作者：李紅梅
來源： 風雲地產界
3月25日，SOHO中國（00410.HK）發佈2019年度業績報告。在年報中，SOHO中國隻字未提外界最為關心的私有化信息，在這份被普遍認為將是SOHO中國的“最後一份年報”中，透露着哪些關鍵信息？
撰文/ 李紅梅
編輯/ 盧泳志
半個多月前，SOHO中國曾於3月10日上午11時緊急停牌，原因是盤中股價突然暴漲，漲幅一度超過40%。截至暫停交易時，SOHO中國股價為4.1港元/股，上漲了37.6%。
這樣的股價異動來源於一則消息，媒體報道，黑石集團（NYSE：BX）正與SOHO中國進行私有化談判，交易價值40億美元。以SOHO中國3月9日的收盤價2.98港元/股計算，黑石給了兩倍的出價。
這樣的傳言在3月11日得到了官方迴應，SOHO中國發布公告稱，確與海外投資者在恰談戰略合作，但合作方是誰，以及是否會達成全面要約協議，公告未明確説明。
這也是此次年報備受外界關注的原因，人們想通過年報知道談判的具體進展以及更詳細的交易細節。然而，作為公司主席的潘石屹彷彿沒有把注意力放在這份年報中，比起2018年足足4頁篇幅的主席報告，2019年的年報中只有2頁，並且隻字未提股東們最關心的私有化問題。
01
淨利鋭減三成，連年下跌？
瞭解SOHO中國發展歷程的人都知道，自2012年，SOHO中國提出從“銷售”向“自持”物業轉型開始，其主要收入來源便從賣樓轉為收租。
而此次年報中，SOHO中國2019年的營業額總計18.47億元，相比2018年的17.21億元增長11%。該收入全部來自其旗下物業租金收入。
盈利方面，2019年SOHO中國毛利約為15.1億元，較2018年的12.85億元同比增加約18%。毛利率由2018年約75%上升至2019約82%。
2019年，SOHO中國實現權益股東淨利潤約13.31億元，較2018年12.33億元同比增長約8%。
綜上看來，SOHO中國2019年的業績表現似乎還不錯。然而，其他財務數據所體現的經營狀況卻並不樂觀。
以淨利潤為例，2019年SOHO中國淨利潤為13.2億元，相較2018年19.49億元的淨利潤，同比減少約32%。下跌三成。
事實上，這並非SOHO中國淨利潤首次下跌。
2012年是SOHO中國上市以來淨利潤的最高點，實現淨利潤105.85億元，淨利潤率為171.94%。也是這家公司轉向自持租賃物業的第一年。
但2013-2015年間，由於銷售物業減少，SOHO中國淨利潤率驟降，分別為-30.2%、-44.78%、-86.82。
2017年，SOHO中國淨利潤為47.33億元，迎來其上市以來淨利潤率的最高點420.03%，但主要是由於確認了71.26億元的投資物業增值所致。如果扣除物業增值，2017年SOHO中國虧損23.93億元。
02
成熟項目租金漲，出租率整體下滑
值得一提的是，SOHO中國2019年平均出租率達到90%，與2018年96%的出租率相比，下滑了6個百分點。令外界好奇，究竟是什麼原因造成出租率下滑？
具體來看，SOHO中國主要由“九大項目”支撐業績。具體包括北京的望京SOHO、光華路SOHO、前門大街、銀河SOHO、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場等。
其中，麗澤SOHO為去年11月正式開業。外界依稀記得，開業當天，久未同時出現在公眾眼前的潘石屹和張欣夫妻竟然合體站台。隨後，潘石屹還特意迴應“跑路之説”稱，自己還是中國國籍，不會跑路。
而除去剛開業的麗澤SOHO，出租率最低的為今年2月開業的古北SOHO，出租率僅為67%。
根據戴德樑行的市場報告，北京和上海的寫字樓在2019年年末平均租金和出租率較年初均有不同程度的下降，而2019年SOHO中國在北京和上海的成熟項目的平均租金均逆勢上漲，2019年第四季度出租率才出現隨市場走低的情況。
2019年年末SOHO中國出租率約為90%。其中成熟項目租金收入同比漲幅約5%。在租金收入方面，位列前三的資產為望京SOHO、光華路SOHO和SOHO復興廣場，分別為3.83億元、2.65億元和2.33億元。
此外，前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO、外灘SOHO租金收入均同比下降，望京SOHO出租率降幅高達12%。除去SOHO天山廣場，上海區域的SOHO出租率也呈現不同程度下跌趨勢。
03
負債率較低
與傳統開發商的高週轉、高槓杆和高負債的“三高模式”不同，SOHO中國近些年一直堅持較為保守的財務策略，潘石屹曾多次公開表示，公司負債率較低。而此次財報透露出的信息也與其説法相吻合。
財報顯示，2019年，SOHO中國負債率約為46.77%，平均借貸成本約4.8%，境外負債佔全部負債約4.2%。
此外，SOHO中國的總借貸共計約180億元。其中，約16.32億元將於一年內到期，約9.86億元將於一年以上二年以內到期，約39.24億元將於二年以上五年以內到期，約114.57億元將於五年以上到期。
2019年，SOHO中國淨借貸（總借貸－現金及現金等價物－銀行存款及結構性存款）與歸屬本公司股東權益比率約為43%，與2018年相同。
在如今外界環境如此多變情況下，SOHO中國是否存在匯兑波動及利率風險。其在財報中表示，2019年，SOHO中國的外幣借貸總額約為7.52億元，佔借貸總額約4.2%。同時，公司於2019年的平均融資成本仍保持較低水平，約4.8%。因此，2019年，公司的經營現金流量及流動性並未因匯兑波動受到重大影響。
最後，針對此次疫情對SOHO中國產生的影響，其在年報中表示：冠狀病毒於2020年初爆發以來，對其的防控工作正在全國範圍內持續進行。公司將密切關注疫情的發展，並評估其對集團財務狀況和經營業績的影響。截至財報披露，公司未發現因疫情對財報產生重大不利影響。
