機構：華創證券

評級：強烈推薦

目標價：43.40港元

公司概況：戰略前瞻、精細運營，多元化發展、胸懷壯志

公司十年重慶深耕、十五年全國擴張，四大航道穩健發展，地產銷售規模排名行業第十。公司具有長遠戰略規劃，並持續調整以適應市場，多元化業務如商業、長租、物業等已成為細分領域龍頭。公司一直以來注重及實施職業經理人體系化管理；精細化運營業內領先；財務方面亦是民營房企標杆；城市深耕卓有成效、單城市銷售規模行業第三；核心高管激勵股份佔比7.4%、居行業高位。過去4年平均分紅率31%，18A/19E股息率為4.7%/3.7%。

住宅開發：堅持一二線、穩健前行，土儲豐富、資源優質

住宅開發，公司長期銷售與業績增速持續處於主流房企中上水平，在不下沉、控風險的情況下仍達到十年銷售額CAGR29%、業績CAGR25%，19年銷售額2,425億元、排名回升行業第十。15-18年連續4年加倉拿地，平均拿地額/銷售額達73%；19年平倉拿地，但拿地力度（拿地額/銷售額41%）處於主流房企中上水平，且權益比例回升至78%。截至19H1末，總土儲面積7,301萬方，其中持有型1,303萬方；住宅5,998萬方、權益比例69%，其中86%位於一二線；對應住宅貨值1.02萬億元；可售面積4,528方，對應可售貨值7,713億元，覆蓋2019年銷售額3.2倍，處於行業中上水平。

多元業務：商業業內領跑，長租初具規模，物管快速增長

商業方面，目前商業品牌居行業前列，商場主要位於一線城市非核心、二線次中心區域。18年商場已開業29個、GRA296萬方（對應GFA386萬方）、租金36億元（20E54億）；19H1末在手IPGFA1,303萬方，待開業數量可觀，預計19-22E開業GFACAGR31%、租金CAGR23%。長租方面，目前冠寓品牌居行業前三，已開業房源6萬間、位於30城，20E租金20億元。物管方面，龍湖智慧服務居18年物業百強榜第九，實現營收30億元（20E60億元）、5年CAGR36%；合同面積2.68億平、5年CAGR79%。此外，近期公司收購綠城服務5%股權、並計劃提至10%，未來雙方合作值得期待。

財務&估值：境內外全投資級民營標杆，多元業務估值可觀

公司財務優勢屬民營房企之最：融資成本穩定在4.5-5.0%，淨負債率穩定在50-60%，如EBITDA/利息支出、EBITDA/有息負債、現金短債比、資金使用效率及長債佔比等指標也均引領行業，並獲得標普/穆迪/惠譽等境內外全投資級評級。毛利率自15年起逐步回升，目前穩定在33%左右。19H1末已售未結2,470億元（+20%），覆蓋18年地產結算收入2.3倍。我們對公司開發（淨利潤折現）+持有（FCFF&市場比較法）+物管（PS&P/GFA）進行分部估值，對應增值分別為781、785和246億元，NAV合計為2,753億元（3,055億港元），對應每股NAV46.0元（51.1港元），現價較之折價29%。

投資建議：龍躍雲津上，泛舟山湖間，首次覆蓋、並給予“強推”評級

龍湖集團作為行業龍頭，25載穩健發展歷程樹立了公司守信篤行的市場形象；我們認為公司後續將繼續憑藉戰略前瞻、精細運營、財務穩健和城市深耕四大特色穩健前行，同時多元業務表現也值得期待。我們預測公司2019-21年每股收益分別為3.32、3.92和4.79元，並按照NAV折價15%給予目標價43.40港元、相當於20PE10.0倍，首次覆蓋、並給予“強推”評級。

風險提示：新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控政策超預期收緊