作者 | 股市煎餅俠

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剛剛過去的週五，大連市位於西崗區黑嘴子碼頭的商住地塊，以40億元人民幣的價格易主。

賣方是李嘉誠擔任前主席的長實集團（1113.HK），而買方則是融創。此輪交易，老孫再次充當白衣騎士。

1

大連黑嘴子碼頭地塊

公開資料顯示，長實2011年12月與大連市國土局協定並將簽訂土地使用權出讓合同，以約19億元獲得大連西崗區黑嘴子碼頭商住地塊，佔地面積14.3萬平方米。收購完成後，長實將西崗項目發展成住宅及商業物業。

然而自從長實拿到這塊地之後，卻從來沒有開工建設。

通過百度地圖的衞星照片查看實景，可以明顯地看到，黑嘴子碼頭地塊（圖中紅色圈出部分）沒有施工，地皮裸露。

大連西崗區黑嘴子碼頭衞星圖，圖片來源：百度地圖

進一步查看百度地圖的全景功能，站在疏港路高架橋上，看到該地塊（位於圖中右側）一直沒有開工，只有幾台疑似打樁機和吊車，地皮上苫蓋了防風沙的遮布。

大連西崗區黑嘴子碼頭地塊街景圖，

圖片來源：百度地圖，攝於2017年5月

該項目所在的西崗區黑嘴子地塊，位於大連火車站以北不遠處，距離傳統市中心區以及大連港區都非常近，且還有規劃中的地鐵線路通過，屬於寸土寸金的地帶。且近幾年來該區域的土地供應已經越來越少。

大連西崗區黑嘴子碼頭地塊地圖，圖片來源：百度地圖

該地塊原計劃分三期建設，工期為4年。然而為什麼到了現在，8年過去，轉手出讓的時候，仍然是空空的一塊地皮呢？

長實表示，該項目發展期長是因為政府延遲交地所致。

既然是政府延遲交地，那麼現在總歸是交了吧。交了地之後，您老人家倒是開發啊！説好的商住兩用項目呢？

事實上，項目一轉手，所有的開發建設流程立馬正常化。

10月1日，該項目已確認更名為"融創壹號院"。據相關人士透露，項目已搭設好臨時展廳，最快下個月項目將正式開盤，價位約為3萬元/平米。

也就是説，這塊地在長實手裏8年的進展速度，比不上在融創手裏8天。呵呵。

8年時間，雖然什麼都沒幹，但是價格卻從購入使得19億，轉眼就變成了出手時的40億。105%的漲幅，年化收益率高達9.75%！

買入土地，"儲備起來"，打出各種概念，就是不建。n年之後，加個價，找人接盤，自己拍拍屁股走人。

熟悉的味道……

讓人想起李嘉誠當年在上海普陀的"神操作"。

2

"沒有李嘉誠的真如，會更好"

步入2000年之後，上海城市發展駛入快車道。

真如，上海城市四大"副中心"之一（其他三個包括花木、徐家彙和五角場）。在銅川路與曹楊路交口處，緊鄰真如地鐵站，有一塊叫做"高·尚領域"的項目。

真如地鐵站與"高·尚領域"樓盤的位置。圖片來源：百度地圖

這塊地在2006年普陀區政府以22億元的價格拍給了長實，希望憑藉長實的開發經驗來帶動真如地區乃至普陀區的商業發展。

2009年，項目啟動，長實多次表示，該項目應建設成以320米"上海和西部最高建築"為試點的超綜合航母羣，並設定2018年為竣工時間。

然而，在隨後的10年裏，除了零散出售的幾套酒店式公寓外，項目的商業和辦公部分還沒有完成。到了2019年，長實宣佈退出該項目。而此時的高尚領域估值高達30億美元，其中長實的權益佔到六成以上。

2006年，22億；2019年，30億美元（超過200億人民幣）。13年10倍，年化收益率18%，長實這筆生意做得，可以説是夠了！

今年5月，高尚領域終於開盤了，然而人們看到的户型，卻彷彿回到了一九八幾年的香港，或者九十年代的上海：

——沒有南北通透，客廳沒有陽台，廚房與廁所小而逼仄，位置奇怪。

"高·尚領域"樓盤某棟户型圖

與徐家彙、五角場、以及花木相比，真如這個"城市副中心"，似乎總是差着點成色。

一出真如地鐵站，那片被高牆圍起來的密不透風的"高·尚領域"，灰靄的牆壁、高遠的天空，永遠矗在那裏，無人問津。一放就是十三年。

俗話講的好，路遙知馬力。

十三年的時間，足夠一座城市從青春懵懂成長到老成練達，也足夠人們看穿事物表面的浮雲，認清本質。

這期間，長實彷彿和普陀人民開了個玩笑。地，還是當年的地；户型，還是當年的户型；李嘉誠，還是當年的李嘉誠。當年借了你的，現在原樣歸還：長實到此一遊。

無怪乎生活在普陀真如那一帶的人們，總是略帶傷感地説道：

沒有李嘉誠的真如，會更好。

3

李翁之意不在"樓"

2006年10月，長實與和黃聯合，成立合營公司，以人民幣8.32億元的代價，從富都世界發展有限公司的手中，取得陸家嘴金融貿易區X3-2地塊的土地使用權。

這就是後來普通最貴的商務寫字樓之一——東方匯經中心。

7年後，2013年10月。又是金秋十月，滬上丹桂飄香，上海中心的東方匯經中心易主。

這筆交易的價碼是90億港元（約合71.6億元人民幣），賣方是李嘉誠的長實，而買方是中國交通銀行。

交易完成的時刻，這座甲級國際寫字樓已經接近封頂，距離投入使用只差幾個月了。

圖：東方匯經中心

7年時間，8.32億到71.6億，8.6倍的收益。不計建設與裝修成本，年化收益率高達36%！

這筆交易堪稱李嘉誠的經典之作。然而當時身處內地房地產市場大潮湧起的時刻，人們對李嘉誠的這筆操作，還頗為不解，認為他"賣早了"。

事實上，2013年的拋售，只是一個開始。隨後幾年，李嘉誠"賣賣賣"的步伐，越走越快。

直到2017年，李嘉誠將位於香港中環核心位置的寫字樓——中環中心——以402億港元的價格脱手。這一輪"賣賣賣"達到高潮。

進入2019年，內地的樓市已經明顯降温，但長實的"賣賣賣"並未止步，正如前面提到今年5月長實將囤積了13年的真如"高·尚領域"脱手，以及剛剛轉手賣給融創的大連黑嘴子碼頭地塊。

低買高賣，從不戀戰，人棄我取，人狂我離：李氏做生意的典型心法。

與這邊的賣賣賣交相輝映，在地球的另一端，李翁在大舉"買買買"，抄底歐洲的基建、能源、零售與公共事業公司。

對於一個在亂世中摸爬滾打起來的富豪而言，將自己的財富與週期性比較強的資產（如房地產）脱鈎，並配置在更加穩健的"生息資產"（例如零售、能源、公共事業）中，的確是把子孫後代放進"保險箱"的做法，畢竟創業容易守業難，而子孫後代中闊了之後，難免有敗家的奇葩。

但是長實在內地以及香港長期所從事的"土地儲備投資"生意，卻毫無疑問助推了地價的上漲以及房價的高企，並留下了一系列社會問題和隱患。是非功過，只有留給時間和歷史去評判。

4

麻煩不斷

最近，李嘉誠麻煩不斷。

香港局勢升温，90多歲高齡的李嘉誠跑到自己斥巨資修築於高嶺之上的慈山寺，對媒體發聲，説要對年輕人"網開一面"。

然而話口未完，就遭到一片"懟"聲。香港房價高企、年輕人沒有出路，究竟是誰造成的？對年輕人網開一面的，究竟應該是誰？

李嘉誠今年8月現身慈山寺，來源：香港有線新聞

記得1997年，香港天水圍嘉湖山莊無數業主交了定金之後遭遇房價下跌。成百上千的業主聯名懇求長實"網開一面"，退還定金。然而李嘉誠鐵面一沉，堅守"合約精神"，拒絕"網開一面"。

當年無數人支持李嘉誠，認為在商言商，做生意理應如此。

然而站在今天，回想這一幕，人們卻難免對李嘉誠做生意的手法，以及身為企業家的格局和社會擔當，萌生質疑。

固然存在即合理，並且沒有欺詐和造假，通過市場交易獲得的財富，我們應當尊重。

但是反思之下，李氏這樣的企業家，以及長實這樣的企業通過炒作"土地儲備"而形成的財富，對於我們的社會，不論香港還是內地，究竟是福祉，還是負累？

這是值得我們深思的。