機構：東吳證券

評級：買入

事件

保利物業發佈2019年業績：2019年公司實現營業收入59.67億元，同比增長41%；歸母淨利潤4.91億元，同比增長49%；基本每股收益為1.21元，每股股息0.3元，派息率33.8%。

點評

盈利能力再提升，增值服務持續向好。2019年公司實現營業收入、歸母淨利潤增速分別為41%、49%；其中物管服務、非業主增值服務、社區增值服務收入增速分別為32%、39%、85%，佔比64.4%、16.2%、19.4%。公司增值服務持續發力，收入佔比持續提升，其中業主增值服務收入佔比提升4.7個百分點。2019年公司毛利率持續向好，綜合毛利率20.3%，同比提升0.2個百分點；其中物管服務、非業主增值服務、業主增值服務毛利率分別為14.2%、20.3%、40.7%。年內淨利率8.4%，同比提升0.5個百分點。公司在傳統物管服務注重管控質量，增值服務空間大，未來盈利能力仍有提升空間。

規模快速擴張，量價齊升，成長性佳。2019年公司合同管理項目高達1490個，佈局170多個城市，合約面積4.98億平米，同比增長38%；在管面積2.87億平米，同比增長51%，合約管理面積與在管面積比例處於高位，已鎖定待轉入在管項目規模可觀。從項目來源看，公司從集團、第三方獲取的合約面積分別佔比42.1%、57.9%，第三方佔比提升7.2個百分點；2016年以來從第三方獲取項目面積複合增速達98.2%；從集團、第三方獲取的在管面積分別佔比44.9%、55.1%，第三方佔比提升12.5個百分點；由此可見，公司具備優秀的外拓能力，第三方外拓力度持續提升。從物業費角度看，2019年平均物業費2.21元/平米/月，自2016年以來持續提升；公司物管費收繳率96%，與前值持平，繼續保持行業較高水平。公司在手資金充沛，有充足的資金進行外拓和併購，同時價格端穩定提升，未來收入端擴容前景可觀。

全業態管理，央企資源優勢顯着。保利物業管理的業態除了社區居住物業之外，還包括城市地標性寫字樓、政府公建、城鎮景區、特色產業、院校、醫院等業態。得益於公司央企背景、且高品質的物業服務口碑，公司在公建類項目獲取上具備得天獨厚的優勢，年內新增在管公建產品包括國家司法部辦公室、長沙隆平水稻博物館、湖南工商大學等。截至19年末，收入端看，公建類項目貢獻比例達12.5%，同比提升4.8個百分點；在管面積看，公建類項目佔比達48.9%，同比提升13個百分點。

投資建議：保利物業是一家規模領先、成長迅速、注重品質、具備央企背景的物管公司。母公司規模領先，未來能夠給予充分的資源支持；除承接母公司項目外，保利物業已實現全業態管理。我們預測保利物業2020-2022年EPS為1.27、1.72、2.32元，對應估值為45.5、33.8、24.9倍，維持“買入”評級。

風險提示：宏觀經濟不景氣，居民支付能力下降；成本剛性，毛利持續壓縮；行業限價政策影響盈利情況。