年關將近，伴隨房企陸續披露2019年前十月的銷售數據，當下也留下了一個不錯的時間窗口預判各家地產公司的年度表現，並從中尋找投資機會。

近年來，整個房地產市場在政策調控和經濟週期雙重影響下承壓，當下僅剩兩個月的時間裏，仍有不少房企在達成年度目標上存在難度。進入到金九銀十以來，多數房企紛紛加大供應和銷售力度，利用大幅折扣、全員賣房等營銷策略吸引眼球。

在相對寒冷的市場環境中，筆者留意到一家房企--港股上市公司"綠地香港"（0337.HK），不僅今年有着不俗的銷售表現，且近幾年來也一直維持着高質量的快速增長。

近日，中銀國際等投資機構還對該公司發表了看好研報，高度評價了其成長性和長期價值，對公司的戰略規劃、亮眼業績、優質土儲、穩健的財務表現紛紛表示大力肯定，並更加堅定了長期看好公司的信心。

就在此前10月下旬，綠地香港舉辦了一場反響熱烈的反向路演，邀請了數10餘家機構的近20位機構投資者參加。通過實地項目考察和高管交流等活動，投資者們對綠地香港有了更深入的瞭解。

活動期間，綠地香港相關管理層還出席了相關座談會並就行業、市場及公司未來發展與投資者進行交流。其中，綠地集團執行總裁、綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍指出房地產行業已經告別了黃金時代和白銀時代，正在從青銅時代逐步邁入風險投資的時代。房企發展不能只強調規模，更要注重高質量、持續性的健康良性發展，如此方能行穩致遠。陳軍還強調綠地香港會一如既往地專注房地產業務，同時積極發展"醫康養、文商旅、教育培訓、科技創新"等協同產業，優化產業佈局和投資結構，不斷為消費者賦能美好生活場景、創造美好生活方式。

投資者還參觀了公司在蘇州的高毛利代表項目"江南華府"、"蘇州ONE"和地標性項目"環球188"以及在上海的康養產業標杆項目--莫朗福克斯公館。在感受優質項目獨特魅力的同時也體會到了綠地香港"房地產+"的戰略佈局，尤其是在康養產業上所取得的矚目成就，進一步驗證了公司管理層高瞻遠矚的眼光。

實際上，自2013年來，綠地香港合約銷售額的年複合增長率超過了60%，處於行業領先地位，其穩健的盈利能力和財務表現也得到了業內專業人士的高度認可。

1、合約銷售持續增長

截至今年10月，綠地香港已實現了人民幣385億元的合約銷售額，完成年度目標500億元的77%。公司全年可售貨源為700億元，僅需完成約71%的去化率即可達標。從當前預判，完成年度目標的難度不大，2019年銷售額同比增長率有望達到32%，將處於行業領先水平。

2、戰略佈局優化領先

公司的逆勢高成長離不開高瞻遠矚的戰略佈局。綠地香港致力於提升土地儲備實力，打造集省會城市、強二線城市及高鐵新城兼具均衡與縱深特點的佈局。同時以泛長三角區和泛珠三角區為重點、聚焦杭州灣和粵港澳大灣區，打造有品質的行業標杆，不斷創新突破。

3、盈利能力不斷提升

從企業的核心盈利來看，作為快速成長的行業黑馬，綠地香港展現了不斷提升的盈利水平。毛利率從2015年的18.3%增長到2018年的26.8%，2019年上半年更是進一步改善至35.6%，居於行業領先位置。

中銀國際分析師也在調研報告中指出，公司盈利能力的提升離不開以下四個方面：優質的土地儲備、穩健的財務運營、物有所值的產品系列和持續增效的運營管控。

從土儲層面來看，截至今年上半年，綠地香港總土儲面積達2010萬平方米，權益佔比85%，平均樓板價僅為2，665元/平方米。中銀國際測算得出，公司平均土地成本僅佔今年首10個月合約銷售額平均售價的17.2%，該比例位於中國房地產開發商中的最低水準之一，為公司項目的未來盈利留下了巨大空間。

從負債和融資端來看，綠地香港穩健的財務表現也是支撐其快速擴張的基礎。截止今年上半年，公司淨負債率為50.1%，遠低於同等規模的其他地產公司。其獨特的國企背景和穩健的財務狀況使其在融資上十分具有優勢，融資成本長年保持在低位水平，今年上半年的實際利息成本僅為5.17%。

在產品設計上，綠地香港堅持發展具有自身特色的產品理念，以"創造美好生活方式"為主線，形成"康養、文旅、藝術宅、TOD、超高層、體驗型商業"的六大IP產品系列，屢獲國際大獎，得到社會的高度關注。

同時，綠地香港依託技術革新全面提升經營效率。2018年由綠地香港自主研發的供應商互聯網採購平台--"合制"電商平台正式上線，節省採購成本約30%。而BIM管控系統的全面推廣在優化設計的同時大大降低錯漏設計，計量準確度提高近30%，項目建設工期平均降低約30天。

小結：

當前房地產行業面臨嚴峻的調控壓力，即使在此環境下，綠地香港仍表現出穩健發展的勢態，優良的運營表現得到一眾專業人士的認可。

結合資本市場的表現來看，作為今年在港股市場一支表現亮眼的地產股，公司股價在上半年一度走出一波波瀾壯闊的行情。當前公司的滾動市盈率約為3.28x，市淨率約為0.63x。估值水平對比歷史及行業同規模房企也具有較大優勢。作為一支高成長的股票，公司近年來的分紅也相當可觀，2017年度派息每股0.15港幣，2018年度派息每股0.2港幣，股利增長率持續維持在高位水平，這也令其在投資上具備了較高的安全邊際。

隨着諸如反向路演這類活動向外界傳遞的信息，市場對公司的認知會不斷加深，相信綠地香港在資本市場上也將會得到更多投資者的關注與認可。

（數據來源：富途行情）