機構：華創證券

評級：強烈推薦

目標價：52.00 港元

 公司概要：廣州成立、佈局全國，背靠保利集團，央企龍頭啟徵黃金賽道 保利物業 1996 年於廣州成立，是保利地產旗下控股子公司。2005 年，開展全 國化佈局，設立上海、重慶等分公司。2016 年，改製為股份有限公司。2017 年，在新三板掛牌上市。2018 年，收購湖南保利天創、開始打造全國化的校 園物業管理平台。2019 年，在新三板終止掛牌，並向港交所遞交招股書。根 據中指院 2019 年物業百強名單，保利物業排名行業第四。自 2014 年起，保利 物業百強企業綜合實力排名持續保持前五名，並位居央企排名第一。 

 經營情況：繼承保利地產，管理規模快速提升，內生+外拓能力孕育龍頭 16-18 年，公司在管面積、合同面積 CAGR 分別達 52.6%、63.4%。19H1 末， 在管面積、合同面積分別達 2.6、4.6 億平，分別較 18 年末+36.6%、+25.8%， 合同/在管覆蓋率達 1.75 倍。19H1 末在管面積中：1）內生（來自保利地產）、 外拓分別佔比 43.1%、56.9%，16-18 年外拓佔比分別為 8.1%、13.9%、42.6%， 連續三年大幅跳增；2）住宅、非住宅分別佔比 46.5%、53.5%，非住宅中，商 寫、公共物業分別佔比 2.7%、50.8%；16-18 年住宅、非住宅在管 CAGR 分別 達 24%、225%。鑑於保利地產銷售高增，後續將為公司持續輸血，並公司積 極佈局非住宅業態，央企背景資源優勢突出，將保證管理規模持續高增。 

 財務狀況：16-18 年業績 CAGR 達 50%，毛利率提升、增值服務佔比提升 19H1，公司營收 28.2 億元，同比+47.3%；歸母淨利 3.2 億元，同比+48.9%。 毛利率和淨利率分別為 23.6%、11.4%，分別同比+0.5、0.1pct。2016-18 年， 營收、歸母淨利 CAGR 分別達 28.4%、50.2%。19H1，基礎服務、非業主增值 服務、園區增值服務營收分別同比+42.7%、+35.3%、+80.9%，分別佔比 64.6%、 16.3%、19.1%，分別同比-2.1pct、-1.4pct、+3.6pct。預計未來 2 年內，公司收 入隨管理規模提升將持續高增。2016-18 年，毛利率、淨利率逐年提升，後續 公司住宅業態新交付項目佔比逐步提升、增值服務收入佔比提升、非住宅業態 重定價能力較強，綜合預計毛利率望保持穩定，並有望小幅提升。 

 估值情況：19/20 業績+51%/40%，合理 20PE30-35 倍，市值 237-277 億港元 綜合考慮公司在管規模增長確定性較強，利潤率穩定，預計 19/20 年業績同比 +51%/+40%。參考 3 家海外物管公司（CBRE、高力國際、First Service）2016 年平均 PE30 倍，3 家 AH 股主流物管公司（招商積餘、碧桂園服務、綠城服 務）2020 年平均 PE30 倍，我們認為具備較強開發背景的高成長物管公司或聚 焦非住宅業態的稀缺物管公司 2020 年合理 PE 區間 25-35 倍，考慮到公司背靠 保利地產龍頭開發背景，繼承保利地產大量確定性交付面積，確保公司行業龍 頭地位，並依靠央企背景戰略佈局非住宅業態優質賽道，我們認為公司 2020 年合理 PE 區間 30-35 倍，對應目標市值 213-249 億元（237-277 億港元）。 

 投資建議：央企物管龍頭，啟徵黃金賽道，首覆、並給予“ 強推 ”評級 保利物業繼承保利地產龍頭地位，規模增速確定性較強，並戰略佈局非住宅物 業管理業態。19H1 末，公司管理面積達 2.6 億平米，非住宅佔比達 54%，外 拓佔比 57%。公司在學校、公共、產業園、城鎮景區等業態領域積極擴張，央 企背景資源有望幫助公司持續拓展非住宅項目。考慮到保利地產銷售、竣工穩 步增長，有望推動公司規模確定性提升，併成為央企物管巨頭，我們預測公司 2019-21 年每股收益分別為 0.95、1.33、1.74 元，我們按照 20 年目標 PE35 倍， 給予目標價 52.00 港元，首次覆蓋，並給予 “強推” 評級。 

 風險提示：業務拓展不及預期、人工成本上升致利潤率下行風險