作者 707的牛
數據支持勾股大數據
編者按：時勢造英雄，連巴菲特都説，"他在恰當的時間出生在一個好地方（美國），抽中了卵巢彩票（經濟上升週期）。"毫無疑問，1978年改革開放以來，中國的國運毫無疑問處在一個劇烈的上升週期，期間也許偶有波動，但大勢勢不可擋，巨大的動能在短暫的時間中迸發出來，創造財富的效率也是世所罕見。
不管是美股指數百年新高給我們的啟示錄，還是A股過去三年的表現，都明白無誤地告訴我們，投資思路必須改變，投資就是下注國運。投資者在下注中國未來國運的時候，必須選擇代表未來發展的頭部公司。
因此，在此辭舊迎新之際，格隆匯再一次組織了一次遍佈全球70多個國家數千萬會員大討論的活動，讓全球不同國家、不同行業、不同視角的投資者，一同尋找代表中國未來的核心資產。
在《尋找2020年中國核心資產，賭國運，再出發！》發出後，各個渠道的會員討論熱烈，收集了數百萬的投票反饋信息，隆重推出了：2020下注中國十大核心資產。
讓我們先回顧格隆匯2019年十大核心資產的表現。2019年十大核心資產的全年回報率為47.44%，大幅跑贏了基準指數（滬深300指數，36.07%）。
就個股而言，2019年入選"十大核心資產"的股票有7只跑贏上證綜指（22.30%），全部跑贏恆生指數（9.07%）。
2020年，格隆匯依託遍佈全球近70個國家的數千萬會員優勢，於去年底啟動了這次歷時一個多月的"下注中國"全球票選。最後經過數百萬的有效投票統計，挑選出了2020年度十大下注中國核心資產。
今天，我們就來説説“格隆匯2020年下注中國十大核心資產”的第三隻股票——世茂房地產。
地產股這麼多，為什麼偏偏選中世茂房地產？這是絕大多數投資者存在疑惑的地方。一線房企港股有中國恆大，碧桂園，融創中國；A股有萬科，保利；它們也並不比世茂差。那究竟是什麼原因使得世茂可以入圍呢？
1
入選核心資產的邏輯
世茂的最近兩波行情可以分為兩個階段，2018年11月份到2019年9月份，和2019年的9月到現在。世茂的第一波反彈完全可以理解為市場深度回調之後的補漲行情，在市場底部和股價低位的時候，公司也加大了回購力度，這期間回購股票數量8553萬股，累計回購金額16億港元。
更有意思的是世茂第二階段的上漲，從2019年9月份開始。而這個時點正是房地產行業經歷了政策調控趨嚴之後，整個地產板塊的估值被打到底部的位置。加上地產股的三季報整體增速加快，超市場預期，整個板塊就開始反彈了。
但是不同梯隊，不同公司之間出現了分化，第二梯隊的房企漲幅明顯超過了第一梯隊的地產公司。從2019年9月的低點開始計算，碧桂園累計上漲31%，中國恆大上漲34%，融創中國54%，萬科A上漲24%，保利地產17%。而第二梯隊的地產股，世茂上漲50%，陽光城47%，中國金茂43%，旭輝控股集團60%。
從市場表現看，二線房企的漲幅為什麼可以完全跑贏一線房企？究其原因，還是因為2019年銷售業績增速前者可以大幅超越後者。
在第一梯隊當中，2019年全年累計銷售金額TOP5分別是萬科，中國恆大，融創中國，碧桂園和保利地產。其中碧桂園5522億元，同比增長10%；萬科6308億元，同比增長4%；中國恆大6011億元，同比增長10%；融創中國5562億元，同比增長21%；保利地產4619億元，同比增長14%。
可以很清楚的看出，一線房企中，融創的銷售增速是最快的，對應的漲幅也是在港股同等規模的地產股中最大的；保利2019年銷售增速有14%，也是A股漲幅最大的。
重點房企的整體增速都有出現下滑，TOP100的地產公司增速從2018年的35%下滑到2019年的16%，第一梯隊的房企增速基本保持在10%左右。二流房企當中會出現增速分化，部分公司的增速將會落在10%-20%的區間，當然也有少數公司增速會大幅加快，超出20%。
在第二梯隊裏面，根據各個房企已經公佈的數據。有6家公司2019年全年的銷售業績增速超過30%，其中以世茂房地產的48%的增速最快，銷售金額也排名第一達到2600億元。剩餘幾家公司的銷售額也相差不大，基本穩定在2000億元附近。
二線房企2019年的銷售業績大幅跑贏一線房企，而且這種趨勢在未來還會持續下去。為什麼呢？基於這種判斷大概有3點邏輯：
1、行業調控趨嚴，地產商融資受限，多數小房企紛紛和更大房企合作，共同開發。
2、二線房企較一線房企槓桿率更低，還有加槓桿的空間，所以合作項目後期還會加快。
3、二線房企的銷售基數比一線房企小，增速自然會快很多，龍頭地產公司已經經歷了這個時期。
綜合來看，二線房企增速更快，這是市場偏好這類公司的原因，也是投資這類公司能獲得超額收益的原因。
世茂能PK掉一線房企的邏輯已經已經解釋明白了，至於在二線地產公司當中為什麼偏偏挑中了世茂，不僅因為它賣房子賣的最好，最快；其實這家公司還是存在不一樣的地方的。
2
世茂的差異化
多數房企存在極大的相似性，導致了根本沒有特點。不過要説世茂有沒有不一樣的地方，概括下來大概有三點：1、銷售額的高增速；2、雖然在全國都有佈局，但主要土儲在長三角和大灣區。3、與同類民企房企對比，槓桿率和融資成本更低。
世茂的崛起也在最近兩年，銷售額從2015年的670億元猛增到2019年的2601億元，增長接近4倍的空間，而且在銷售突破2000億元之後，還能保持48%的高增速。公司的行業排名也從2017年的第16名躍升到2019年的第9名，同樣的，投資世茂的也輕鬆獲得了跑贏指數的超額收益。
拆分銷售面積和銷售均價來看，也是一個量價齊升的過程。銷售面積從2015年554萬平米增長到2019年1466萬平米；同時銷售均價也保持了整體上漲的趨勢，從5年的12100元/平米上漲到17744/平米，區間漲幅達到47%。也證明了公司在拿地成本方面控制的比較好，在各大城市的佈局也是合理的，這種成長也是可持續的。
二是土儲結構的佈局。2019年世茂在長三角，大灣區，福建，華北地區的貨值分別是2850億元，2600億元，2200億元，1730億元；佔比分別達到27%，25%，21%，16%。長三角和大灣區是國內經濟最為發達的區域，公司的貨值儲備比例達到了52%，如果算上福建地區，比例是73%，和新城控股的發展方向也十分相似。
低價買才能高價賣，世茂在一二，三四線城市的合理佈局導致了土地成本的直接下降。這一次的拿地戰略的調整在2018年就體現出來了：公司加大了三四線城市的土地儲備，2018年新增土儲結構中，三四線城市的土儲面積提高了37%，佔比62%；金額提升30%，佔比43%。而2017年三四線城市的新增土儲中面積和金額分別佔比25%、13%。
三是槓桿率和融資成本。從港股，A股市場的可比公司來看；世茂的負債率由2016年到2019年中期提高了7%，但是還是排在主流房企的末尾。遠低於融創，碧桂園，恆大；也低於A股的萬科，保利，新城。
剔除預收賬款之後，世茂的淨負債率更低，2019年二季度是59.6%。比行業其他公司更低的負債率，就能維持201年48%的高速增長的銷售業績，況且公司還有進一步加槓桿的空間，同時説明公司的內部運轉比一般的地產公司更加高效。
而對於融資成本呢？可以選擇和世茂規模，背景差不多的新城控股作為比較對象。新城2018年的平均融資成本是6.5%，而世茂是5.8%，在融資方面比新城更有優勢。
地產股很難找出存在差異化的特點。如果非要找出不一樣的地方，那麼就是前面提到的3個不同點：一是銷售業績高增速，二是土儲結構的佈局和低負債、低融資成本的優勢。
3
未來的可能性
世茂的看點除了銷售增速快之外，還有就是子業務酒店和物業分拆上市的可能性。公司在近期的業績會上也做了展望和規劃。
2018年，公司總營業收入是855.1億元；其中房地產開發業務佔比94.6%，酒店板塊營收佔比3.5%，物業管理佔比1.1%。2019年公司計劃的營收目標是：酒店板塊42億元，物業管理20億元；2019年到2021年的營收目標分別是，酒店業務152億元，物業130億元。
具體來看，世茂2018年年報披露的數據，公司旗下酒店一共有61家，客房數量總數超過23000間，並且絕大多數都是高端類型，考慮到和港股標的錦江資本五星級，四星級的客房總數差不多。假設也可以給到和錦江資本差不多的9X估值，那麼距離世茂現在整體估值7.5X，分拆上市之後估值至少也有20%的提升空間。
其次就是物業板塊，2019年7月份的數據，世茂旗下物業在管面積有1億平米，2018年該板塊營收是9.0億元，2019年營收目標是20億元，體量中等偏上。港股的物業公司可以分為兩種，一種是龍頭房企旗下的物業公司，像碧桂園服務，保利物業市場可以給到40X PE，還有一種就是小地產旗下的或者是獨立第三方物業公司，估值只有20倍左右。
考慮到最近三年的銷售業績保持高增長，平均銷售額在2000億元左右，平均銷售面積是1050萬平米，同時2019年開始加快結算，這個增量對世茂旗下的物業業務刺激是巨大的。2019年，世茂銷售額已經突破2600億元，二線地產的增長持續性也比其他公司強。
所以對於世茂這種市值接近1000億，2019年2600億元的銷售額，48%的業績增速；物業板塊拆分上市也是可以給到30X PE的。
4
總結
世茂股價最近一波的上漲行情從2019年9月份開始到最高點，漲幅接近60%。估值也從6.5X PE抬升到9.0X PE，估值提高了38%，同時加上每月和2019年全年的銷售業績增速加快，市場有EPS快速增長的預期存在。
目前因為“武漢肺炎”的事件影響導致整體市場大跌，恆生指數從高位回調了9.5%，世茂股價跌幅也已經接近20%。當前增速較快的二線房企中，世茂房地產估值7.5X，陽光城7.9X，旭輝控股集團8.2X，金地集團7.5X，相差程度不大。即使估值達到最近的高位9X PE，股價上漲幅度只有20%。
對於業績高速增長的公司，股價上漲多數都是盈利增長帶來的。2017年到現在，世茂股價漲幅超過2倍，期間EPS同比增長了120%。所以投資地產股要想獲取超額收益，應該選擇世茂這種業績高速增長的房企，賺盈利增長的錢。
同時世茂最近三年的銷售高增速，2017年增長48%，2018年75%，2019年48%，相當於業績明牌，也為公司未來3年的結算和業績增長提供了確定性。
