作者：石萬佳
來源： 鈦媒體
是轉移資產、換取現金，還是對未來無望？
潘石屹要“跑”了？
3月11日晚，SOHO中國發布公告稱，公司在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性（「潛在交易」），其可能導致就本公司的全部已發行股分（「股分」）作出全面要約。截至報告日期止，尚未就是否進行潛在交易作出決定，而且並未與任何一方訂立實施潛在交易的正式協議。
此前，SOHO中國曾被報道稱正計劃將旗下核心資產“八大金剛（內地八座辦公樓）”全部出售。若消息屬實，屬於SOHO中國的寫字樓項目將僅剩位於朝陽門的銀河SOHO一個，也就是説，SOHO中國正在將國內資產清空。
此次，SOHO中國又承認正在進行股權出售相關洽談，潘石屹似乎是打算徹底“清倉”了。
划算的買賣
3月10日早間，路透社報道稱“黑石集團擬以每股6港元、總價40億美元的價格將SOHO中國私有化，並接管SOHO中國的相關債務，有關交易細節預計將在未來幾周內敲定” 。以此計算，如將SOHO中國私有化，黑石集團或需花費超605億元，而這也將成為黑石集團在中國最大的一筆收購。
受此消息刺激，SOHO中國股價於3月10日上午開盤後迅速上漲，11時12分開始停牌。臨停前，SOHO中國股價報4.1港元，漲幅高達37.58%，市值約213億港元，而這也是SOHO中國股價自2018年6月以來的高點。
3月11日晚公告發布後，SOHO中國於3月12日覆盤，股價在一分鐘內上漲13.9%至4.80港元，隨後有所回落，截至收盤報4.16港元，較10日停牌上漲1.46%。
股價的大幅上漲意味着公眾認為SOHO中國被收購是一個巨大利好，相關分析亦普遍認為，這是一筆劃算的買賣。
從價格上看，每股6港元的交易報價幾乎是SOHO中國9日2.98港元的兩倍。不僅如此，SOHO中國於2007年10月上市，歷史最高價也僅有7.404港元，自當年11月15日之後更是再未突破過6港元。
從交易條件看，若黑石集團接管SOHO中國的相關債務，對後者而言也是一大助力。根據2019年半年報，截至2019年6月30日，SOHO中國總負債約326.83億元，其中將於一年內到期的負債約20.53億元，五年以上到期的債務116.92億元；而公司同期現金及等價物只有11.5億元，已經完全無法覆蓋短債。
從經營層面看，2019年上半年，SOHO中國平均借貸成本約4.8%，潘石屹此前曾表示：“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地行業最低的資金成本，但在此情況下，這意味着全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎麼做呢？”
事實上，自2012年轉型後，SOHO中國營收和利潤便開始逐年下滑。2012年該公司實現營收和淨利潤分別為155.44億元、105.85億元，而直至2018年，該公司的營收和淨利潤已經縮水至20.89億元、19.25億元。由此可知，2018年與2012年相比，SOHO中國的營收規模已經縮減了86%，而淨利潤規模減少了約80%。2019年上半年淨利潤更是僅有5.65億元，同比下滑了48.36%，較2012年的105.85億元大幅縮水95%。
對於SOHO中國，或許潘石屹等股東及管理層已經失去了持續經營的能力和動力，出售對其而言可能是一種解脱。
但對黑石集團而言，這樣的SOHO中國似乎並不是燙手山芋。公開資料顯示，黑石集團成立於1985年，2007年6月在紐約證券交易所掛牌上市，旗下黑石基金是全球最大的房地產私募基金，有着“私募之王”之稱，管理的資產總額達到5000億美元，重點業務包括房地產、私募股權、對衝基金、信貸四類，其中房地產是黑石集團的業績支柱——根據2019年財報，黑石集團可收取管理費的資金為1122億美元，房地產約佔46.70%。
2007年，黑石集團曾斥資260億美元收購希爾頓，2014年開始，又通過12次交易逐步清倉了希爾頓股票，共實現約140億美元利潤，成為私募股權史上回報最豐厚的一筆投資。2013年，黑石集團收購了經營不善的奇斯威克園區，通過近兩年的改造，將其空租率由收購前的6.9%大幅縮減至低於1%後，以7.8億英鎊的價格將出售給中投，淨賺近4億英鎊。
也就是説，黑石集團有着較高的投後管理水平，收購SOHO中國後，或許能夠提升其經營、盈利能力，並在一段時間後以更高的價格出售，對後者的發展及估值而言都是一種利好，而黑石集團也能從中獲益，從而實現雙贏。市場對這筆交易似乎也是看好的態度，SOHO中國大漲的同時，黑石集團股價也在3月10日上漲了7.79%。此外，消息還稱，與黑石集團達成協議後，潘石屹及妻子打算保有小部分股份。
對此，知名地產分析師嚴躍進分析稱，目前美國等經濟形勢來看，各類房地產基金和資產管理公司相對會比較保守，而黑石依然和SOHO中國談判，説明是看好中國房地產市場，尤其是寫字樓市場的。去年開始全國寫字樓市場比較疲軟，客觀上也會壓低部分寫字樓的產品價格，這或也是黑石收購的一個重要邏輯。
他還表示，對於SOHO中國來説，現在以公司的名義進行拋售或私有化，也説明資產處置的決心。一般來説，寫字樓企業對於經濟週期會更加敏感，所以會積極進行轉讓。而股價本身的波動，也説明外部對於SOHO中國股票的看好，某種程度上説明其股價是低估的，通過此類私有化，本身也有助於一些中小股東獲得收益。
清倉基本完成
SOHO中國股價的上一次大漲，還要追溯到去年10月。彼時，SOHO中國股價在數小時內上漲27.19%，原因則是有消息稱“SOHO中國據悉考慮以80億美元出售中國的辦公大樓權益。”
隨後，澎湃新聞跟進稱，其從接觸過該筆交易的知情人士處瞭解到，SOHO中國已經開始進行交易，且交易對手是外資公司，SOHO中國擬將旗下核心資產“八大金剛”全部出售。財新則稱當時第一筆交易已經接近最後階段，黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司成立買方團，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場；此外SOHO中國還有五個意向在售項目，這八個項目總價值人民幣500億-600億元，計劃所有交易在未來兩年內完成。
而官方公告中的一句“在投資物業組合的日常經營管理中，本集團會不時探討集團所處主要市場的商業地產市場環境及潛在交易機會”被業內解讀為對此消息的默認。
根據SOHO中國2019年半年報，目前SOHO中國旗下寫字樓項目僅有9個，若出售8個項目的消息屬實，屬於SOHO中國的寫字樓項目將僅剩位於朝陽門的銀河SOHO一個；從財報看，截至2019年6月底，SOHO中國的總資產約689億元，將辦公樓出售後將僅餘一百至兩百億。
事實上，SOHO中國早在2014年，就已開始出售旗下資產。根據SOHO中國披露的大宗交易情況，過去近6年，SOHO中國已經累計出售了逾250億元的物業資產。
2014年，SOHO中國以82.8億元的總對價，出售了位於上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO的近一半物業面積。2015年，通過股權轉讓的形式，SOHO中國向復星集團出售了其所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50％的權益，預計其所佔的股權轉讓款為42.5億元，同時收回了近46億元的股東貸款及利息。
2016年，SOHO中國以32.2億元的對價，出售了位於上海的SOHO世紀廣場。2017年，SOHO中國又以35.73億元的價格將虹口SOHO整體出售，買家為新加坡公司吉寶置業旗下的吉寶置業中國、吉寶資本旗下首峯資金管理與另一名聯合投資者；同年，SOHO中國又將凌空SOHO的剩餘物業面積，以85.8億元出售。
2019年6月，潘石屹曾宣佈將分批銷售部分持有物業，預估總價值78億元：第一批銷售房源來自望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場及SOHO中山廣場共5個項目的9套單獨交易標的房源，總計2萬平方米；第二批銷售房源何時啟動尚未公佈。
彼時，被問及“為什麼要這樣急迫的銷售穩定現金流”時，潘石屹解釋稱：“公司持有的房子量太大了，有600億的資產，100多億的負債，把這些零零星星的物業都銷售出去，是一個很理性的考慮。另外，我當年也是做房地產開發，很活躍的，市場上就要有不斷的交易，中介可以賺錢，政府能夠收到税，我多多少少賺點錢，做私立就要出貨進貨，這個是我的活思想。”
9月底，SOHO中國曾宣佈以7.61億元的價格出售位於北京的9個商業項目共計2583個地下停車位組成的資產包。10月22日，有消息稱，SOHO中國已將旗下共享辦公業務SOHO3Q的11個項目打包賣給築夢之星，彼時已進入合同審批流程。
值得注意的是，出售國內資產的同時，潘石屹還在不斷對海外進行投資。2011年開始，潘石屹夫婦通過家族信託投資了大量海外資產，先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，後又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，接着耗資7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。
長子潘瑞也成立了Estates房地產公司，擁有多個大型地產項目，其中包括首個由華人主導的英國公寓品牌UNINN。就在最近，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹註冊了7家公司，且公司股東均為註冊在境外的公司，註冊資本從150萬元至2億元不等。而這7家新成立公司背後100%控股的大股東均為香港、台灣公司，尚未能查詢到實際控股人的情況。
當時有觀點認為，潘石屹是在轉移資產，其回覆稱“千萬不要相信謠言，我現在拿的護照是中華人民共和國的護照。房子建在這裏，我是帶不動的，所以説我跑了，都是謠言。”此次私有化傳聞出現後，質疑再次出現，但知名地產分析師嚴躍進認為，變現的可能性更大，通過私有化為SOHO中國創始人等帶來了規模較大的現金流，在當前房地產市場的大環境下，類似現金流的充裕也是很關鍵的。
