來源： 新浪港股綜合 老虎社區、獨角獸早知道、富途研選。

今年的港股市場不太平靜，年初漲勢凌厲，一度衝上3萬點，此後不斷下跌，幾乎跌穿25000點，截止目前，恆生指數全年漲幅只有7.89%，墊底全球主要股指。

在這樣低迷的情況下，卻有一個板塊異軍突起集體暴漲，板塊內有6只個股實現翻倍，最大漲幅逼近200%，具體來看市值10億上的全部跑贏大盤，這個板塊是我們很熟悉卻又忽略的物業股！

明日，又一家物業龍頭股 ——保利物業 ，將於12月19日登陸港交所，這也將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司。上限定價、高瓴、GIC等知名機構為公司基石投資者、超購223倍。今日暗盤盤初已漲13%，明日大概率上漲。那麼它能否成為下一隻翻倍股呢？

物管行業在資本市場熱度快速提升

自 2014 年彩生活成功在港股上市，成為第一家上市的物業管理公司後，近兩年物業公司逐步掀起上市潮。2018 年主板上市的物業服務企業新增6家， 自 2014 年彩生活上市後至今上市物業公司已達15家。物管行業頭部企業積極進入資本市場，藉助資本優勢助推規模擴張，鞏固頭部優勢。

根據中指院資料，2014年至2018年，我國的物業服務百強企業管理的平均在管面積年複合增長率為23.3%，預期2019年至2021年的複合增長率為16.3%。

受益於行業集中度的提升，2014年至2018年，物業服務百強企業前十名平均純利的複合年增長率高於百強企業的平均水平，預計該趨勢將繼續延續。

從業務模式上對比地產銷售和物業管理，前者往往是一錘子買賣，賣一棟少一棟，需要馬不停蹄的新開發樓盤。而後者，相當於坐地收租，小區一般很少更換物業公司。根據保利物業招股書披露，截止2019年6月30日，物業管理合同的續約率達到了99%。

因此，地產股無論是在A股還是港股，資本市場給出的估值都很吝嗇，而對物業股，則普遍在35倍PE左右。

百強排名第四 增值服務是亮點

保利物業是一傢俱有央企背景的物業管理服務綜合運營商。自2014年起公司在中指院的中國物業服務百強企業綜合實力排名持續保持前五名，在央企中排名第一。

保利物業成立於1996年，由保利發展控股及保利南方分別直接擁有80%和20%，總部位於廣東省。2016年為了籌備新三板掛牌，公司改制成為股份有限公司。2019年4月保利物業終止三板掛牌，為此次港股上市做準備。

目前，保利物業擁有三條主要的業務線，分別為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。

其中，物業管理服務主要是為業主、住户以及物業開發商提供一系列物業管理服務，包括保安、清潔、綠化、園藝及維修保養服務，重點服務於住宅社區，佔營業收入的比例為64.6%；社區增值服務主要為業主提供一些增值服務，業務範圍比較龐雜，比如拎包入住、家政服務、購物協助等等，佔營業收入的比例為19.1%；非業主增值服務主要是向開發商提供案場協銷服務，比如訪客接待、清潔、安保檢查及商業運營服務，佔營業收入的比例為16.3%。

毫無疑問，物業管理服務是保利物業當前收入的主要來源。但從近三年收入結構的變化可以看出，保利物業的社區增值服務收入佔比呈上升趨勢，而物業管理服務佔比逐步下降，這也體現了保利物業對於收入結構的整體調整與業務多元化發展的佈局。

物業管理雖然是最大的一塊收入，但大而不強，毛利率只有18.1%。而社區增值服務則發展迅速，盈利能力強勁，毛利率達到了44.1%，有望繼續提升保利物業整體毛利率。

下一個翻倍股？

保利物業身處黃金賽道，2019年香港上市的物業股有5家公司，上市首日無一破發，平均開盤漲幅達到21%。

保利物業在質地上處於龍頭地位，但盈利能力與碧桂園等民企相比尚有提升空間。

目前，保利物業在管面積2.6億平方米，而截至2019年6月30日，合同管理面積達4.55億平方米，尚有翻倍空間，已經提前鎖定了未來的增長。

在估值方面，根假設悉數行使超額配股權，預計的市值範圍在169.87-194.22億港元。按最高的市值計算，保利物業的PE（TTM）約為40倍，處於合理估值區間。

招股書顯示，GIC在本次IPO中認購8500萬美金，高瓴資本為3500萬美金，國調基金3000萬美金，中交國際為3000萬美金，基石佔比為30%。

除了令人羨慕的基石陣容，近兩年港股上市物業股的表現，同樣給投資者帶來巨大信心。自2018年開始，房企分拆物業板塊赴港上市已成為趨勢，比如新城悦服務從年初至今的漲幅已經超過190%，碧桂園服務的漲幅也超過100%。