他財務數據所體現的經營狀況卻並不樂觀。

以淨利潤為例,2019年SOHO中國淨利潤為13.2億元,相較2018年19.49億元的淨利潤,同比減少約32%。下跌三成。

事實上,這並非SOHO中國淨利潤首次下跌。

2012年是SOHO中國上市以來淨利潤的最高點,實現淨利潤105.85億元,淨利潤率為171.94%。也是這家公司轉向自持租賃物業的第一年。 

但2013-2015年間,由於銷售物業減少,SOHO中國淨利潤率驟降,分別為-30.2%、-44.78%、-86.82。

2017年,SOHO中國淨利潤為47.33億元,迎來其上市以來淨利潤率的最高點420.03%,但主要是由於確認了71.26億元的投資物業增值所致。如果扣除物業增值,2017年SOHO中國虧損23.93億元。

02

成熟項目租金漲,出租率整體下滑

值得一提的是,SOHO中國2019年平均出租率達到90%,與2018年96%的出租率相比,下滑了6個百分點。令外界好奇,究竟是什麼原因造成出租率下滑?

具體來看,SOHO中國主要由“九大項目”支撐業績。具體包括北京的望京SOHO、光華路SOHO、前門大街、銀河SOHO、麗澤SOHO,以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場等。

其中,麗澤SOHO為去年11月正式開業。外界依稀記得,開業當天,久未同時出現在公眾眼前的潘石屹和張欣夫妻竟然合體站台。隨後,潘石屹還特意迴應“跑路之説”稱,自己還是中國國籍,不會跑路。

而除去剛開業的麗澤SOHO,出租率最低的為今年2月開業的古北SOHO,出租率僅為67%。

根據戴德樑行的市場報告,北京和上海的寫字樓在2019年年末平均租金和出租率較年初均有不同程度的下降,而2019年SOHO中國在北京和上海的成熟項目的平均租金均逆勢上漲,2019年第四季度出租率才出現隨市場走低的情況。

2019年年末SOHO中國出租率約為90%。其中成熟項目租金收入同比漲幅約5%。在租金收入方面,位列前三的資產為望京SOHO、光華路SOHO和SOHO復興廣場,分別為3.83億元、2.65億元和2.33億元。

此外,前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO、外灘SOHO租金收入均同比下降,望京SOHO出租率降幅高達12%。除去SOHO天山廣場,上海區域的SOHO出租率也呈現不同程度下跌趨勢。

03

負債率較低

與傳統開發商的高週轉、高槓杆和高負債的“三高模式”不同,SOHO中國近些年一直堅持較為保守的財務策略,潘石屹曾多次公開表示,公司負債率較低。而此次財報透露出的信息也與其説法相吻合。 

財報顯示,2019年,SOHO中國負債率約為46.77%,平均借貸成本約4.8%,境外負債佔全部負債約4.2%。

此外,SOHO中國的總借貸共計約180億元。其中,約16.32億元將於一年內到期,約9.86億元將於一年以上二年以內到期,約39.24億元將於二年以上五年以內到期,約114.57億元將於五年以上到期。

2019年,SOHO中國淨借貸(總借貸-現金及現金等價物-銀行存款及結構性存款)與歸屬本公司股東權益比率約為43%,與2018年相同。

在如今外界環境如此多變情況下,SOHO中國是否存在匯兑波動及利率風險。其在財報中表示,2019年,SOHO中國的外幣借貸總額約為7.52億元,佔借貸總額約4.2%。同時,公司於2019年的平均融資成本仍保持較低水平,約4.8%。因此,2019年,公司的經營現金流量及流動性並未因匯兑波動受到重大影響。

最後,針對此次疫情對SOHO中國產生的影響,其在年報中表示:冠狀病毒於2020年初爆發以來,對其的防控工作正在全國範圍內持續進行。公司將密切關注疫情的發展,並評估其對集團財務狀況和經營業績的影響。截至財報披露,公司未發現因疫情對財報產生重大不利影響。

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