受到新冠疫情影響，很多公司不能正常運轉，工廠沒有訂單；這個冬天對於負債高的企業來説是最難熬的，比如美國的航空公司波音。不過，龍湖集團的槓桿率一直控制的非常好，淨負債率只有51%。就像公司管理層説的那樣，天晴的時候已經開始修屋頂了。

財務槓桿低和充裕的現金流，現在在手資金609.5億元，是龍湖集團能夠從容應對疫情影響的根本原因。同時結合從公司業績會了解到的情況和剛剛發佈的業績來看，龍湖的確比多數房企做的要好，這也是我為什麼選擇它的原因。

1、業績中的亮點

龍湖在昨天盤中的時候發佈了2019年業績：營業收入1510.3億元，同比增長30.4%。核心淨利潤155.5億元，同比增長21.0%。淨負債率為51.0%，在手現金609.5億元。毛利508.0億元，同比增長28.5%。同時全年每股派息1.2元，分紅率達45%，每股股息五年複合增長率達到30%。

這份成績單看起來也非常亮眼，營收同比增長30.4%，負債率一直維持在50%-60%的低位。財務狀況穩健，也很難受到外部的擾動。其中，有一個超預期的地方在於：龍湖全年合同銷售額為2425億元，同比增長20.9%，原定銷售目標是2200億元，超出了225億元。再就是毛利率為33.6%，核心税後利潤率為15.5%，財務費用的控制和融資成本的優勢，也使得龍湖的利潤率可以和萬科匹敵。

龍湖身處房地產行業的前TOP 10，而且是民企背景的地產商，融資成本能維持在4.5%-5%是非常有優勢的，萬科融資成本也在4.5%，相比其他香港內房股10%左右的融資成本，公司的利潤釋放空間更大，財務狀況更加健康。

2019年2月，龍湖集團在境內成功發行22億元公司債，融資成本在3.99%至4.70%之間，期限是5年至7年，總體算下來龍湖的平均借貸成本為年利率4.54%，平均貸款年限6.04年，融資能力的優勢可以直接與國企背景的地產商持平。

2、疫情下的快速反應

龍湖剛剛過去的業績會，也向市場傳達了公司最近的狀況和疫情期間所做出的應對措施。公司從1月末開始，就針對性的做了相關安排。2月中旬，公司開始向當地政府申請153個售樓處的復工，這是第一個措施。

第二，2月下旬到3月中旬，龍湖集團的216個工地，已經有接近96%的復工率，這個比例在行業中也是非常高的。總體上來説，面對疫情的影響，公司以快速的市場反應和執行力把衝擊降到了最低水平。

回顧2019年，公司一直在積極拿地。全年拿地面積1731萬方，權益比例74%，拿地面積/銷售面積122%，拿地面積中76%位於一二線；2019年末，公司總土儲6814萬方，權益比例70%，已售出但未結算的合同銷售額為2535億元，面積1500萬平方米，為未來股東利潤持續穩定增長奠定堅實基礎。

手頭上充裕的現金流也讓龍湖在今年拿到了不錯的項目。公司逆週期拿地的策略也使得拿地均價便宜，成本可控。2012年1-2月份是非常難得的拿地窗口期，公司也拿下了17個項目，現在地價已經上來了，尤其是是一些熱點城市。同時説明了龍湖對土地市場有敏鋭的判斷能力。

銷售業績方面，龍湖2019年的目前銷售額是2200億元，實際完成了2425億元，超預期完成。面對疫情公司也並沒有調低2020年的整體銷售預期，依然定下了2600億元的銷售目標。

3、多航道業務的長期優勢

龍湖在進行全國化擴張的過程中採取深耕城市，重點佈局的打法；銷售市場主要集中在中國經濟最為發達的幾個地區，比如長三角，珠三角和環渤海區域，這種在重點經濟區域佈局的戰略也使得龍湖集團從2011年之後從區域型房企成長為全國型的房企龍頭。

有了地產開發體量和規模的基本盤優勢之後，龍湖多年培育的商業運營、租賃住房和智慧服務4大板塊也達到了規模效應。因此，公司比單純做房地產開發業務的房企是更有競爭力的。

公司不僅在2019年的銷售額達到了2425億元，投資性物業的高速成長也是推動龍湖未來業績的一個驅動因素。2019年公司的投資性物業收入57.9億元，同比增長41.5%。其中商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為79.0%、20.3%和0.7%。

隨着產品運營體系逐漸成熟，龍湖的核心物業“天街”也成為了各大城市標誌性的商業購物中心。2019年，龍湖集團新開業商場有10座，合肥、南京首座天街開業運營，全國範圍內累計開業商場達39座，已開業商場建築面積377萬平方米，整體出租率98.5%。商業租金增長31.9%至47.5億元，同店增長達到19%；商場銷售額為267億元，同比增長25%；全年平均日客流154萬人次，同比增長23%。

除了地產開發和商業中心以外，龍湖的第三大產品就是租賃住宅—冠寓，也已經陸續在全國30餘個高能級城市開業運營。截至2019年底，冠寓累計開業房間數量達7.5萬間，租金收入11.7億元，同比增幅150.6%，開業超過六個月的房源出租率為87.3%，位居集中式長租公寓品牌指數排行榜第一名，並且計劃在今年開到10萬間。

最後就是物業管理業務，龍湖智慧服務新進入45個城市，基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的佈局，實現營業收入42.8億元（合併抵消前約50億元）。截至2019年底，龍湖智慧服務已在全國118個城市開展專業化的物業服務，合約管理面積達4.28億平方米，服務業主330餘萬户，業主滿意度連續十一年超過90%。

龍湖的優勢不僅在於長期的低負債率和低融資成本，還有四大業務形成優勢互補的合力。公司已經在地產後週期的白銀時代贏得了先機，這樣的地產公司還並不多。