來源：壹地產
在今天民生銀行的不動產金融年會上，融創中國董事長孫宏斌做了主題為《新形勢下融創中國的判斷和選擇》的演講。
主持人介紹孫宏斌時，用了四個藝名：
耿直BOY、中國好老鄉、白衣騎士、接盤俠。
他特別提到了"接盤俠"剛在一個敏感的時間節點，用超40億元接盤了李嘉誠旗下的大連項目。
這依舊是我們熟悉的老孫。上台後拿着話筒看着PPT愣了半天，彷彿之前從沒有見過這個PPT，嘴裏"這個那個這個那個"很久。然後在全場的笑聲中，突然打開了話夾，含含糊糊但語速極快地説出一組觀點和數據。
他講了二十分鐘。如觀眾所願，孫宏斌讓開發商不要有幻想，但屁股決定腦袋，所有的點，都落在了三件有利於融創的事情：
要銀行開發貸鬆一點，要政府支持併購，要政府支持頭部企業。
他説的頭部企業，是前五名。
然後他迅速下台，結束了演講。
以下為演講全文，原文有刪改
孫宏斌：我覺得剛才盛司長説得特別好，我第一點想説的他都説了。我的發言主要想説一下新形勢是什麼，因為這個行業不是講理的行業，我們有很多邏輯，但是現在目前我們的新形勢是什麼。第二，融創的選擇其實跟大家一樣，沒啥可選的。第三，我不知道給誰提建議。這就是簡單的三點。
目前房地產政策環境，第一點剛才盛司長説得特別好，還是讓經濟依賴房地產不依賴房地產，這是一個國家戰略，是一個已經上升到政治高度的國家戰略。為什麼？這個行業太多了，這個行業的相關行業在GDP中要佔到30%，這個行業的賣地收入加上税收收入，佔整個財政收入的40%。這個行業的貸款，佔28.9%，加上其他行業貸款，用房地產做抵押的，是50%。所以這個行業太重要了，佔的資源已經太多了。
我想説的第一點，改變經濟過度依賴房地產，已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇了，我們要理解這次的調控。很多人認為現在的壓力那麼大，什麼時候能夠放鬆？我説不太可能。大家記得2016年10月份，那時候限價，很多人其實是誤判了。覺得2017年"兩會"以後就能放開，結果沒有放開。説十九大以後放開，結果沒有放開。説2018年"兩會"以後放開，還是沒有放開，一直等到今天，已經第四個年頭了，還是沒有放開。主要是這個行業確實太重要了，要理解新形勢。
第二，未來房地產整體規模，原來我們説60%多，剛才盛司長説53點幾的城市化率，將來還要達到80%多，2030年到達70%，這個空間還是挺大的。一個是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一個人，你身邊的10個人，肯定有5個人想要改善，你不換也能活着，但是都想換。你任何10個朋友裏面，肯定有一半的人想換房子，這個行業我估計還會保持很多年，今年大概是16萬億左右，這個規模大概還會保持很多年。這是一點。
另外一點，這個行業還有一個變化，到15萬億的量級的時候，從增量市場往存量市場變，而不是二手房存量、增量，而是説原來在2007年的時候，這個行業是3萬億，2008年的時候降了一點，2點幾萬億。到了2010年的時候，是4點幾萬億，到2011年大概5萬億。從2007年到2019年，漲了5倍。從2011年到現在漲了3倍。所以我們在座的開發商在這些年裏面一直在搶佔的是增量，有那麼多增量，所以大家日子都好過。但是到了現在以後，就是存量了，就是這15萬億存量，在這上下，這個時候就難做了。從大家搶增量到搶存量，這其實是一個特別大的變化。
再一個變化就是，前一輪的時候去庫存，這個調控是錯的，因為本來一線和二線庫存就很小，這一輪去庫存基本上把一二三線的庫存去沒了，然後2016年10月份限價，限的是一二線城市，限的是強三線城市，現在已經沒什麼庫存了，所以就發現倒掛。
最大的問題就是把風險擠到了底線城市了，下面四五線城市、五六線城市，低線城市房價翻了一番，供應量增加很多，有風險嗎？要看結構的話，風險大了去了。一二線城市通過去庫存加上限價，沒有風險，只要出來之後都搖號賣掉了。三四線城市在這幾年房價也翻一番了，供應量增加很多。所以未來房地產市場的整體規模大概就是這樣。
另外，過去十年裏面，確實增量非常大，從2007年3萬億到15萬億，增加了5倍，增加了12萬億，12萬億什麼意思？就是增加的是全球汽車市場，全球汽車市場是2萬億美元。這個好做，就是因為有那麼大增量。
另外，結構性風險，就是一二線城市、三四線城市。
第三，今後負債總量管理情況下，想增加負債是幾乎不可能的，這種管理下，這個行業的槓桿肯定在下降，因為你限價，把整個行業的風險定住了，把建設總量控制之後，把槓桿率降下來了，這些調控任何都是有利有弊的。因為我們的庫存大概都在一二線城市，我想房價漲，但是地價漲得比房價還快。所以限房價對這個行業是好的，即使有泡沫也罷，沒有泡沫也罷，我們好乾，最起碼風險性小。而且現在好就好在，現在的調控已經把政府的期望值也調下來了，原來房價跌了，政府的地價不降，隨便出來的地價起價你算一下賬，都是虧錢的。所以政府現在慢慢把期望值也降下來了。未來限價是把風險給弄好了，限負債總額是把槓桿率降下來了，所以這個行業我覺得會更好一點。
什麼樣的企業，其實還是綜合？第一步，先是庫存，庫存有問題的話，説不上綜合競爭力。因為房地產的庫存很麻煩，因為掙點錢很難，虧錢特別容易。要是掙一個億的話特別難，但是虧一個億特別容易。因為掙錢以後一堆事，虧錢之後什麼都沒有。所以如果庫存有問題，土地儲備佈局不對，貴了，那基本上就是別説綜合競爭能力了，就是能不能活着。
第二就是品牌、產品、服務，這是個綜合競爭力。什麼是新形勢呢？新形勢就是這次的調控，一句話是錢不能去房地產，第二句話是房地產不能作為經濟刺激的工具，這一輪加上上一輪的限價，這是一個長期的行為，我們覺得這是從國家政治高度和國家戰略，是這樣的選擇。所以不能有僥倖心理，基本上會持續很長的時間。好處就是，限價讓沒風險了，限制貸款規模讓這個行業的負債率降下來了。
要提高我們的綜合競爭力，還要看佈局和土儲質量，因為這個行業分兩段，一段是前面投資，後面是做產品，投資做錯了的話，做什麼產品都虧錢，所以佈局和土儲很重要。然後是看產品和服務，這些都很難。然後持續的降低負債率，我們有一個綜合的負債率目標，希望負債總額能夠下降的不多，利潤的大幅增加、銷售額的增加，負債率很快降下來。
第三就是堅定的佈局消費升級，像文旅、文娛、教育、醫療、大健康等等。我們也一直這麼做的，有文旅、旅遊，我們文旅是國內最大的，文化我們也在做。這個是房地產+裏面的，這方面佈局就是為了將來。因為文娛是大行業，教育是個大行業，醫療是個大行業，養老也是大行業，我們這方面的佈局主要是為了五年以後、十年以後的事。因為眼前都挺難掙錢的。我們要從容、穩健，還是要講規模、講高質量增長。
建議。我的建議很多，但是建議了也沒用。我想説幾點。
首先對政府來説，房地產行業真的是一個太綜合的行業了，我們這三年的調控主要就是一句話，房價不能漲。2016年10月份的時候，有的城市房價已經漲起來了，比如漲到三萬，但是你限價八千，都在這個節點上，很多城市就沒法幹了，就算是限價，有的城市也得調，包括供地、包括容積率等等很多都需要調，這是綜合的事，説來話長我就不説了。
對於房地產企業來説，一定不能把這次調控當成短期的，它一定是長期的，是國家戰略。你説現在經濟壓力比較大，會不會還會怎麼樣？我覺得不會的。四中全會已經有這樣的政治定力了。經濟增長不需要那麼高，4%就挺好，這個行業太重要了，佔的東西太多了。另外，總書記的理論體系的支柱就是以人民為中心，毛主席講的為人民服務，現在總書記理論體系的核心就是以人民為中心，以人民為中心的話房價就不能漲。
另外，我給銀行提點建議。第一，限的總量，但是不能把按揭限得太狠了，為什麼？因為現在我們有11萬億的開發貸存量，我們有2.4萬億的債量，境外債大概有1萬多億人民幣，境內債大概1.4萬億。所以境內、境外債加起來是2.4萬億，信託還有2萬億，還有其他資金，開發商手上的錢是超過15萬億的。你銷售15萬億，有15萬億的債肯定夠了，你把總量限住了以後，按揭現在的存量，到6·30的存量是29萬億，二手房有9萬億，一手房19萬億，2017年的時候整個按揭增了2.8萬億，2018年增了大概3.9萬億，到了今年上半年增了2.2萬億，到了9月底又增了3.3萬億，相當於整個按揭總的增量4萬億，整個按揭如果沒有增量的話，這個行業會很麻煩。就是你可以限別的，但按揭這塊還得有點增量。這是我第一個建議。
第二個建議，你要支持併購，因為併購是解決風險最最快的方法，有很多風險暴露出來，但是併購是解決風險最快的。如果你還不了銀行的錢的話，基本上從你違約到最後你把它拍賣掉，大概平均需要四年時間，快的話需要三年時間，但是併購的話三個月或者半年就解決了，所以併購是化解行業風險的最好方法。這個行業的風險就是經濟風險，就是金融風險。所以併購是化解風險的一個手段，所以要支持併購。不管是從額度上也好，還是併購貸也好，都要支持。
第三個建議，還要支持頭部企業，為什麼？不是因為我是頭部企業，因為這個行業的頭部企業，前五名大概是18%，我估計在五年裏面，這個行業的前五名能佔到30%，為什麼？因為每個行業，比如汽車行業中國前五名是51%，啤酒行業是73%，空調行業78%，手機行業83%，我説的就是前五名。我們這個行業，前五名是18%，所以再過五年，30%問題不大。頭部企業對行業穩定也有好處，頭部企業我説的是前100名，所以這也是一個建議。
謝謝大家。
